Как реализуются льготные кредитные программы в ДНР, ЛНР, Запорожской и Херсонской областях

Госбанки постепенно развивают ипотечное кредитование на новых территориях РФ. К настоящему времени они выдали около 1,5 тыс. кредитов на сумму более 7 млрд руб. Пока результаты заметно ниже, чем по льготным программам в других регионах, но потенциал нового направления остается высоким. Сохраняются и повышенные региональные риски.

К началу 2025 года четыре российских банка, среди которых три крупнейших госбанка, участвовали в госпрограмме льготной ипотеки на новых территориях РФ. Согласно данным, предоставленным кредитными организациями “Ъ”, с середины 2024 года Сбербанк выдал 376 ипотечных кредитов на сумму 2,1 млрд руб. К настоящему времени им было открыто 546 счетов эскроу более чем на 4 млрд руб. ПСБ, начавший оказывать услуги еще осенью 2023 года, выдал жилищных кредитов более чем на 5 млрд руб. (что можно оценить почти в 900 кредитов). ВТБ с конца октября 2024 года также выдает льготную ипотеку, однако объемы не раскрывает. Банк «Ростфинанс» не ответил на запрос “Ъ”.

Эти объемы сравнимы с показателями некоторых банков по госпрограмме «Дальневосточная и арктическая ипотека» (с похожими условиями: ставка до 2% годовых, объем кредита до 9 млн руб.). По данным АО «Дом.РФ», в 2024 году ПСБ заключил 800 договоров на 3,8 млрд руб. Однако по сравнению с госпрограммой «Семейная ипотека» даже суммарные результаты заметно ниже: только за декабрь 2024 года Сбербанк выдал кредиты на 82,5 млрд руб., ПСБ — на 9,3 млрд руб.

Для граждан РФ, планирующих приобретение недвижимости в ДНР, ЛНР, Запорожской и Херсонской областях, реализуется программа льготной ипотеки для приобретения жилья, в том числе на вторичном рынке, по ставке до 2% годовых. Максимальная сумма кредита — 6 млн руб., первоначальный взнос — от 10%.

На новых территориях начинает развиваться жилищное строительство. По данным АО «Дом.РФ», в декабре 2024 года на стадии строительства находилось 150 тыс. кв. м жилья — в два раза больше, чем в июле 2024 года. Объемы строительства сопоставимы с показателями Костромской области (161 тыс. кв. м), Республики Коми (135 тыс. кв. м), Севастополя (123 тыс. кв. м). При этом ПСБ профинансировал уже шесть объектов в ДНР и ЛНР на сумму более 3 млрд руб. Объем финансирования Сбербанка по одобренным и планируемым к реализации проектам может составить примерно 30 млрд руб. ВТБ в начале января 2025 года сообщил о предоставлении первого льготного кредита застройщику (по ставке до 3% годовых).

В банках не раскрывают финансовые показатели от участия в таких программах. Но, согласно постановлению правительства РФ от 31 декабря 2022 года №2565, российские банки «при выдаче льготных кредитов получают возмещение за недополученные ими доходы по кредитам, выданным гражданам РФ для приобретения жилья на новых территориях, до уровня рыночной кредитной ставки». Однако эксперт ипотечного рынка Сергей Гордейко отмечает, что размер получаемой компенсации «приводит их к низкому уровню рентабельности с учетом процентных рисков, кредитных рисков и операционных расходов». Поэтому, по его словам, сейчас «любое льготное кредитование находится на грани рентабельности». Как отмечает юрист агентства «Правовое содействие» (Луганск) Алиса Андреева, «российские предприятия только начинают заходить на новые территории, с работающими предприятиями ситуация сложная по ряду причин», поэтому «сложно прогнозировать доход населения, а тем более конкретного заемщика».

Кроме того, в этих регионах остаются и более высокие риски обеспеченности ипотечного кредита, изменения стоимости залога, указывают эксперты.

«В настоящее время стоимость недвижимости в крупных городах (Донецк, Луганск) очевидно завышена, сформирована в основном с учетом спекулятивного фактора»,— отмечает Алиса Андреева. По ее словам, необоснованный рост цен на жилье связан с отсутствием строительства новых жилых комплексов, а также с тем, что часть жилого фонда регионов утрачена или повреждена в результате боевых действий, поэтому оставшиеся квартиры становятся более ценными. Она не исключает, что в какой-то момент залоговое имущество может стать неликвидным либо цена на него может снизиться в разы. Кроме того, возможность страхования объектов недвижимости на новых территориях «может быть ограничена, что увеличивает риски для банков, а также возможность реализации всех условий программы», отметила госпожа Андреева.

В силу складывающихся обстоятельств «логично, что первыми на новые территории заходят крупные госбанки в контексте своей повышенной ответственности перед акционером», отмечает руководитель направления по работе с финансовыми институтами Б1 Геннадий Шинин. Но даже сейчас такая деятельность «больше вопрос стратегии каждого отдельного института, его риск-аппетита, его экономики, а не боязнь санкционных рисков», считает он. Поэтому эксперты указывают, что льготные государственные программы в настоящее время реализуются «на вырост». В том числе имея в виду высокий потенциальный спрос и на другие финансовые продукты. Так, по оценке ФОМС, на 1 января 2024 года численность населения на территориях ДНР, ЛНР, Запорожской и Херсонской областей превышала 3,2 млн.

Ольга Базутова, Ян Назаренко