Без льготной ипотеки ввод нового жилья сокращается

К концу 2024 года в регионах Сибири зафиксировано снижение объемов строительства многоквартирного жилья. По итогам января-октября, сокращение составило 21% к аналогичному периоду прошлого года. Из-за ужесточения денежно-кредитной политики банков девелоперы заговорили о приостановке новых проектов. В ближайший год ситуация не изменится, считают участники рынка. В отсутствие массовой льготной ипотеки, а также в преддверии отмены моратория на взыскание неустойки за просрочку сдачи объекта, объемы ввода жилья могут снижаться вплоть до 2026 года, считают участники рынка недвижимости. На эти тенденции уже обратили внимание поставщики стройматериалов, сокращая производство.

В январе-октябре 2024 года в регионах Сибирского федерального округа объем строительных работ, включая многоквартирные дома, а также индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), вырос к аналогичному периоду прошлого года на 2,7%, следует из данных Росстата. Для сравнения: в январе-мае этот показатель увеличился на 15%, а по итогам первого полугодия на 10%. «Темпы увеличения ввода жилья превысили общероссийские за счет роста индивидуального жилищного строительства. Объемы строительных работ в многоквартирных домах (МКД) — ниже прошлогодних»,— говорится в докладе ГУ Банка России о региональной экономике, опубликованном в декабре. Если разделить объемы ввода жилья на показатели индивидуальной застройки и многоквартирного сектора, то снижение во втором случае составляет 21%. В то же время населением введено домов на 23% больше, чем в аналогичный период прошлого года.

Сибирские новостройки теряют в спросе

Значительное снижение темпов строительства многоэтажек произошло в Новосибирской области — на 29%, отмечает старший финансовый советник ИК Fontvielle Владислав Плитинь. В Иркутской области, по данным Росстата, ввод жилья в МКД в январе-октябре сократился на 39%, Омской области — на 13%, Красноярском крае — на 12%, Кемеровской области — на 5%. По росту ввода частных домов в Сибири в этом году лидирует Тува — здесь возвели частных домов на 95% больше, чем годом ранее, в Хакасии — на 27%, в Омской области — на 17%, в Кемеровской области — на 12%. Причинами негативной динамики в сегменте МКД, по оценке эксперта, являются высокая база прошлого года, снижение вложений в строительство со стороны субъектов РФ, ужесточение денежно-кредитной политики, а также пересмотр или полная отмена льготных кредитных программ.

«Доля ипотечных сделок по ключевому рынку Сибирского федерального округа в Новосибирской области в 2023 достигала 73%, схожие цифры наблюдались и в первом квартале 2024 года. Однако, перед отменой безадресной льготной ипотеки (в мае и особенно в июне) доля ипотеки достигла рекордных цифр за весь период наблюдений — 90%»,— напомнил руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов. Управляющий Сибирским филиалом ПСБ Денис Голубев считает, что ипотечный бизнес изрядно «штормило» в 2024 году. «Рынок столкнулся с такими вызовами, как волатильность ключевой ставки, оказавшая значительное влияние на процентные ставки по ипотеке в сторону их увеличения, завершение льготной программы «Госпрограмма 2020» и введение новых правил по «Семейной ипотеке», а также ужесточение макропруденциальных надбавок»,— аргументировал господин Голубев свою оценку.

«В уходящем году, после прекращения действия массовой ипотечной программы на приобретение жилья в новостройках, доступность заемных средств для покупки недвижимости существенно снизилась. Падение спроса привело к тому, что застройщики не спешат с запуском новых проектов. Еще одной важной предпосылкой замедления роста строительства стало завершение стартовавших шесть лет назад национальных проектов, на смену которым в 2025 году должны прийти новые»,— считает Владислав Плитинь. Снижение доступности льготных программ привело к уменьшению спроса на новостройки и вызвало некоторое перераспределение спроса на вторичный рынок, где условия стали конкурентоспособнее. «Замедление продаж и высокая себестоимость строительства привели к снижению рентабельности новых проектов жилых домов. Компании вынуждены предлагать скидки и другие стимулы, чтобы привлечь покупателей, что еще больше уменьшает их доходы»,— комментирует генеральный директор Zapusk Group Алексей Равинский.

Счастливые семьи счастливы по-своему

«Семейная ипотека» — одна из немногих оставшихся программ с господдержкой. Но она не смогла заместить объемы ушедшей с рынка «Льготной ипотеки». Условия «семейной» программы ориентированы на более узкий сегмент — целевую поддержку семей с детьми, в первую очередь — до шести лет. А семьям с несовершеннолетними старшего возраста, она доступна лишь на строительство частного дома по всей России или на покупку квартиры на первичном рынке в избранных регионах. В Сибирском федеральном округе это Республики Алтай, Хакасия и Тыва, а также Кузбасс, Алтайский край, Томская и Омская области. Но в Новосибирской и Иркутской областях, Красноярском крае «Семейная ипотека» не действует.

К тому же она оказалась не беспроблемным продуктом. «У рынка были ожидания, что в отсутствие ипотеки с господдержкой «Семейная ипотека» будет работать без сбоев — не как сейчас, когда каждую неделю пересматриваются параметры в сторону ужесточения условий, и у банков кончаются лимиты»,— комментирует ситуацию директор по развитию бизнес-комьюнити One Company Алексей Сержанов. Но в отсутствие альтернатив и эта программа вышла в лидеры ипотечного рынка. По информации Алексея Попова, если в первом полугодии в СФО 44% кредитов пришлось на ипотеку с господдержкой, 47% — на семейную программу, 3% на арктическую и 7% на IT-ипотеку, то во втором полугодии на семейную программу пришлось 82% займов, на выдачи ранее оформленных кредитов по льготной ипотеке — 7%, на арктическую — 7%, на IT-ипотеку — 5%.

Существенное снижение доступности ипотечных продуктов с господдержкой ожидаемо привело к падению объемов выдачи. По данным Банка России, объем ипотечных жилищных кредитов в рублях, предоставленных жителям СФО, в первой половине 2024 года стремительно рос — с 6,9 млрд руб. в январе до 16 млрд руб. в июне. После чего начался такой же быстрый спад до 7,2 млрд руб. в октябре. И можно прогнозировать отрицательную динамику выдач в последние два месяца уходящего года. «После отмены господдержки на покупку квартир в новостройках рынок лишился очень действенного и эффективного инструмента, который на протяжении четырех лет обеспечивал рост и развитие отрасли. Одновременный рост банковской ключевой ставки сделал рыночную ставку по ипотеке недоступной для большинства потенциальных покупателей»,— сетует основатель компании «БУСЫ», соучредитель девелоперских проектов Ирина Гущина.

Интересно, что не показывает существенных различий динамика двух регионов (Алтайский и Красноярский края) с сопоставимыми объемами выдач в начале года, но с разными условиями по «Семейной ипотеке» после 1 июля. Оба региона имели близкие показатели выдачи в начале года — 645 млн руб. и 751 млн руб., соответственно, на пике -1,626 млрд руб. и 2,252 млрд руб., и в октябре уходящего года — 756 млн руб. в Алтайском и 902 млн руб. в Красноярском крае. При этом в Алтайском крае, в отличие от Красноярского, семьям с детьми старше шести лет «Семейная ипотека» на квартиры по-прежнему доступна. Но к значимому превышению показателей кредитования это не привело. «В Красноярске основным драйвером является семейная ипотека, на втором месте сельская ипотека и совсем небольшой процент в выдачах занимает IT-ипотека и арктическая ипотека»,— говорит эксперт по недвижимости риэлтерской компании «Этажи» в Красноярске Юлия Матвейкина. По ее словам, доля «Семейной ипотеки» значительно преобладает как в сегменте ИЖС, так и в многоэтажном строительстве. Потому что альтернатива ей — только рыночная ставка 29% годовых.

Портрет заемщика в ипотечном интерьере

В результате во второй половине 2024 года стало реальностью то, о чем так долго говорил Банк России — льготная ипотека стала максимально адресной. И среди сибиряков ее адресатами остались наиболее твердо стоящие на ногах. Юлия Матвейкина видит таковым гражданина России с официальными трудоустройством, заработной платой и низкой кредитной нагрузкой при наличии действующих кредитных обязательств. Пресс-секретарь группы «Эталон» Евгений Новиков описывает семьи таких заемщиков как супругов «в возрасте 30-40 лет с одним-двумя детьми, специалистов и руководителей среднего звена, предпринимателей, приобретающих квартиру для собственного проживания и реже — для детей». По его мнению, портрет ипотечного клиента в последнее время изменился — сейчас это в основном семьи с детьми до 6 лет, соответствующие новым льготным ипотечным правилам.

Ирина Гущина согласна, что сегодня основной покупатель жилья — это семья с ребенком до 6 лет, которая полностью подходит под условия госпрограммы. По ее словам, «как правило, это активные молодые люди, которые выбирают новое жилье с современными планировками, авторским благоустройством, стильным дизайнерским интерьером в местах общего пользования и т.д.» «Если говорить о портрете ипотечного заемщика в Новосибирске, то это состоящий в браке мужчина, средний возраст которого 33 года. Средний размер ипотечного займа в региональном филиале ПСБ составляет 4,4 млн рублей, а срок кредита — 30 лет»,— резюмирует Денис Голубев.

Покупать или подождать

Рынок жилой недвижимости ожидаемо оказался более чутким к изменениям условий ипотечного кредитования, чем строительный. Портал Дом.РФ показывает, что по состоянию на ноябрь 2023 года в строящихся домах СФО было продано 38% квартир, а не продано — 39%, а еще в 22% продажи не были открыты. В ноябре 2024 года доля проданных сибирякам квартир в строящихся домах снизилась до 34%, а непроданных — выросла до 45%. У лидера по объемам жилищного строительства — Новосибирской области, — при 33% проданных площадей меньше других непроданного жилья (39%, наравне с Омской областью). Однако, у новосибирских застройщиков и самый большой запас жилья, не выставленного на продажу — 28%. А меньше всех жилья (27%) удалось продать застройщикам Красноярского края, хотя годом ранее этот показатель составлял 35%.

Алексей Сержанов считает, что продажи пока проседают не катастрофично. При этом он видит укрупнение рынка на фоне общего снижения продаж: если до отмены общей льготной ипотеки ТОП-5 застройщиков по продажам занимали долю рынка 37%, то в октябре 2024 — уже 46%. Юлия Матвейкина говорит о формировании мощного отложенного спроса среди тех, кто не подходит под «Семейную ипотеку», но, как только ставка начнет снижаться, они выйдут на рынок. «Понятно, что все держат лицо, никто никуда не сливается, никто внешне не паникует — но внутри рынка чувствуется напряжение»,— оценивает ситуацию Александр Назаров.

Ожидания застройщиков

По итогам всего 2024 года сегмент МКД сохранит негативную динамику, считают опрошенные аналитики. Министерство строительства России ожидает ввод в эксплуатацию 43,5 млн кв. м многоквартирного жилья, что на 16% меньше, чем годом ранее. Как сообщил замглавы Минстроя Никита Стасишин на форуме «Малоэтажная Россия», общий ввод жилья в 2024 году в России должен составить около 105 млн кв. м. Из них немногим более 60 млн кв. м придется на объекты ИЖС, а 43,5 млн кв. м — на многоквартирное строительство.

Восстановления продаж новостроек в 2025 году также не предвидится, отметила во время онлайн-дискуссии Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ) заместитель руководителя аналитического центра «Дом.PФ» Екатерина Власова. По ее словам, продажи на первичном рынке во втором полугодии 2024 года упали на 20%, если сравнивать с первым полугодием. В ноябре в среднем продажи квартир по ДДУ составили 2 млн кв. м, и на таком уровне спрос держится с июля, то есть уже пятый месяц подряд. Это происходит в первую очередь из-за высоких ставок Центробанка, считает она. «Мы пока осторожно исходим из того, что продажи будут оставаться вблизи текущих уровней. Мы не ожидаем дальнейшего падения, но какого-то заметного восстановления в следующем году тоже не просматриваем, — сказала госпожа Власова. — Мы ожидаем некое оживление на рынке ближе к концу следующего года, скорее в 2026 году, по мере того, как уровень ставок начнет снижаться».

Для застройщиков в ближайшие два года все будет зависеть от эффективности их девелоперских проектов и долговой нагрузки, а также условий, на которых они привлекали кредитные деньги, полагает управляющий партнер WhiteIndex Константин Гамарник. «Для большинства компаний это будет трудный период, но не более того. На данный момент рассматривается законодательная инициатива о запрете банкротств девелоперов до конца 2025 года. Часть девелоперов, оказавшихся в трудной ситуации, будут поглощать более устойчивые компании. Какие-то компании или отдельные проекты могут перейти в собственность банков»,— указывает он.

Ряд компаний в 2025 году столкнется с риском банкротства, согласен гендиректор группы компаний «Поляков», депутат законодательного собрания Новосибирской области Илья Поляков. По его оценке, «некоторые застройщики уже начали откладывать сроки ввода объектов, что, по-видимому, в моменте помогает им снять остроту финансовых и организационных проблем, но плохо влияет на репутацию, и, как следствие, на продажи». В будущем году негативное влияние на рынок жилой недвижимости также может оказать отмена с 1 января 2025 года моратория на взыскание неустойки за просрочку сдачи объекта. «Если сейчас застройщики могут не переживать по этому поводу, то с нового года нужно будет просчитывать все возможные риски в строительной сфере»,— полагает руководитель магистерской программы «Юрист в сфере управления недвижимостью» Финансового университета при Правительстве РФ Илья Афанасьев.

Вместе с тем, в сложившихся условиях эксперты не исключают, что продолжающие стройку девелоперы в 2025 году могут сделать акцент на проектировании более доступного жилья, использовании инновационных технологий, а также развитии инфраструктуры вокруг жилых комплексов, что сделает новые проекты более привлекательными для покупателей. «Важно отметить, что рынок элитной недвижимости также может переживать затяжную стагнацию, так как спрос на высокобюджетные объекты не растет такими темпами, как количество новых предложений»,— подчеркнул совладелец компании «МАГ ТЗК» Михаил Груничев. В этой ситуации цены на жилье в 2025 году в ряде регионов подвергнутся корректировке, считают аналитики. Из-за роста сроков продажи стоимость квартир может уменьшиться на 15%.

Локомотив тормозит весь состав

Смежные отрасли, такие как производство строительных материалов, транспортное строительство и возведение коммерческой недвижимости, также испытают замедление из-за низкой инвестиционной активности, влияния макроэкономических факторов и окончания ряда национальных проектов, в числе которых «Жилье и городская среда» и «Инфраструктура для жизни». «Производство строительных материалов оказалось под давлением из-за роста цен на сырье, сниженного объема заказов и увеличения сроков реализации проектов»,— отмечает Алексей Равинский. В начале декабря этого года министерство промышленности и торговли России спрогнозировало снижение выплавки стали в стране в 2024 году на 3,9% до 73 млн тонн, связав это с повышением ставок ипотечного кредитования и охлаждением строительного сегмента. По итогам прошлого года производство стали в России составило 76 млн тонн.

Объем потребления цемента в 2025 году может также сократиться на 10–15% к показателям этого года, прогнозирует руководитель департамента маркетинга и стратегического анализа АО «Цемрос» Денис Усольцев. Директор по продажам «Востокцемента» Оксана Кожаева говорит, что компания пока придерживается умеренно-негативных ожиданий, предполагающих сокращение потребности в цементе. Управляющий партнер консалтинговой компании СМПРО Владимир Гузь ждет, что потребление цемента в следующем году будет ниже: по оптимистичным прогнозам, динамика может сократиться на 5% год к году. За 10 месяцев уходящего года производство в отрасли стройматериалов в Кузбассе снизилось на 3,1%, в Новосибирской области — на 5%, в Иркутской области — на 16,9%, и только в Красноярском крае осталось на уровне прошлого года (в этих регионах Сибири располагаются все цементные заводы округа).

По словам Дениса Усольцева, цементная отрасль ориентируется на негативный опыт 2014-2018 годов, когда продолжительное воздействие высокой ключевой ставки ЦБ привело к падению потребления цемента на 24,8% за четыре года. В 2025-2026 годах эффект может быть сопоставимым, не исключает он. Когда массовое жилищное строительство движется к затяжному кризису, поддержать объемы производства цемента могут инфраструктурные проекты, ремонтные работы и спрос населения, констатирует Владимир Гузь. В то же время в Сибирском федеральном округе в настоящее время ведутся крупные инфраструктурные стройки, включая модернизацию Транссибирской и Байкало-Амурской магистралей и проект «Енисейская Сибирь». В рамках последнего запланировано строительство объектов разного профиля в Красноярском крае, Хакасии и Тыве. Эти стройки могут оказать поддержку производству цемента, стального проката и стройматериалов. Эксперты ожидают продолжения роста в сегменте индивидуального строительства. Его рост может оказать поддержку небольшим строительным компаниям, а также производителям стройматериалов.

Игорь Степанов