Прокуратура Адыгеи требует аннулировать сделку с землей в станице Даховской

Арбитражный суд Республики Адыгея рассматривает иск региональной прокуратуры к ООО «Лагуна страусов» — юрлицу гостиничного комплекса «Графская поляна». Надзорное ведомство требует признать недействительным договор купли-продажи 4 га земли, заключенный год назад. Спорная территория расположена на горе в станице Даховской (верхняя станция Савранской канатной дороги) и предназначена для ведения сельского хозяйства. Истец считает, что земля используется не по целевому назначению.

Арбитражный суд Республики Адыгея 25 декабря рассмотрит иск прокуратуры региона к ООО «Лагуна страусов» о признании незаконным (ничтожным) договора купли-продажи участка площадью 4 га в станице Даховской.

Речь идет о земле сельхозназначения. Согласно публичной кадастровой карте, кадастровая стоимость участка составляет 4 млн руб.

Суд удовлетворил ходатайство истца о принятии обеспечительных мер, запретив Управлению Росреестра по Республике Адыгея осуществлять учетно-регистрационные действия в отношении спорного участка.

Как рассказал «Ъ-Кубань» представитель ответчика Рустам Шеуджен, участок расположен на горе, на которую ведет канатная дорога. На территории есть несколько некапитальных сельхозпостроек и содержатся в небольшом количестве экзотические животные. С 2019 года территория находилась в аренде у ООО «Лагуна страусов», а в 2023 году компания выкупила землю.

«Предметом иска является неправомерное заключение договора купли-продажи земельного участка между  ООО “Лагуна Страусов” и администрацией МО “Майкопский район”. Основанием  является нецелевое использование участка, которое истцом не доказано»,— говорит адвокат.

Защита намерена доказать в суде, что стороны действовали в соответствии с требованиями закона при заключении сделки: на  момент приобретения обществом участка нарушений законодательства РФ в рамках государственного земельного надзора выявлено не было, а значит, основания для отказа обществу в выкупе земли отсутствовали.

Адвокат адвокатской конторы «Сотниковы и Партнеры» Елена Сотникова говорит, что сделка может быть признана ничтожной тогда, когда она нарушает требования закона и при этом посягает на публично-правовые интересы. «В данном случае спор идет о земельном участке, предназначенном для сельхозназначения. Мы можем только предполагать, какие основания ничтожности увидела прокуратура. Но из общедоступной информации следует, что деятельность ответчика связана с гостиничным и туристическим бизнесом, следовательно, если он приобрел участок для этой деятельности или возвел на нем туристические объекты,— прокуратура может увидеть здесь нецелевое использование участка. А  объекты недвижимости, которые не соответствуют цели использования участка,— могут быть признаны самовольными постройками и не являются основанием для выкупа участка без торгов»,— отмечает эксперт.

Как отмечает адвокат МКА Sed Lex Наталья Шалуба, значительная часть земель в Адыгее относится к категориям, требующим особого подхода: особо охраняемые природные территории, земли лесного фонда и сельскохозяйственные земли. Продажа земель сельскохозяйственного назначения без изменения их категории вызывает особенно много судебных споров. Такие участки предназначены для аграрного производства, а любые отклонения от целевого использования требуют официального изменения категории.

«В январе 2024 года с коллегами изучала эту территорию для одного из инвестиционных проектов. Уже тогда стало очевидно: большинство земель там имеет статус сельхозназначения. При этом земли выделяются крупными массивами, затем дробятся на мелкие участки по 8–10 соток. Строительство ведется хаотично, без планировки территории, а порой и без надлежащих разрешений. Дома возникают то тут, то там, как грибы после дождя. Ко многим участкам невозможно добраться из-за отсутствия дорог и проездов, продавцы при этом заявляют, что потом можно будет легко наложить сервитут. Также в долине и на склонах находят дольмены или другие археологические объекты. Все это говорит о том, что сделки с такими землями должны проверяться особенно тщательно»,— рассуждает юрист.

Она добавляет, что если земля предназначена для сельскохозяйственного производства, то на ней необходимо выращивать виноград, разводить скот или заниматься пчеловодством. Но если решено построить гостиницу или туристический комплекс, сначала нужно пройти длинный и непростой путь изменения целевого назначения участка. Без этого любой договор купли-продажи становится крайне уязвимым. «Ко всему прочему, участок находится на склоне горы. Это место с высоким риском оползней, эрозии почвы, и любые строительные работы могут нанести вред окружающей среде. Природные условия там диктуют свои правила, и их нельзя игнорировать»,— резюмирует Наталья Шалуба.

Наталья Решетняк