Девелоперы, консультанты и аналитики подвели итоги рынка недвижимости

В Санкт-Петербурге состоялся Форум недвижимости, организованный ИД «Коммерсантъ». Ведущие девелоперы и эксперты поговорили о главных трендах на рынке, который в условиях повышения банковских ставок и отмены льготной ипотеки остается более или менее сбалансированным. Сокращение спроса нивелируется уменьшением предложения. Недвижимость высокого сегмента, юниты в апарт-отелях и «загородка» рассматриваются в качестве долгосрочных инвестиций.

Смена приоритетов

Согласно данным Росстата, по итогам второго квартала 2024 года реальные располагаемые доходы россиян увеличились на 9,6%. Бизнес-партнер индустрии «Недвижимость» сервиса «Яндекс Реклама» Вадим Тагиев заметил, что это позитивная тенденция. В своей презентации он заметил, что с начала года, несмотря на ожидания отмены льготной ипотеки, выступающей драйвером покупки последние несколько лет, застройщики не снижали темпы строительства. По итогам девяти месяцев 2024 года было введено 35,2 млн кв. м жилья, что в два раза превышает темпы роста последних трех лет.

Согласно статистике «Яндекса», люди продолжают активно интересоваться покупкой недвижимости: в месяц фиксируется 10 млн запросов. В фокусе внимания — новостройки. В основном поиск жилья ведется через соответствующий категорийный запрос (48%), а также посредством агрегаторов недвижимости (27%), которые позволяют сравнивать несколько вариантов квартир в разных новостройках. 25% опрошенных респондентов осуществляют поиск по бренду компании.

После отмены льготной ипотеки люди стали искать новые возможности и варианты оптимизации стоимости. Например, ориентироваться на более бюджетный район, жилье классом ниже, приглядываться к вторичке. Также рассматриваются варианты приобретения загородной недвижимости либо долгосрочной аренды недвижимости.

Кроме того, застройщики предлагают рассрочки. «48% опрошенных говорят, что активно пользуются рассрочкой. Она обеспечивается продажей текущей недвижимости, займом средств у друзей и родственников либо используются иные варианты беспроцентных займов»,— подчеркнул господин Тагиев.

Девелоперы продолжают активно вкладываться в рекламу. За год рост активности рекламодателей составил 4%. Доля по вложениям распределяется следующим образом: медийные инвестиции — 33%, performance-инвестиции — 21%, поисковики — 26%, сети — 15%. В основном используются форматы видеобаннеров, медиасервисов, а также дается реклама в «Яндекс Картах».

Тренд на увеличение рекламных бюджетов подтвердили присутствующие девелоперы. «Реклама сейчас дорогая, но, несмотря на это, мы в текущем году увеличили бюджет до 15%, так как не можем рисковать количеством заявок, которые способствуют выполнению наших показателей»,— подчеркнул директор по продажам холдинга AAG Игорь Бадиков.

Холдинг ААG работает в высоком сегменте, поэтому господин Бадиков поделился своей экспертизой в потребительском поведении в бизнес- и элит-сегментах. По словам спикера, за последний месяц спрос на недвижимость упал на 50%. Однако застройщики не стремятся снижать цены, несмотря на высокую ключевую ставку. Рынок выравнивается за счет сокращения предложения. Так, практически в два раза уменьшилось предложение в бизнес-сегменте. По итогам третьего квартала 2024 года в реализации находилось 190 тыс. кв. м в бизнес-классе, или 9,5 тыс. квартир. В 2023 году — 321 тыс. кв. м, или 16 тыс. квартир.

«Аналогичная ситуация и в элитном сегменте. В третьем квартале 2024 года в реализации находится 1,7 тыс. квартир, или 150 тыс. кв. м. В аналогичном периоде прошлого года — около 2,5 тыс. квартир. Застройщики придерживают свои проекты, и тем самым рынок является достаточно сбалансированным»,— думает господин Бадиков.

Он указал на интересную тенденцию: за последние месяцы в элитном сегменте наблюдался необыкновенный ажиотаж, продажи выросли на 35%. Игорь Бадиков обратил внимание, что девелоперы, скорее всего, будут предлагать акции и скидки на данную недвижимость, чтобы и дальше поддерживать активный спрос. За первые три квартала текущего года в элитном сегменте было продано 1100 квартир, или 95 тыс. кв. м, а за аналогичный период в 2023 году было продано 715 квартир, или 62 тыс. кв. м. Важно отметить, что средние цены в бизнес- и элит-сегменте выросли на 15% к ценам аналогичного периода в 2023 году и составляют сейчас 386 тыс. рублей за квадратный метр в бизнес-классе и 595 тыс. в элитном сегменте.

По оценкам девелоперов, спрос на квартиры масс-маркета упал на 20–40%. К 1 сентября в городе введено в эксплуатацию 1,807 млн кв. м жилья, что уступает показателям за январь — август 2023 года более чем на 200 тыс. кв. м.

Архитектор и генеральный директор компании «Удачный проект» Ольга Фокина обратила внимание, что девелоперам необходимо менять подходы при комплексном развитии территории и учитывать интересы будущих жителей. «Мы наблюдаем активный тренд на снижение площади квартир и уменьшение площади дворов. К нам приходили с просьбой разработать концепцию дворов, куда даже детская площадка не помещается. Это довольно утопичный курс. Потребитель очень помолодел. Люди, покупающие сегодня квартиру, очень требовательны и негативно реагируют, когда им девелопер обещает очень красивое и комфортное пространство, а в итоге они получают то, на что у него остались деньги»,— заметила госпожа Фокина.

Бум спроса на «загород»

Учредитель и генеральный директор агентства недвижимости и центра обучения «ВсевРиэлт» Светлана Белова рассказала о рынке загородной недвижимости. По статистике агентства, доля переезжающих из центра за город составляет 60%. Спрос начал активно расти во время пандемии, а сейчас поддерживается популяризацией здорового образа жизни и воспитания детей в экологичной обстановке. Кроме того, для некоторых это возможность приобрести дом больший по площади, чем квартиру по той же стоимости. Например, дом на 200 кв. м может обойтись в 12 млн рублей, что сопоставимо с квартирой в несколько раз меньшим метражом в центре города.

Среди инструментов покупки спикер выделила семейную и IT-ипотеки, а также сельхозипотеку под 3%. «В сегодняшних реалиях лучше не откладывать покупку по имеющимся программам ипотеки, так как они с каждым месяцем претерпевают изменения и есть риск не попасть под условия, если отложить сделку на другое время»,— отмечает госпожа Белова. Что касается сельхозипотеки, то сложность заключается в поиске земельного участка, соответствующего условиям договора.

В последнем тезисе со спикером согласился ведущий менеджер по работе с партнерами Maslov Group Development Артем Чугай. Он добавил, что к тому же сложно найти и земельный участок по привлекательной цене и приемлемыми условиям проживания, в частности обеспеченными инфраструктурой. По его словам, предложение на рынке «загородки» меняется в части роста цен из-за дефицита свободных земельных участков и удорожания строительства. Меняется и спрос: он становится шире. «Часть людей вместо покупки апартаментов и вторички рассматривают загородную недвижимость, в том числе с инвестиционной точки зрения»,— подчеркивает господин Чугай.

Он привел пример: около пяти лет назад коттеджный поселок «История Парк» только на 10% приобретался инвесторами именно с точки зрения вложения денежных средств и извлечения прибыли от продажи участков в будущем. Сейчас в КП Lampolovo 60% недвижимости реализуется под инвестиционные цели.

Вклад или недвижимость?

Подхватывая тему выгодных инвестиций, руководитель направления развития продаж группы «Аквилон» Михаил Рогатых рассказал о возможностях сохранения и приумножения капитала за счет апартаментов. К слову, Санкт-Петербург считается флагманом рынка апарт-отелей среди других регионов. В этом плане Москва только «догоняет» Северную столицу. Сейчас компания возводит в районе Отрадного апарт-отель «Аквилон Signal», так как видит высокий потенциал реализации юнитов.

Сегодня в условиях высокой ключевой ставки люди выбирают где сохранить сбережения: во вкладах или в недвижимости. «Главный вопрос — зачем мне куда-то вкладывать деньги, когда я могу положить их под очень "сытный" процент у банка. Но мы должны понимать, что банковские вклады под высокие проценты — это не долгосрочный тренд. Ни одна экономика мира не может существовать долго с таким высоким "плечом"»,— поясняет господин Рогатых.

Вложения в юнит апарт-отелей — это долгосрочные инвестиции, которые не только покроют инфляцию, но и превратятся в источник пассивного дохода. Порог входа низкий в сравнении с покупкой коммерческой недвижимости. Окупаемость юнита выше средней (9–13 лет) при условии грамотной работы профессиональной УК, доходность составляет от 7 до 12% годовых. Спрос будет постоянным, особенно в высокий сезон, так как турпоток в мегаполисы будет только расти.

Рост туристического потока подтвердила и Марина Павлюкевич, генеральный директор PLG. «По данным комитета по туризму Санкт-Петербурга, в этом году по турпотоку мы вернемся на уровень допандемийного 2019 года, когда Северную столицу посетило более 10,4 млн туристов. Например, за десять месяцев этого года в апарт-отеле под управлением компании PLG остановилось более 150 тыс. путешественников, среди которых гости из разных городов России, Белоруссии и Китая. В Петербурге третий квартал 2024 года показал рост спроса на апартаменты на 43% относительно второго квартала. Сейчас мы говорим о том, что рынок апартаментов представляет значительную часть гостиничной индустрии. И к концу этого года доля апартов достигнет 45% от всего гостиничного фонда»,— подчеркнула спикер.

По приведенной статистике, на конец августа 2024 года в городе насчитывалось 76 апарт-отелей. С начала года на рынок вышло 3,2 тыс. апартаментов, что является рекордным показателем за последние четыре года. Доходность апартаментов будет только расти, акцентирует спикер, ведь этому способствуют и увеличение туристического потока, и растущая ставка съема.

«Отток туристов в апартаменты — устойчивая тенденция последних лет. Апарт-отель предлагает гостю не просто проживание, а возможность почувствовать себя жителем города, нередко предоставляя гораздо больше сервисов и услуг, чем гостиница той же и даже более высокой категории. В связи с тем, что апарт-отели работают с множеством собственников, нам, кроме акцента на гостя, необходимо, безусловно, делать акцент на наших собственников и давать им ту доходность, которая будет удовлетворять их длительное время»,— говорит госпожа Павлюкевич.

Что касается целевой аудитории, то гостями апартаментов становятся не только единичные туристы, но и все больше корпоративных клиентов, в том числе командировочных. А также семьи. Учитывая этот тренд, управляющие компании работают над инфраструктурой, сервисным и развлекательным наполнением апарт-отелей.

Сервисный апарт-отель сегодня демонстрирует значительное преимущество над традиционными гостиницами благодаря более широким возможностям и функционалу. Юдита Григайте, директор по маркетингу сети апарт-отелей YE’S, отметила ключевые конкурентные преимущества такого формата. Среди них — развитая инфраструктура (фитнес-центр, фуд-холл, коворкинг, оборудованные переговорные комнаты и другие объекты), программы лояльности, скидки на услуги, возможность среднесрочного проживания на выгодных условиях, а также наличие кухни с современной техникой в каждом апартаменте и круглосуточный ресепшен.

По словам госпожи Григайте, YE’S является пионером в сегменте, успешно реализовав данный инвестиционный продукт на рынках Санкт-Петербурга и Москвы. «Мы первыми создали подобные объекты и внедрили эффективную модель управления, предоставляющую высокий уровень сервиса»,— заявила она.

Современный апарт-отель рассматривается как многофункциональный комплекс, в котором гармонично сочетаются бизнес-инфраструктура и общественные пространства, добавила госпожа Григайте. Такая модель эффективно работает: средняя загрузка апарт-отелей YE’S составляет 91% в Санкт-Петербурге и 93,8% в Москве. Среди клиентов компании — 36% сотрудников крупных корпораций, 29% туристов и 15% студентов. По итогам первых десяти месяцев текущего года доход сети вырос на 43% в сравнении с аналогичным периодом прошлого года.

В рамках законодательства

О правовой особенности эксплуатации апартаментов рассказала партнер и руководитель практики «Недвижимость и строительство» и «Отельный бизнес, гостеприимство и индустрия развлечений» компании Nordic Star Арина Довженко. В законодательстве понятие «апартаменты» появляется в связи с гостиничной деятельностью, то есть, по сути, апартаменты — это один из видов номеров гостиницы, который обладает рядом характеристик (определенная площадь, меблировка). Для апарт-отелей характерно предоставление гостиничных услуг, апарт-отели как гостиницы классифицируются и имеют определенную звездность.

На практике под апартаментами также подразумевают псевдожилье и сервисные апартаменты. И если в первом случае набора услуг вовсе не подразумевается, то во втором есть некоторый базовый (не гостиничный) сервис. Апартаменты носят статус нежилого помещения. Однако с жильем их «роднит» то, что у собственников апартаментов возникает право на долю в общем имуществе и на долю в праве на земельный участок. Этот тезис не прописан в законодательстве напрямую, но подтверждается судебной практикой, подчеркивает госпожа Довженко.

Что касается вопроса эксплуатации апартаментов (в части перевода в жилые помещения) и обеспечения социнфраструктуры вокруг апарт-отеля при строительстве, то с 2021 года на рассмотрении Госдумы находится законопроект, предполагающий концепцию многофункционального здания.

«Смысл в том, что в одном здании выделяются отдельные секции, которые должны иметь обособленный доступ. И эти секции могут быть жилые и нежилые. И если хочется перевести жилую часть в нежилую, то переводить нужно не только отдельный юнит, который принадлежит одному собственнику, но и все юниты, которые находятся в этой секции»,— пояснила спикер. Также законопроект отдает на уровень регионов вопрос о строительстве инфраструктуры.

Генеральный директор VALO Hospitality, председатель экспертного совета по апарт-отелям и сервисным апартаментам РГУД Константин Сторожев обратил внимание на необходимость долгосрочного и централизованного управления апартаментами. И как раз этот момент можно было бы закрепить на законодательном уровне.

«Любые объекты, которые не находятся в централизованном управлении, будут испытывать сложности договорных отношений с собственником, в том числе о ремонте и в иных вопросах. В проектах без централизованного управления нет возможности придерживаться концептуальных вещей от которых зависит привлекательность проекта для инвесторов и гостей, что затем негативно сказывается на доходности и капитализации юнитов. Кроме того, необходимо заключать договоры не на три-пять лет, а переходить на долгосрочные взаимоотношения — в горизонте 10–15 лет. Потому что ключевая задача инвестора — получать пассивный доход и рост стоимости актива, а не нести условно деньги под 10% годовых»,— отметил господин Сторожев.

По его словам, в нормативном отношении на управляющие компании апарт-отелей возлагается больше обязанностей, чем на гостиничного оператора. По сути, они несут две разные функции: оператор управляет только сервисом, а УК берет на себя взаимодействие с собственниками, эксплуатацию, бухгалтерию, юридическую ответственность и прочее.

Кроме того, с 1 января будет введен туристический налог. Эта инициатива накладывает определенные трудности. Например, нельзя оплатить налог с объекта, который не прошел классификацию. Разместить информацию об объекте, использовать объект, но не платить налоги — это уже преступление. Как будет развиваться регулирование в данной сегменте — покажет практика.

Алла Михеенко