Как девелоперы диверсифицируют бизнес на фоне падения спроса

Сложности с переводом площадок под жилье, а также рост ключевой ставки и падение продаж вынуждает петербургских застройщиков диверсифицировать бизнес. Ряд участников рынка решил попробовать силы в складском и офисном сегменте, где наблюдается высокий спрос и дефицит предложения. Количество примеров увеличится, но, при отсутствии льготных программ по аналогии с Москвой, экономика таких проектов остается не слишком привлекательной, считают эксперты.

В последнее время петербургские застройщики заинтересовались сегментом коммерческой недвижимости. Так, «Невская строительная компания» начала на Мурманском шоссе возведение индустриального парка «IP Разметелево», а Novoselie Development анонсировала в Ленобласти проект формата light industrial. Планы по выходу в сегмент есть и у владельцев девелопера «Мавис», которые договорились с NK Group о строительстве складского комплекса в Колпино.

Одновременно девелоперы проявляют интерес к офисному рынку. Землю на набережной Адмирала Лазарева под строительство бизнес-центра купила у GloraX в 2024 году Legenda. Аналогичные проекты есть в портфеле ГК «Аквилон» и ГК «Трест».

Диверсифицировать бизнес застройщиков подталкивает рост ключевой ставки и отмена льготной ипотеки, говорит руководитель петербургского филиала IBC Real Estate Сергей Владимиров. «Привлекательные условия кредитования и растущий спрос на квартиры в новостройках — главные факторы, делавшие жилой сектор самым прибыльным в девелопменте»,— напоминает он. По данным Dataflat.ru, в ноябре продажи квартир в Санкт-Петербурге упали на 52% год к году, в Ленобласти — на 39%.

Девелоперам необходимо вовлекать в оборот площадки, которые не получилось перевести в зону жилой застройки, замечает эксперт по девелопменту Андрей Вересов. Согласовать с городскими властями возведение бизнес-центра или склада в таких местах будет намного проще, объясняет он.

Стоимость покупки площадок под жилье настолько высока, что небольшие компании не готовы пополнять земельный банк, отмечает директор по развитию строительной компании «Базис-СПб» Антон Иванов. При этом под коммерческие объекты участки продаются, как правило, по более низкой цене, уточняет эксперт.

В офисном и складском сегменте наблюдается хорошая доходность и высокий спрос, замечает коммерческий директор ГК «Аквилон» в Москве, Санкт-Петербурге и Ленобласти Алексей Бушуев. В особенности это касается качественных бизнес-центров, где значимая часть площадей распродается еще до ввода в эксплуатацию, объясняет он.

Курсом на импортозамещение стимулируется рост промышленности, но при этом качественных производственных площадей не хватает, добавляет гендиректор компании «ПИА Недвижимость» Максим Ельцов. На рынке индустриально-складской недвижимости сформировался колоссальный отложенный спрос: советские здания морально устарели и не позволяют предприятиям расширяться, соглашается гендиректор Eight Development Данил Бекиров. Кроме покупки недвижимости и развития производства, компаниям практически некуда инвестировать средства, лежащие на депозитах, продолжает эксперт.

Продать нельзя арендовать

В основном застройщики предпочитают продавать офисные и складские помещения в строящихся объектах. Такой стратегии, в частности, следуют «Аквилон», «Трест», «Невская строительная компания». Реализовывать коммерческие площади вместо сдачи в аренду — тренд, который длится уже несколько лет, замечает Алексей Бушуев. В этом случае девелоперы отвечают на запрос рынка: заметное число покупателей стремится владеть помещением, а не арендовать его, уточняет он. Кроме того, строительство с последующей продажей и сдача в аренду готовых площадей — разные виды бизнеса, констатирует господин Бушуев.

Для строительных компаний возведение объекта и реализация площадей — более понятная модель работы, считает Сергей Владимиров. «Застройщик возводит объект и распродает его, а затем приобретает новый проект и оборачивает капитал. При этом рентная модель, предполагающая сдачу площадей в аренду, отличается долгим периодом окупаемости»,— комментирует аналитик.

При покупке готовых объектов доходность арендного бизнеса составит 10–12%, тогда как при самостоятельном строительстве — 15–30%, подсчитал Данил Бекиров. В случае привлечения банковских средств экономика арендной модели может не сложиться, а при резком снижении арендных ставок или росте банковских процентов — стать убыточной, предупреждает он.

Удачный опыт распродажи офисной и складской недвижимости в нарезку сложился в Москве, подчеркивает Сергей Владимиров. В столице действуют льготные программы по поддержке комплексного развития территорий (КОТ) и создания мест приложения труда, перечисляет директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге Илья Князев. Это позволяет снизить барьеры выхода на рынок, что делает проекты light industrial экономически привлекательными для застройщиков, уверен он.

Складные перспективы

Объем строящегося жилья в Петербурге сокращается, поэтому интерес участников рынка к выходу в складской сегмент будет увеличиваться, ожидает Данил Бекиров. С точки зрения экономической эффективности light industrial выглядит более интересным, чем жилье, в том числе из-за наличия платежеспособного спроса, полагает он. По данным Nikoliers, объем заявленных и строящихся проектов в Петербурге и Ленобласти составляет 233,5 тыс. кв. м, что более чем в четыре раза превышает текущее предложение.

Застройщики, имеющие свободные ресурсы, заинтересованы в поиске перспективных направлений развития, к которым относится light industrial, отмечает Максим Ельцов. «Однако им будет сложно использовать свои компетенции на рынке промышленной недвижимости, поскольку это совершенно разные продукты. У индустриально-складских объектов совсем другой цикл строительства, требования с точки зрения локации, планировок, энергооснащенности»,— перечисляет эксперт.

Для light industrial критическое значение имеет локация, поскольку сотрудникам должно быть удобно добираться до работы, подчеркивает Антон Иванов. Объекты целесообразно размещать в Пушкинском районе Санкт-Петербурга, в частности в Шушарах, где возводятся крупные жилые комплексы, уверен он.

Офисный пик

Потребность в офисных площадях в Санкт-Петербурге достигла пикового значения, поэтому привлекательность этого рынка для широкого круга инвесторов увеличилась, уверен Сергей Владимиров. Высокий платежеспособный спрос на офисную недвижимость будет стимулировать застройщиков активнее запускать такие проекты, прогнозирует Данил Бекиров. По данным Bright Rich | CORFAC International, объем арендованных и купленных площадей в Санкт-Петербурге составил 570 тыс. кв. м, что стало рекордным значением.

Тем не менее из-за более высокой себестоимости строительство бизнес-центров выглядит не столь интересным направлением, как склады, предупреждает Антон Иванов. При текущей стоимости заемных средств и сопоставимых с жильем требованиях по обеспечению парковочных мест экономическая эффективность новых офисных проектов вызывает большие сомнения, рассуждает он.

Построить офисное здание класса А будет дороже, чем жилье, поскольку у таких объектов высокие требования с точки зрения инженерных коммуникаций, качества отделки, входной группы, замечает Максим Ельцов. Чтобы запустить успешный проект, необходимо обладать глубокими знаниями и опытом, поэтому интерес застройщиков к этому рынку вряд ли станет массовым, резюмирует он.

Константин Куркин