Краснодар лидирует среди российских городов по числу непроданных квартир

Рост ипотечных ставок, отмена льгот, снижение платежеспособности населения и ряд других социально-экономических факторов делает сегодня практически невозможной покупку собственного жилья для большинства россиян. Спрос на недвижимость в Краснодаре падает, а цены в лучшем случае остаются на прошлогоднем уровне. Покупатели, в условиях дорогой ипотеки, переориентируются на вторичный рынок, а застройщики в борьбе за клиента вуалируют снижение стоимости «квадратов» в новостройках различными акциями. Эти и другие тренды на рынке жилой недвижимости Краснодара по состоянию на конец 2024 года — в материале «Ъ-Кубань».

В Краснодаре заявлено к строительству 6 млн кв. м. Такие данные «Ъ-Кубань» привели в консалтинговой компании Macon. По этому показателю, отмечают аналитики, столица Кубани уверенно лидирует среди всех нестоличных миллионников России уже как минимум 10 лет, и 2024 год — не исключение. В 2023 году в Краснодаре было заключено 39 тыс. договоров долевого строительства, что стало рекордным значением как для него самого, так и в целом для миллионников. В то же время в городе сегодня почти 94 тыс. непроданных квартир в строящихся объектах, и, если по стройке Краснодар опережает Екатеринбург на 25%, то по объему остатков — на 54%.

«В 2024 году Екатеринбург может выйти в лидеры: за 10 месяцев там было продано 23 тыс. квартир, тогда как в Краснодаре — 22 тыс. квартир. Впрочем, по числу сделок на тысячу жителей Краснодар все равно останется на первом месте»,— комментирует директор по исследованиям компании Macon Ольга Змиевская.

Инна Грибанова, заместитель директора по первичному рынку и зарубежной недвижимости ЖИЦ «Каян», констатирует, что на территории Краснодарского края, согласно статистике, порядка 80% нераспроданных квартир на остатках у застройщиков. Однако эксперт не связывает это с профицитом, а скорее — с финансовой моделью, по которой строящиеся объекты продаются равномерно, согласно этапам строительства, и прирастая при этом в цене. «Вполне грамотная маржинальная схема реализации жилья для застройщиков»,— говорит собеседница «Ъ-Кубань».

Директор по продажам компании «Этажи» в Краснодаре Егор Карпанов также отмечает признаки избытка предложения на первичном рынке. Соотношение распроданности и стройготовности новостроек в Краснодарском крае, по его словам, составляет 64% при нормальном уровне — 70%. Их запуск опережает предложение. «При этом если за точку отсчета принять апрель 2020 года (запуск льготной ипотеки), то можно констатировать, что объем строящегося жилья в Краснодаре вырос, но лишь на 6%, несмотря на то что Краснодар на втором месте по объему строящегося жилья в России, опережает его только Москва»,— говорит господин Капранов.

По словам Инны Грибановой, сегодня существует ограниченный поток спроса на имеющиеся объекты. Одна из причин для этого, отмечает эксперт, высокая ипотечная ставка, поскольку на текущий момент кредиты выдаются уже под 30,7%, а с учетом цен на недвижимость ежемесячный платеж при такой ставке даже с небольшой суммы кредита будет очень внушительным. «К примеру, недавно делали расчет: при 2 млн руб. кредитных средств ежемесячный платеж составил порядка 60 тыс. руб. Кроме того, банки ужесточили условия для заемщиков, а отмена льготной ипотеки с господдержкой сделала покупку жилья просто невозможной для большого количества граждан»,— говорит госпожа Грибанова.

Она также отмечает, что значительная доля инвесторов, которые раньше вкладывались в квартиры с целью перепродажи или сдачи в аренду, сместили фокус в сторону доходной недвижимости — апартаменты и гостиничные номера. Это, по словам эксперта, еще больше сократило спрос на объекты жилой недвижимости, особенно в новостройках.

Директор по продажам компании «Инсити девелопмент» Ксения Гагарина, в свою очередь, считает, что сегодня рано говорить о насыщенности рынка, поскольку избыток предложения обычно приводит к ощутимому снижению цен. Хотя стоимость жилья, констатирует она, немного снизилась, но этот процесс нельзя назвать значительным. «Мы также не фиксируем падение спроса, особенно учитывая текущие экономические реалии. Скорее всего, следует отметить замедление процесса заключения сделок, обусловленное постоянными изменениями условий кредитования, их ужесточением и увеличением срока проведения сделки со стороны банков»,— говорит представитель застройщика.

Кризис новостроек и стабильность «вторички»

Как рассказал «Ъ-Кубань» директор по продажам ЮФО СК Dogma Алексей Смирнов, в первой половине 2024 года спрос на недвижимость в Краснодаре постоянно рос — его подогревало ожидание скорого завершения массовой программы господдержки. «После окончания льготной ипотеки мы, конечно, увидели корректировку продаж. Сейчас рынок нащупал свою “новую норму”, и это та емкость, с которой нам предстоит в ближайшее время работать. В ноябре на первичном рынке в Краснодаре клиенты приобрели почти 1,7 тыс. квартир общей площадью 79 тыс. кв. м»,— рассказал представитель застройщика.

Инна Грибанова также отмечает, что в первом полугодии 2024 года спрос на новостройки был достаточно активен — особенно в мае—июне, перед отменой льготной программы с господдержкой. В июле—августе риелторы столкнулись со значительным снижением спроса на первичном рынке. Однако, отмечает госпожа Грибанова, застройщики быстро отреагировали на это, предложив хорошие программы рассрочки с первоначальным взносом от 15% и посильным для покупателя ежемесячным платежом.

По словам Егора Карпанова, в городе больший спрос на объекты вторичного рынка. Это, по его словам, объясняется тем, что многие покупатели жилой недвижимости не попадают под льготные программы, а некоторые из них — ждут лимитов по семейной и сельскохозяйственной ипотеке. «Растущая активность покупателей “вторички” связана с необходимостью решения жилищного вопроса. Некоторые наши клиенты на фоне высоких ставок занимают выжидательную позицию, однако все равно продолжают интересоваться жильем и присматривать подходящие варианты»,— говорит господин Карпанов.

Вторичная недвижимость на протяжении всего года показывала относительную стабильность, говорит Инна Грибанова. Но все же к концу года, по ее словам, проявилась тенденция, характерная для кризисных периодов экономики — продаваться стало либо самое дешевое жилье, либо самое дорогое. «Предложения в среднем ценовом сегменте, так называемый комфорткласс, стали подвисать на витрине, если собственники не снижаются по цене до сегмента эконом. Также в комфортсегменте стали уходить с рынка ликвидные объекты — их просто снимают с продажи, чтобы не продавать за бесценок, если в этом нет острой необходимости»,— рассказывает эксперт.

Ксения Гагарина, приводя опыт компании «Инсити девелопмент», утверждает, что спрос на жилье в Краснодаре не снизился, однако замедлились темпы продаж из-за нехватки банковских лимитов. Что касается распределения спроса между первичным и вторичным рынками, то, по словам представителя застройщика, покупатели, как и прежде, отдают предпочтение новостройкам, несмотря на их более высокую цену по сравнению с вторичными объектами. «Это объясняется тем, что большинство сделок заключаются с использованием ипотечных средств, а ставки по ипотеке на вторичную недвижимость остаются высокими, делая платежи менее доступными»,— говорит госпожа Гагарина.

Цена «с тенденцией к росту»

Отмена льготных программ и рост ставки сократили объемы продаж строительных компаний по стране в два-три раза, и застройщики вернулись к показателям продаж на уровень 2022 года, констатирует начальник отдела ипотечного кредитования ГК «Точно» Гульсина Шакова. Застройщики, по ее словам, лавируют между постоянно заканчивающимися лимитами по семейной ипотеке и растущими комиссионными вознаграждениями за процентные ставки. «Естественно, они борются за внимание своих клиентов, которых стало меньше. И сегодня нет предпосылок к снижению цен на жилую недвижимость, учитывая активный рост цен на строительные материалы и увеличение платы за пользование семейной ипотекой. Все это вынудило застройщиков поднять цены на лоты и ремонт, стоимость квартир будет только расти»,— рассказывает госпожа Шакова.

По данным Macon, в 2014 году средняя цена жилой недвижимости в Краснодаре составляла 42 тыс. руб. и была одной из самых низких среди российских городов-миллионников. «Можно было продать “однушку” в одном из северных городов и купить “двушку” в Краснодаре. При таком явном дисбалансе жители других регионов активно приобретали жилье на юге»,— рассказывает Ольга Змиева.

Но к 2024 году, по словам аналитика, Краснодар со второго места с конца вошел в тройку лидеров по уровню цен среди миллионников. Стоимость «квадрата» жилья выросла в 3,5 раза. Больше, чем в столице Кубани, цены выросли только в столице Татарстана — в 3,6 раза, но при этом жилая недвижимость там и была дорогой до этого. «Сопоставимый рост был в Омске в 3,5 раза, но в рейтинге цен он остался на серединной позиции. В остальных городах цены выросли в 2–2,7 раза»,— говорит госпожа Змиева.

По информации «Этажей», средняя стоимость жилья на первичном рынке Краснодара составляет 177,39 тыс. руб. за 1 кв. м (при этом рост с января 2024 года составил 3,2%), на вторичном рынке — 139,13 тыс. руб. за 1 кв. м (рост на 9,5%). При этом, как отмечает Егор Карпанов, разрыв цен между первичным и вторичным рынком в Краснодарском крае составляет 27,4%, а по России — достиг 57%.

«В текущей ситуации при сохранении прогноза ЦБ по ключевой ставке рост спроса на жилую недвижимость начнется при ставке 10–12%. В следующем году, судя по прогнозу ЦБ, таких ставок мы не увидим. Поэтому в среднем по рынку цены останутся на уровне этого года или покажут незначительный рост. При этом на вторичном рынке растет уровень торга.

Но если говорить о новостройках, в структуре затрат застройщика 55% — стройматериалы и работы, поэтому расходы у строительных компаний только растут. Еще один фактор — инфляция на строительные материалы, особенно те, которые связаны с импортозамещением. Плюс рост ключевой ставки. Все это закладывается в себестоимость жилья, и ниже нее застройщики продавать не будут»,— констатирует представитель «Этажей».

По данным ЖИЦ «Каян», средняя цена продажи жилой недвижимости на вторичном рынке Краснодара сейчас варьируется в диапазоне 900–120 тыс. руб. за 1 кв. м в зависимости от района города, года постройки дома и состояния объекта. По новостройкам этот показатель держится в диапазоне 120–140 тыс. руб. в зависимости от способа оплаты — ипотека или наличные.

«Глобального роста, как и снижения цен, в течение года не наблюдалось. Застройщики планово поднимали цены на 5–10%, но проводили точечные акции и распродажи, снижая стоимость лота иногда до 25%. Вторичный рынок тоже показывал рост, но для реального покупателя с наличными собственники готовы были идти на уступку в цене 5–20% от заявленной стоимости. Таким образом, можно сказать, что цены показали определенное плато»,— рассказывает Инна Грибанова.

Алексей Смирнов из Dogma называет среднюю стоимость «квадрата» в новостройке Краснодара 154 тыс. руб., однако учитывая классы стандарт, комфорт и бизнес. Цена на краснодарские квартиры, по словам представителя застройщика, снизилась в июле этого года — сразу после окончания действия льготной ипотеки, и с тех пор остается стабильной, с тенденцией к росту. «Такая коррекция будет носить временный характер — сейчас девелоперы стараются создавать для своих клиентов максимально привлекательные программы и акции, чтобы стимулировать спрос, пока рыночные ставки по ипотеке остаются высокими, а действующими госпрограммами могут воспользоваться далеко не все желающие»,— говорит господин Смирнов.

По словам Ксении Гагариной («Инсити»), средняя стоимость квадратного метра жилья в Краснодаре составляет около 140 тыс. руб., что примерно на 10 тыс. руб. меньше, чем в начале года. Рынок, отмечает представитель застройщика, снизил свои показатели примерно на 10%, что обусловлено разными факторами, ключевой из которых — конкуренция продукта на фоне ужесточения требований ипотечного кредитования. «Девелоперы привлекают новых клиентов акциями и разнообразными скидочными программами. Значительного снижения стоимости ожидать не стоит, так как затраты на строительные материалы и работы увеличились»,— рассказывает госпожа Гагарина.

Инна Грибанова считает, что прогнозы по дальнейшей стоимости краснодарских квартир сейчас делать сложно. По ее словам, в текущей ситуации роста ипотечных ставок ожидаемым должно стать снижение цен на новостройки, однако строительство на кредитные средства и заявленные для банков финмодели такого снижения не подразумевают. «Думаю, что пока продолжится прежний сценарий — плановое повышение цен согласно вымываемым остаткам и точечные акции для необходимого наполнения эскроу-счетов. На вторичном рынке будет продаваться самое дешевое и самое дорогое. Сегмент комфорткласса пока замрет в ожидании лучших времен»,— резюмирует эксперт.

По словам Ольги Змиевой, изменение доступности жилья в Краснодаре должно оказать влияние на объем покупательского спроса из других регионов уже в ближайшие годы. Теперь, отмечает она, чтобы купить «однушку» в столице Кубани надо продать «двушку» на севере. «Вероятно, в совокупности с прочими факторами это повлечет за собой снижение миграции. Но полностью она не остановится, поскольку смена климата на более привлекательный остается востребованной, только теперь обходится дороже»,— подытожила аналитик Macon.

Небольшая «вторичка» за «наличку»

В Краснодаре сегодня 53% покупателей хотят купить вторичную недвижимость, 35% покупателей — дом или земельный участок и 11% — квартиру в новостройке, обрисовал предпочтения клиентов агентства недвижимости «Этажи» Егор Карпанов. По форме оплаты, риелтор отмечает, что 65% клиентов предпочитают расчет наличными деньгами. «Я уверен, что этот тренд продолжится и в 2025 году»,— подытожил собеседник «Ъ-Кубань».

Инна Грибанова отмечает, что с отменой льготной ипотеки спрос смещается в сторону меньших площадей квартир. По ее наблюдениям, если раньше для собственного проживания люди чаще покупали двух- и трехкомнатные квартиры за дешевые деньги банка, то теперь, когда деньги стали дорогими, клиенты снова обратили внимание на студии и «однушки». Те, кто приобретает квартиры за наличные, напротив, стараются взять по максимуму, но при этом и к жилому комплексу предъявляют повышенные требования, рассматривая сегмент бизнес-класса, говорит эксперт.

«Меняется и портрет инвестора — уходят в прошлое инвестиции с кредитным плечом, которые мы поголовно наблюдали в 2021–2022 годах. На их место выходят инвесторы с наличными средствами, которые больше не верят в красивые истории о том, как квартира будет сама себя выкупать. Сейчас инвестор разговаривает на цифрах доходности и окупаемости. И ему не особо важно, какая во дворе будет детская площадка и входная группа в подъезде, он спрашивает, какой доход он будет получать со своих вложенных средств и чем это гарантировано»,— рассказывает госпожа Грибанова.

В проектах СК Dogma сбалансированный спрос на разные форматы квартир. Если в прошлом году на студии и однокомнатные лоты, по словам Алексея Смирнова, приходилось 77% всех продаж, то в 2024 году их доля снизилась до 56%, показав рост популярности семейных форматов — двух- и трехкомнатных квартир.

Александр Михайлов, руководитель отдела продаж микрорайона Родные Просторы ГК «Точно», отмечает, что с учетом роста первоначального взноса по программе семейной ипотеке клиенты сегодня в первую очередь обращают внимание на чек сделки в банках. Именно от него, по словам представителя застройщика, зависит, сколько денежных средств в итоге потребуется для первого взноса, который заемщик вкладывает в покупку недвижимости.

«Во второй половине 2024 года существенно выросло количество сделок за наличные и в рассрочку. Несмотря на большие ставки по депозиту, люди понимают, что самое выгодное и надежное вложение сегодня — “бетон”, покупка недвижимости. Это возможность не только для инвестиций, но и пассивного дохода — аренды, которая выросла на фоне повышения ставки. Однако фиксируем, что доля сделок с использованием ипотеки существенно больше»,— констатирует господин Михайлов.

По словам Ксении Гагариной, интерес покупателей смещается от студий к однокомнатным квартирам. Высокий спрос на студии в 2023 году, отмечает она, привел к увеличению их стоимости, что сократило разницу в цене между ними и однокомнатными квартирами. Кроме того, растет популярность таунхаусов и индивидуального жилищного строительства.

Инна Грибанова отмечает, что борьба за покупателя среди застройщиков сейчас идет нешуточная: кто-то предлагает скидки до 25%, кто-то дарит смартфоны, ноутбуки, сертификаты на бытовую технику и мебель, кто-то разыгрывает квартиры или машины, у многих идет в подарок ремонт от застройщика.

«Для привлекательности самих объектов при проектировании детских площадок нанимаются психологи, чтобы разрабатывать концепции, которые будут в дальнейшем работать на безопасное развитие ребенка. Учитывают и категорию населения с домашними питомцами — для них в проектах формируются отдельные зоны для выгула и дрессировки. В целом современные проекты разрабатываются по концепции 15-минутного города: все, что необходимо жителям, должно быть доступно в 15 минутах пешком: школы, детские сады, поликлиники, кафе, салоны красоты, супермаркеты, торгово-развлекательные центры и т. п. Ну и обязательно практически каждый ЖК делает свою точку притяжения — парк, озеро, набережная, аллея, фонтан»,— резюмирует замдиректора по первичному рынку и зарубежной недвижимости ЖИЦ «Каян».

Дмитрий Михеенко