ПСК-6 добилась господдержки в письменной форме

Арбитражный суд Башкирии, рассмотрев иск «Специализированного застройщика ПСК», обязал администрацию Уфы внести изменения в договор развития территории в Черниковке. Право реализовать проект девелопер получил по итогам торгов в 2023 году. Договор между городом и инвестором был заключен в январе прошлого года. Застройщик в суде просил внести в документ упоминание о льготах и мерах господдержки, которые гипотетически могут быть ему предоставлены. Мэрия против этого возражала, считая условие существенным изменением договора, однако суд этот довод опроверг.

Мэрия Уфы должна внести изменение в договор о комплексном развитии застроенной территории (КРТ) в Черниковке общей площадью 9,4 га, включив в документ упоминание о льготах и мерах господдержки для застройщика. На этом настаивала компания ПСК-6, выигравшая на торгах право развивать квартал.

Право застраивать участок, ограниченный улицами Герцена, Кулибина, Кольцевой, а также несмежным кварталом улиц Гончарова, Черниковской, Свободы и 40 лет Октября, в декабре 2023 года получила «дочка» ПСК-6 — «Специализированный застройщик ПСК» (основной владелец — Андрей Носков). Как следует из решения арбитражного суда Башкирии, соответствующий договор был подписан в январе, инвестор заплатил за право развивать территорию 2,1 млн руб.

По условиям договора застройщик должен инвестировать в развитие квартала не менее 17,4 млрд руб., в том числе 1 млрд руб. собственных средств для гарантии расселения аварийного жилфонда, снести аварийные двухэтажные и одноэтажные дома и предоставить их собственникам и нанимателям благоустроенные помещения. В финансовой модели инвестор оценивал затраты на расселение в 314,8 млн руб.

Компания подтвердила наличие в собственности жилья в Уфе общей площадью 937 тыс. кв. м. Завершить работы инвестор обязан в течение 15 лет, ему разрешено построить до 180 тыс. кв. м жилья.

Представитель истца пояснил суду, что строительство на территории пока не началось, так как не утверждены проекты планировки и межевания, а также продолжается снос аварийного жилья. При этом в мае прошлого года он исполнил предусмотренную в договоре обязанность перечислить школе № 80 25 млн руб. на капремонт.

В августе 2024 года истец предложил администрации дополнить договор развития территории пунктом о льготах (при наличии) и мерах государственной поддержки (при наличии), которые предоставляются застройщику в соответствии с федеральными, региональными и муниципальными нормативными правовыми актами. Ответчик ответил отказом, указав, что основания для изменения, заключенного по итогам торгов договора, отсутствуют.

Удовлетворяя иск, суд указал, что условие договора о возможности предоставления мер государственной поддержки и льгот (при их наличии) не могло повлиять на определения цены на торгах, поскольку не влияет на ее формирование. Также было учтено, что финансовая модель, представленная истцом для участия в конкурсе, предусматривала субсидирование затрат на расселение и была принята ответчиком.

Лишенный возможности использовать меры господдержки и льготы, истец «в значительной степени лишится того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора»,— заключил суд. Кроме этого, отказ в удовлетворении требований затронет права не только сторон по договору, но и права граждан, переселяемых из жилых помещений в домах, отмечено в решении.

Как сообщила «Ъ-Уфа» представитель застройщика Юлия Гинзбург, в Градостроительном кодексе предусмотрена обязанность включать в договор о развитии территории положения о возможности получения льгот и мер господдержки при их наличии. По ее мнению, город «забыл» внести этот пункт в договор.

Как отметила госпожа Гинзбург, компании, заключившие договоры о развитии территории, могут получить из федерально бюджета при наличии финансирования до 25% компенсации нормативной стоимости переселения. Подать заявку на получение субсидии могут субъекты.

Требование истца включить пункт о господдержке в договор не означает, что компания сможет воспользоваться этой поддержкой в ближайшее время, добавила госпожа Гинзбург.

В пресс-службе администрации Уфы сообщили, что рассматривают вопрос о подаче апелляционной жалобы.

Суд сделал два противоречащих и одновременно прецедентных вывода: меры поддержки предоставляются, если финансирование заложено в бюджете, и одновременно указал, что условие о предоставлении мер государственной поддержке обязательно включается в любой договор о КРТ, отмечает глава юрагентства «Кучембаев и партнеры» Алмаз Кучембаев. «Однако суд не проверил, были ли выделены средства из бюджета на реализацию этого проекта, и не учел, что в конкурсной документации прямо указан объем финансирования застройщиком расселения аварийных домов. Кроме того, суд не обратил внимания на то, что реализация проекта, предусматривающего строительство 180 тыс. кв. м жилья и снос нескольких тысяч квадратных метров, экономически выгодна для застройщика без всяких субсидий»,— указал юрист.

Cубсидия, исходя из финансовой модели застройщика, может составить от 78,7 млн руб. до 314,7 млн, отмечает старший партнер «Ляпунов, Терехин и партнеры» Филипп Терехин.

«Судебный акт, подтверждающий обязательство администрации внести изменения в договор, создает юридическую основу для застройщика требовать субсидии. Однако окончательная возможность получения субсидии зависит от наличия нормативных актов, регулирующих предоставление таких субсидий, и доступности бюджетных средств, выделенных для реализации программ переселения. Застройщику следует: оперативно направить в администрацию уточненную документацию, включая расчет затрат на переселение; запросить актуальную информацию о лимитах финансирования в рамках программы переселения в регионе; подготовить обоснование необходимости получения субсидии, включив его в приложение к договору»,— полагает он.

Наталья Балыкова