Почему жилье не желает становиться доступным

«Моссовет велел мясу дешеветь. Мясо не хочет» — с таким заголовком “Ъ” вышел в конце декабря 1990 года. Сейчас номер с ним висит на стене в коридоре редакции, напротив автомата с мороженым. И кажется, за прошедшие 30 лет мало что изменилось не только для рынка продуктов питания, где указывать ценам путь активно продолжают последователи Моссовета, но и для жилищного строительства. Этот сегмент во второй половине минувшего года оказался во власти высоких ожиданий: с 1 июля отменили программу всеобщей льготной ипотеки. В условиях ограниченной покупательной способности населения ставки по ипотеке рыночной, как и цены квартир, должны были пойти вниз. Но сценарий повышения доступности жилья пока лишь создал для строительной отрасли новые проблемы.

Прогнозы снижения

Глава Сбербанка Герман Греф на Восточном экономическом форуме в сентябре 2024 года заявил журналистам, что прогнозируется снижение цен на новостройки, особенно в случае массового жилья комфорткласса. Предпосылок для другого сценария, по мнению банкира, не было: объемы ипотечного кредитования резко упали, кто же будет формировать спрос?

Схожий прогноз обнародовал глава Минстроя Ирек Файзуллин. Только, по его мнению, цены уже начали снижаться из-за значительного объема нераспроданного жилья. Последний, согласно оценкам министра, в новостройках достигает 60%. Масштаб немного переоценен.

Согласно данным единой информсистемы «Наш.Дом.РФ», доля нераспроданных площадей в ноябре достигала 45% от общего объема строящегося жилья.

Годом ранее показатель был ниже — 42%, но разницу в 3 процентных пункта все же сложно назвать шокирующей.

Средние цены на первичном рынке сейчас действительно показывают некоторое снижение. Например, согласно «ЦИАН.Аналитике», в середине декабря средняя стоимость новостроек на 18 крупнейших региональных рынках России (в их число входят 16 городов-миллионников, Московская и Ленинградская области) сократилась на 0,02% относительно середины ноября.

Отрицательная коррекция наблюдается в четырех из 18 рынков и списывается аналитиками скорее на колебания в структуре предложения. Это кажется логичным, ведь за ноябрь показатель, напротив, увеличился на 1,1%. Да и год к году в декабре сохранился рост, составивший 10%.

Хронология проблем

Идея необходимости снижения цен на жилье возникла неслучайно. Ее появлению предшествовал период их длительного роста, предпосылки к которому создала запущенная в 2020 году массовая льготная ипотека, резко стимулировав число сделок. В результате средняя стоимость 1 кв. м в новостройках Москвы с декабря 2019 года к декабрю текущего года выросла на 96,5%, следует из цифр «ЦИАН.Аналитики». В регионах цифры еще более угрожающие. В Краснодаре в пятилетней перспективе новостройки подорожали в 2,8 раза, в Омске — в 3,5.

Темпы индексации зарплат и инфляции оказались более сдержанными, в итоге покупать недвижимость людям стало сложнее. «Главный способ повышения доступности жилья — это рост доходов, который превышает рост цен на жилье»,— напоминала на пресс-конференции в октябре 2024 года глава ЦБ Эльвира Набиуллина. Текущее охлаждение рынка, по ее мнению, лишь способствует его стабилизации.

Ситуация у застройщиков и правда лучше, чем могла бы быть. Да, согласно данным аналитического сервиса Dataflat.ru, в Москве и Подмосковье количество зарегистрированных договоров долевого участия в ноябре сократилось на 35% год к году, до 11,1 тыс. В Санкт-Петербурге и Ленинградской области падение составило 48%, до 4,5 тыс. Но, несмотря на все еще внушительные цифры, ситуация очевидно начала выправляться: в октябре аналогичный спад оценивался в 46% и 51% соответственно, в сентябре в обоих агломерациях речь шла о потере 53%.

Поддерживают рынок первичной недвижимости во многом покупатели-инвесторы.

В турбулентные времена идея вложить в недвижимость накопления традиционно кажется российским потребителям не самой плохой. Тем более что ужесточение денежно-кредитной политики ЦБ способствовало росту ставок по вкладам, а социально-экономические факторы привели к опережающему росту зарплат в отдельных отраслях. То есть возможность сформировать резервы по крайней мере у части населения была.

Новые риски

Сами застройщики, впрочем, придерживаются другой позиции и уже начали оптимизировать планы по реализации новых проектов. Такой подход сформировал у регуляторов новые опасения уже относительно дальнейшего ввода жилья. В сентябре замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин не исключал, что заложенный в нацпроекте показатель по вводу с 2029 года 120 млн кв. м в год может быть пересмотрен. Возникли и социальные риски.

Минстрой, опасаясь, вероятно, ухода с рынка части игроков из-за сокращения доходности бизнеса, поддержал обнародованную ранее в Совете федерации идею введения моратория на банкротства застройщиков.

Возможно, эта мера будет действовать до конца 2025 года.

Одна мысль о возникновении новой волны обманутых дольщиков, традиционно выступающих источником социальных потрясений, вызывает у властей очевидные опасения. Понять их можно: вряд ли кто-то захочет повторения громких выступлений у здания московской мэрии на Тверской улице «валютных ипотечников» 2014 года.

Другой вопрос — не создаст ли новых рисков превентивная борьба с призраком этого явления? Массовое неисполнение в срок обязательств, даже без прямых банкротств, вполне может отпугнуть от строящихся объектов тех же инвесторов. Логичным шагом кажется наконец позволить рынку самостоятельно урегулировать процесс. Ведь даже без прямого снижения цен новостройки могут стать доступнее за счет возможного снижения общей инфляции и гипотетического роста доходов населения.

Александра Мерцалова