Могут ли россияне взять жилищный кредит за рубежом

Покупка зарубежной недвижимости остается востребованной у россиян. В условиях же снижения доступности ипотеки на российском рынке жилье за рубежом становится привлекательнее с точки зрения условий по кредитным программам. Кому доступна ипотека за рубежом и в какой валюте можно взять такой кредит — читайте в обзоре «Ъ-Review».

Российские покупатели продолжают рассматривать зарубежную недвижимость как способ диверсификации активов и сохранения капитала, несмотря на геополитическую нестабильность. В этом году спрос несколько ниже, чем в прошлом: в Tranio оценили его снижение в первом полугодии на 3,4% по сравнению с прошлым годом и на 23,8% относительно бума, зафиксированного в 2022 году. Суммарно за прошедшие три года спрос вырос на 32%, а с 2020 года — практически на 50%.

Цели покупки меняются: в первой половине 2024 года значительно выросла доля тех, кто рассматривает сделки с целью собственного отдыха и сдачи в аренду, на получение вида на жительство теперь рассчитывают меньше. Так, доля первой категории в общем объеме сделок в этом году достигла 37,7%, против 26,8% по итогам аналогичного периода 2023 года. Недвижимость с целью получения ВНЖ или гражданства в прошлом году искали 29,9%, а в этом — лишь 18,9%.

Сложности с банковскими переводами средств за границу и ужесточение международных операций ограничивают потенциал роста, но желающие купить недвижимость за рубежом находят варианты. Трудности с оплатой сделки можно устранить с помощью альтернативных механизмов, например, через криптовалюту, а санкционное давление обойти, выбрав подходящую страну.

В этом году в тройке лидеров по спросу со стороны покупателей из России — Таиланд, Грузия и Объединенные Арабские Эмираты (данные Tranio). По сравнению с прошлым годом, ее состав изменился за счет появления Грузии, которая в 2023 году была на шестом месте. Остальные участники прежние, но поменялись местами: ОАЭ были номером один, Таиланд на втором месте. В этом же году в Таиланде отмечается скачок инвестиционного спроса на недвижимость: число заявок в январе—июле увеличилось на 65% по сравнению с тем же периодом 2023 года и на 231% по сравнению с 2022 годом.

Во всех странах рейтинга у иностранцев есть возможность взять ипотеку.

Таиланд

В Таиланде стабильный туристический поток (в том числе за счет посетителей из России), стабильная экономическая ситуация и невысокая инфляция. При этом порог входа на рынок жилой недвижимости в стране пока невысокий — от $75 тыс.

Ипотека для иностранцев здесь не массовое явление, но, по словам руководителя международного направления федеральной компании «Этажи» Анастасии Котовой, можно найти объекты, на покупку которых есть возможность оформить ипотеку по ставке 6%. «Для этого необходимо иметь 50% от стоимости приобретаемого жилья в качестве первоначального взноса. Для подтверждения дохода потребуется выписка со счета в банке о ежемесячных стабильных поступлениях в размере 100 тыс. батов, что составляет около 330 тыс. руб. Ипотеку на этих условиях можно оформить, если банк выкупает проект у застройщика, тогда он кредитует иностранцев на покупку без проблем»,— рассказывает госпожа Котова. Кроме ипотеки есть варианты рассрочки от двух до пяти лет без процентов или с «мини-ипотекой» под 7% после получения ключей. Для оформления сделки по этой схеме нужен только загранпаспорт.

Грузия

Грузинские банки также готовы кредитовать покупку жилья иностранных заемщиков. Анастасия Котова говорит, что в стране одни из самых доступных и легко одобряемых ипотечных кредитов. «Грузия в лидерах списка направлений для инвестиций в недвижимость и с точки зрения сохранения капитала, и для получения пассивного дохода»,— отмечает она. Стоимость ликвидных объектов начинается всего от 5 млн руб.

Госпожа Котова говорит, что банки Грузии одобряют ипотеку в 95% случаев. «Для оформления нужен паспорт и первоначальный взнос в размере 30–40% от стоимости приобретаемого жилья. В редких случаях, в основном, когда у застройщика нет банка-партнера, может понадобиться справка о доходах заемщика»,— рассказала эксперт. Ипотеку выдают под 11–14% годовых в лари и под 6–8% в иностранной валюте.

Также в стране есть возможность оформления беспроцентной рассрочки на срок от 12 до 44 месяцев от застройщика. Тогда потребуется меньший первоначальный взнос, 5–30% от стоимости квартиры, а на последние платежи (30–40% от стоимости объекта) можно оформить ипотеку. «С этим проблем не возникает, поскольку банк уже видит историю рассрочки и не сомневается в платежеспособности клиента»,— отметила Анастасия Котова.

ОАЭ

В ОАЭ условия по ипотеке для граждан и иностранцев не отличаются, но надежнее перед ее оформлением получить ВНЖ — без него шансов на одобрение кредита мало. Сама ипотека предоставляется по ставке 4,9–5% при первоначальном взносе от 20%, на срок до 30 лет. Подтвердить доход необходимо выпиской со счета в банке, на который в течение минимум шести месяцев были стабильные поступления. При стоимости таунхауса, например, 58,5 млн руб. банк может выдать кредит на сумму 46,81 млн руб. (80% от цены объекта), тогда при ставке 4,9% ежемесячные выплаты составят около 200 тыс. руб. «В год это 2,4 млн руб., а сдача в долгосрочную аренду ликвидного варианта такой недвижимости может принести порядка 4,22 млн руб.»,— говорит Анастасия Котова. Покупка недвижимости стоимостью от $205 тыс. дает право на получение ВНЖ, а вместе с ним и приобретение автомобиля, получение водительских прав и свободное открытие банковских счетов, в том числе для юридических лиц, а также пользование долгосрочной арендой, которая является более выгодной.

Из лидеров в аутсайдеры

Когда-то популярная у российских покупателей Турция остается в рейтинге (на шестой строчке по данным Tranio), но из-за роста цен на недвижимость и повышения минимальной стоимости недвижимости, за которую можно рассчитывать на ВНЖ или паспорт, спрос упал. Возможности выгодной покупки зависят от локации. Например, в городе Мерсин запущен аэропорт и сейчас растет стоимость квадратного метра — в этих условиях может быть интересной рассрочка на срок до трех лет. При этом есть и проекты, где возможна покупка без первоначального взноса. «Стоимость объектов начинается от 4 млн руб., а доход от сдачи в аренду приносит от 9% годовых»,— подсчитывает госпожа Котова.

В Аланье, которая востребована среди туристов, востребован рынок вторичного жилья и аренды, но без ипотеки и рассрочек, поэтому имеет смысл покупка только за наличные. В Анталье предлагаются и рассрочки от застройщиков сроком от двух лет, для оформления потребуется заграничный паспорт и первоначальный взнос в размере от 50% стоимости объекта.

В целом в Турции есть варианты оформления ипотеки на готовое и строящееся жилье (при условии 90% готовности дома) под 17% годовых с дифференцированными платежами, при первоначальном взносе также от 50%. Для оформления ипотеки россиянам потребуются загранпаспорт, справка о доходах (в индивидуальном порядке банк может исключить необходимость данного документа), ИНН, выданный в Турции (оформляется онлайн в течение 5 минут).

Доступные альтернативы

Впрочем, несмотря на наличие ипотечных программ, на практике российским гражданам крайне сложно получить ипотечный кредит в другой стране, предупреждает директор департамента зарубежной недвижимости NF Group Анна Ларина. В основном потому, что в списке ключевых условий для оформления ипотеки есть пункт о стабильном доходе за рубежом. «Банки не рассматривают активный или пассивный доход в России как гарантию платежеспособности заемщика. Также при оформлении ипотеки на зарубежные объекты учитывается наличие ВНЖ или паспорта страны проживания»,— рассказывает госпожа Ларина.

Более актуальным финансовым инструментом для приобретения жилья за рубежом эксперт называет рассрочку, ее можно оформить практически в любой стране. «Сейчас мы активно предлагаем клиентам обратить внимание на застройщиков на первичном рынке недвижимости, так как именно они дают возможность оплаты таким способом. Однако, как правило, при оформлении рассрочки заемщикам не предоставляются скидки на покупку недвижимости»,— отмечает госпожа Ларина.

Сегодня российским покупателям доступны различные условия по рассрочке. Например, можно вносить платежи равными частями или согласно графику и объему работ. «После возведения стен потребуется один платеж, после появления внутренней отделки — другой и так далее»,— поясняет Анна Ларина. Среди других интересных предложений — выплата одной части (например, 10%, 20% или 30% от общей стоимости объекта) в начале строительства, и другой — после того как комплекс будет завершен.

«Также мы наблюдаем тенденцию выдачи российскими банками потребительского кредита на приобретение зарубежной недвижимости под залог готового объекта в России»,— добавляет госпожа Ларина.

Этот текст — часть нового проекта ИД «Коммерсантъ», посвященного трендам бизнеса и финансового рынка. Еще больше лонгридов с анализом ключевых отраслей российской экономики, экспертных интервью и авторских колонок — на странице Review.

Екатерина Геращенко