Количество сделок с недвижимостью в Сочи до 2030 года увеличится почти вдвое.

В 2024 году в сфере недвижимости Сочи, по предварительным оценкам, состоялось порядка семи тысяч сделок. По прогнозам, за пять лет этот показатель вырастет в два раза. В то же время стоимость в высокобюджетном сегменте за год уже выросла более чем вполовину. Эксперты считают, что у города как элитного курорта пока нет конкурентов среди других регионов, по сравнению с которыми его рынок в меньшей степени зависим от ипотеки и поднявшихся ставок ЦБ.

Ситуация на рынке недвижимости Сочи

По состоянию на конец 2024 года рынок жилой и инвестиционной недвижимости города-курорта Сочи сохраняет высокую инвестиционную привлекательность, отмечает генеральный директор консалтинговой компании Macon Илья Володько. Несмотря на то что в целом рынок жилой недвижимости России в текущем году испытывает ряд сложностей, ситуация в Сочи остается стабильной, средний уровень цен продолжает расти.

За девять месяцев было начато строительство 207 тыс. кв. м. На первичном рынке МЖС в Сочи представлено жилье комфорт- и бизнес-классов. Большая часть всего объема, согласно исследованию, проведенному аналитическим центром Macon, возводится в сегменте «комфорт», на который приходится 91% всего объема строящегося жилья. По словам господина Володько, Сочи по-прежнему привлекателен для девелоперов, но выход на рынок ограничен количеством доступных для застройки площадок, а также рядом нормативных ограничений. В связи с этим наиболее интересные по локации проекты имеют высокую классность и стоимость, а спрос на них остается достаточно активным.

Стоимость выросла

По данным Macon, которые приводит федеральный девелопер «Неометрия», с конца 2023 года по второй квартал 2024-го рост цен на сочинскую недвижимость в элитном сегменте превысил 50%. При этом средневзвешенная стоимость квадратного метра в общем по рынку за год выросла на 9%: во втором полугодии текущего года она составила 621 тыс. руб. Для сравнения: в 2023-м — 570 тыс. руб.

Большая динамика наблюдается в высокобюджетном сегменте: за год в элитном сегменте стоимость выросла с 1439 до 2182 млн руб. (52%), в бизнес- и премиум-сегментах — с 707 до 857 тыс. руб. (+21%), комфорт — с 397 до 406 тыс. руб. (+11%).

Количество сделок увеличивается

По прогнозам Macon, количество сделок с недвижимостью в 2024 году в Сочи составляет 6 998. В 2025-м их число вырастет до 7 348, а к 2030-му — до 11 834.

Эта тенденция связана с тем, что в отличие от других регионов, рынок Сочи в меньшей степени подвержен влиянию ипотеки и роста ставок Центробанка. Город-курорт продолжает привлекать инвесторов и покупателей элитной недвижимости, спрос которых менее чувствителен к внешним воздействиям.

Стабильность рыночной ситуации поддерживает спрос на недвижимость главного теплого морского курорта страны не только со стороны местных жителей, но главное, наиболее платежеспособной аудитории Москвы, Санкт-Петербурга и других крупных городов, говорит Илья Володько. Для большой части таких покупателей приобретение недвижимости в Сочи — не вынужденное решение в условиях ограниченного бюджета, а второе либо третье жилье, которое будет использовано в качестве курортной резиденции или инвестиции. Такие покупки часто могут совершаться без привлечения ипотечного кредита, а покупаемые объекты — от бизнес-класса и выше.

По словам заместителя коммерческого директора федерального девелопера «Неометрия» Анны Сапегиной, это в первую очередь обусловлено тем, что у покупателей сочинской недвижимости есть запрос на высокий уровень комфорта и сервиса. Как правило, в портфеле таких инвесторов уже есть дома, квартиры, зачастую инвест-отели. Соответственно, они предъявляют высокие требования к качеству приобретаемого жилья.

По словам генерального директора премии URBAN Ольги Хасановой, сочинский рынок сам по себе занимает уникальное место в России. Больше половины предложений здесь — студии и однокомнатные квартиры с небольшими габаритами, то есть аналоги отельных номеров. Зачастую после покупки и ввода в эксплуатацию они поступают на арендный рынок. «Это специфическая курортная недвижимость со своим характерным функционалом, а не классические жилые комплексы, ориентированные на семейный спрос. Соответственно, она изначально не была рассчитана на механизмы льготного кредитования. И те, кто ее покупал, имели возможность обходиться без заемных средств, но тем не менее пользовались ипотекой в силу ее доступности»,— говорит .

Эксперт по инвестициям в недвижимость Евгений Ткачев также отмечает, что город-курорт менее зависим от ставок ЦБ: это обусловлено особенностями структуры рынка и целевой аудитории. Так, покупатель недвижимости в Сочи зачастую имеет от 50% бюджета на приобретение квартиры или лота в коммерческом объекте. По словам господина Ткачева, большое количество сделок проходит с использованием рассрочки. «В числе преимуществ приобретения недвижимости в Сочи — развитая инфраструктура, круглогодичная эксплуатация курорта, удобная логистика и понятная прогнозируемость окупаемости инвестиций. Сочи отлично подходит для сохранения капитала»,— считает эксперт.

Прогнозы

Серьезных изменений цен на жилье и отели Сочи в 2025-м, скорее, всего не произойдет, считает Илья Володько. Тем не менее в наиболее высоких классах объектов цена может расти за счет появления новых, более высококачественных курортных комплексов с привлекательным местоположением. «Кроме того, многие проекты сегодня продаются с высококачественной дизайнерской отделкой и меблировкой, что также влияет на их цену»,— говорит эксперт.

Так, за 10 месяцев 2024 года средневзвешенная стоимость квадратного метра недвижимости в Сочи класса «бизнес» и «премиум» составила 857 тыс. рублей, увеличившись по сравнению с прошлым годом на 21%. В «элитном» сегменте цена составила 2,2 млн рублей, увеличившись на 52%.

По словам Евгения Ткачева, Сочи продолжит уходить в более элитный сегмент недвижимости, соответственно, спрос сохранится и будет иметь все условия для роста. В то же время эксперт отмечает трансформацию рынка недвижимости в формат предложения гостиничных и сервисных лотов.

В краткосрочной перспективе сочинские объекты способны генерировать стабильный доход от аренды, считает Ольга Хасанова. «Они окупаются быстрее, чем любая другая недвижимость в стране. К тому же в Сочи немало вариантов с вложением средств в загородные и коммерческие объекты»,— отмечает госпожа Хасанова. Сейчас у города как площадки для инвестиций в курортное жилье практически нет конкурентов как в России, так и за рубежом.

Рост спроса на недвижимость в Сочи продолжится во всех сегментах, при этом отличие по сегментам будет видно в темпах продаж, отмечает Евгений Ткачев. «Вероятно, в самом дешевом сегменте для Сочи продажи могут замедлиться, в то время как элитный продемонстрирует плановые показатели. С точки зрения элитного курортного сегмента у Сочи в России пока нет конкурентов среди других регионов, которые могли бы предложить инвестору те же качество, локацию, логистику и сервис»,— резюмирует Евгений Ткачев.

Мнения экспертов подтверждаются данными исследования Macon, в котором также отмечено, что недвижимость Сочи остается высоко востребованной. Этому во многом способствует статус современного и развитого курорта Черноморского побережья с более длительным курортным сезоном за счет событийного туризма и горнолыжного кластера.