Как компании ищут офисы в условиях нулевой вакансии

Дорого и долго — так в двух словах можно описать процесс поиска качественного большого офиса в Москве. Предложение не соответствует большинству запросов, прежде всего по размеру помещений. Компании, желающие сменить локацию или увеличить офис, снимают отдельные помещения в разных местах или используют коворкинги. Эксперты прогнозируют, что дефицит предложения на столичном рынке офисной недвижимости сохранится не менее трех лет.

В сложившейся на рынке офисной недвижимости ситуации и покупка, и аренда затруднены, поскольку предложение по своей структуре и объему не соответствует актуальному спросу. Так, по данным NF Group на конец третьего квартала 2024 года, совокупный объем доступных офисных площадей для аренды составил около 1,2 млн кв. м, а для покупки на первичном рынке предлагались офисы совокупным объемом 454 тыс. кв. м.

По словам партнера NF Group Марии Зиминой, характер предложения в этих сегментах существенно различается. «Для аренды представлены в основном готовые здания, что позволяет компаниям быстро въехать и начать работу. В продаже же основную часть предложения составляют строящиеся проекты с разными сроками ввода в эксплуатацию, что требует долгосрочного планирования», — конкретизирует она. Но основная проблема не в этом, и не в объеме предложения, а в его структуре. Для аренды представлены в основном небольшие площади: 31% доступных лотов — от 1 до 2 тыс. кв. м, 28% — до 500 кв. м. Крупные площади от 5 тыс. кв. м составляют лишь 6% предложения. На рынке продажи ситуация еще более выраженная: 90% лотов — это блоки площадью менее 500 кв. м (включая 80% блоков менее 300 кв. м), а крупные блоки от 5 тыс. кв. м занимают всего 2% от общего объема предложения.

«Арендаторы и покупатели сталкиваются с дефицитом крупных и средних офисных блоков, которые востребованы корпорациями. Такой запрос особенно актуален для компаний, ищущих площади от 30 тыс. кв. м», — говорит госпожа Зимина.

Высокие запросы

Для консультантов самый сложный запрос звучит так: помещение в самом центре площадью от 23 тыс. кв.м. Второй по сложности — офис с отделкой и вип-зоной. «Многие российские компании предпочитают, чтобы у директора был кабинет с персональной комнатой отдыха и отдельные кабинеты для заместителей руководителя. Это очень распространенный запрос», — рассказывает директор департамента офисной недвижимости Praedium Роман Щербак. Кроме этого, в списке требований наличие отделки, качественная инфраструктура, и чтобы все это в здании класса А. «Например, офис с высокими потолками, или террасой, с отделкой, вип-зоной и в центре, найти практически невозможно. Мы не отказываем клиентам с таким запросом, но ориентируем на длительный поиск, который следует начать заблаговременно», — говорит господин Щербак.

Желающих обновить офис трудности в его поиске не останавливают. На аренду наибольший спрос со стороны компаний из IT и телеком (21% площадей в общем объеме запросов), финансового сектора (15%), а также от торговых операторов (13%). Треть запросов на покупку приходит от компаний, которые работают в недвижимости и строительстве, 25% обеспечивают банки и финансовые компании, 10% приходится на транспортно-логистические компании, поделились статистикой в CORE.XP. «Компании, в основном, улучшают свои офисные условия и расширяются. Также на спрос заметно влияет программа КРТ: компании, которые арендовали офисы класса Б-/С в зонах, попавших под КРТ, вынуждены переезжать в более качественные здания», — комментирует руководитель отдела услуг собственникам, департамента офисной недвижимости CORE.XP Кирилл Бабиченко.

Недоступное предложение

Как отмечают в CORE.XP, желающих найти офис под штаб-квартиру «много». «Единое решение сложно найти, но несколько опций есть. В текущем объеме свободных для аренды и покупки офисов всего 10% предложения приходится на помещения площадью более 30 тыс. кв. м.», — говорит господин Бабиченко. В этих условиях выходом для крупных компаний становится распределение офисов в разных локациях. Так, например, действует Russ Wildberries, которая недавно арендовала 6,7 тыс. кв.м. в БЦ «Авион». Компания заявляла, что ей нужно 30 тыс. кв. м., но пока подходящего варианта нет, увеличила площадь в «Авионе». Сейчас Russ Wildberries снимает 18 тыс. кв. м. в бизнес-центрах «Искра-Парк», «Белые сады», «Романов двор», «ДМ Тауэр», и 3,8 тыс. кв. м в «Авионе» (их компания сняла в феврале). Это рабочая стратегия, если офис нужен сейчас и нет времени ждать пока введут в эксплуатацию понравившийся строящийся БЦ.

В результате, вакансия на рынке офисной недвижимости в 2024 году сократилась до 4,3% (в январе она составляла 7%). В действующих объектах объем свободных офисов класса B сократился на 57%, класса А в 1,8 раза. «Большинство новых бизнес-центров реализованы задолго до окончания строительства, некоторые объекты распродаются еще на стадии котлована. Сейчас доступно всего 16% площадей в новых бизнес-центрах, которые вышли на рынок в этом году», — говорит Кирилл Бабиченко. В следующем году тренд сохранится. Несмотря на рост объемов строительства в 1,6 раза в 2025 году к 2024 году, 64% объема уже продано или арендовано.

В этих условиях компаниям, которые ищут от 5 тыс. кв. м, практически нечего предложить в действующих объектах внутри Садового Кольца. По словам господина Бабиченко, арендодатели пытаются подстроиться. «Есть примеры, когда проводится ротация нескольких арендаторов на одного крупного, который снимает площади по более высокой ставке», — отмечает он.

По словам директора по аренде департамента офисной недвижимости Nikoliers Виктории Гусевой, свободные блоки помещений с отделкой класса В+, А и Prime от 1 тыс. кв. м. есть, в основном, или в недавно построенных зданиях за ТТК, или в ключевых деловых локациях, но по ставке выше рынка. «И срок их экспозиции не будет долгим на фоне активного спроса как раз на такие опции с отделкой. Если речь идет о качественных объектах, то вакансия может быть, но в децентрализованных локациях и это офисы без отделки», — поясняет она.

Среди предложений, реализующихся крупными объемами от 10 тыс. кв. м. на стадии строительства внутри МКАД насчитывается всего 12 зданий общей площадью 339 тыс. кв. м (что составляет 36% от вакансии в строящихся зданиях со сроком ввода до 2027 года) Вакансия в строящихся объектах со сроком ввода в эксплуатацию до конца 2027 года пока составляет 45%.

Стратегии поиска

Сегодня поиск офиса требует креативных решений. К ним госпожа Гусева относит предварительную аренду, расселение объекта под крупного и более выгодного арендатора, различные варианты BTS за счет привлечения сервисного оператора для подготовки помещения под интересанта. «Строить здание под собственное размещение в текущей финансовой и технической конъюнктуре могут позволить себе единичные компании. Это может сработать для девелоперских компаний при реализации проектов МПТ (консолидация собственных офисов), или гигантов технологического и финансового рынков», — отмечает эксперт.

По прогнозу генерального директора сети сервисных офисов CODE Гургена Шекояна дефицит площадей на рынке офисной недвижимости сохранится не менее трех лет. «Уже сейчас он привел к тому, что мало кто жалуется на высокую ставку аренды. Стоимость строительства продолжает расти, значит и ставки тоже вырастут. Но арендаторы просто ищут возможность найти любой достойный офис», — делится он.

Чтобы хоть ненамного снивелировать рост ставок, арендаторы стали заключать долгосрочные договоры аренды, поэтому в действующих бизнес-центрах площади освободятся не скоро. Коммерческий директор девелопера и оператора сервисных офисов полного цикла Business Club Сергей Черноусов считает, что и в строящихся объектах вакантные офисы появятся не скоро. «Весь новый объем площадей реализуется под продажу, потому что спекулятивное строительство для последующей аренды при текущей ключевой ставке теряет для девелоперов экономическую целесообразность», — резюмирует он.

Господин Черноусов убежден, что текущая ситуация на рынке — прецедент. Никто не предполагал, что случится такое стремительное развитие российского бизнеса на фоне геополитической повестки. «Всего за год с рынка вымылось практически все предложение, в том числе оставшееся после ухода международных компаний. Наиболее быстро отреагировавшие на ситуацию компании приобрели площади в строящихся БЦ. Но сейчас, до момента ввода, вынуждены расселять свои структурные подразделения по разным локациям», — говорит он.

Промежуточным решением, по словам господина Черноусова, в такой ситуации может стать аренда сервисного офиса: так, например, поступил Т-Банк, который заключил сделку на 24,6 тыс. кв. м в БЦ «Искра-Парк».

Этот текст — часть нового проекта ИД «Коммерсантъ», посвященного трендам бизнеса и финансового рынка. Еще больше лонгридов с анализом ключевых отраслей российской экономики, экспертных интервью и авторских колонок — на странице Review.

Екатерина Геращенко