и долю рынка на гостиничном рынке

Доля сегментов апарт-отелей на рынке индустрии гостеприимства в Петербурге достигла по итогам 2024 года 37%. За год в городе было открыто 13 апарт-отелей, что увеличило номерной фонд на 3,2 тыс. юнитов. Девелоперы увеличивают активность в этом сегменте, веря, что апарт-отели в нынешних экономических условиях будут привлекательны для инвесторов.

Общий объем предложения апарт-отелей в Северной столице по итогам 2024 года составил 53 объекта с номерным фондом 8,8 тыс. единиц, сообщают в NF Group. Там подсчитали, что на рынке гостиничной недвижимости Санкт-Петербурга в 2024 году 70% нового предложения пришлось на апарт-отели: было открыто 13 новых объектов, 12 из которых реализованы в формате сервисных апартаментов для розничных инвесторов. Общая проектная мощность новых объектов составила 3,2 тыс. юнитов, из которых 777 единиц прошли классификацию. Доля апарт-отелей на рынке гостиничных номеров города выросла на 2 п. п. По прогнозам аналитиков компании, в наступившем году в Петербурге может открыться еще 11 апарт отелей с общим номерным фондом 2,5 тыс. единиц.

Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований компании «Главстрой Санкт-Петербург», говорит: «В январе — ноябре 2024 года объем спроса на апарт-отели увеличился на 37% (по количеству проданных апартаментов) и на 59%, если оценивать в квадратных метрах».

Петр Войчинский, гендиректор «МК Элит», перечисляет: «В 2024 году в Петербурге были достроены и открылись Well, You&Co living, Artstudio M103, VALO Soul, VIDI, "Avenue-Apart на Дыбенко", "GloraX Заневский", UNO, еще несколько объектов». В общей сложности на рынок было выведено 4,5–5 тыс. юнитов. На рынок вышли: «Avenir на Стачек», SAAN рядом с Удельным парком, «МОСКО by Avenue Apart», «Well Московский», Barkley’s Tower, GLER на Васильевском от компании «Петрополь».

Марина Павлюкевич, генеральный директор PLG, рассказала: «Для PLG последние два года стали периодом прорыва, интенсивного роста и развития. В марте 2024 года было получено проектное финансирование и возобновлены строительные работы на площадке проекта "ПРО.Молодость" — нового апарт-отеля в Невском районе. На декабрь 2024 года общестроительные работы на объекте выполнены на 87%. На сегодняшний день продано практически 50% номерного фонда. В четвертом квартале мы наблюдали стабильный рост спроса и количества заключенных сделок».

По подсчетам господина Войчинского, на сервисные апарты приходится около 40% общего номерного фонда в городе. По экспертным оценкам, в конце этого года апарты по количеству номеров почти сравняются с обычными гостиницами: 45 и 55% соответственно.

Госпожа Павлюкевич полагает, что 2025 год, скорее всего, продолжит тренды 2024-го. «Мы ожидаем рост цен на недвижимость, включая апартаменты, примерно на уровне инфляции или выше. В зависимости от региона и класса объекта этот рост может составить от 5–7% до 11–15%. Темпы увеличения стоимости будут зависеть от локальных условий, конкуренции и экономических факторов. Однако рынок гостиничной недвижимости и апартаментов останется предсказуемо устойчивым благодаря комплексному подходу к управлению и точечному формированию ценового предложения»,— полагает эксперт.

Как говорит господин Войчинский, доходность апартов для частных инвесторов (дольщиков), по консенсусной оценке участников рынка, составляет 7–9%. Плюс доход от капитализации (роста стоимости). «На популярность апартаментов работает общая неопределенность ситуации с депозитами: понятно, что государство будет как-то ограничивать доходность по вкладам и возможность свободно снимать процентный доход с банковских счетов (600–800 млрд рублей в месяц), но как именно — непонятно. Инвесторов эта неопределенность тревожит, и для части из них вложения в апарты выглядят надежнее»,— уверен господин Войчинский.

Участники рынка обращают внимание на то, что рынок апарт-отелей подогревает и рост турпотока в Петербург. В 2024 году был побит допандемийный рекорд: город принял 11,6 млн путешественников против прогнозируемых 9,5 млн. Интерес к городу, включая объем бронирований, только растет.

«Если ранее апартаменты немного уступали коммерческим помещениям, то сегодня за счет миграции покупателей и арендаторов в новые районы и жилые массивы доходность встроенных помещений снизилась. Однако в этом году, по нашим прогнозам, она вновь сравняется с апартаментами на уровне 10–11% годовых»,— полагает госпожа Павлюкевич.

По ее словам, при грамотном управлении рост доходности первых, в зависимости от категории, может достигать 15–17%. «В то же время для ряда устаревающих проектов или объектов, управляемых собственниками самостоятельно, доходность снизится до 5–7% и будет конкурировать с рентабельностью жилой недвижимости в данной локации с аналогичным наполнением»,— рассуждает госпожа Павлюкевич.

Надежда Ильина, директор по развитию ГК «Лидер Групп», замечает: «По мере того, как жилье становится менее доступным, интерес к апартаментам только увеличивается. Льготной ипотеки там никогда не было, поэтому рынок не испытывал стресса, связанного с ее отменой. При этом в сегменте апартаментов всегда присутствовали интересные программы рассрочки, а стоимость квадратного метра и востребованные локации сейчас как никогда создают определенное конкурентное преимущество».

Александр Кравцов, управляющий партнер ГК Fizika Development, слова коллеги подтверждает: «Сегмент сервисных апартаментов сохраняет свою привлекательность несмотря на потрясения на рынке. В высокий летний сезон загрузка сервисных апарт-отелей в центре составляет 100% — благодаря развитому туризму и большому количеству бизнес-мероприятий, например, Экономическому форуму. Важно, что в нынешней ситуации, когда процентные ставки по ипотеке откатились на десять лет назад, апартаменты выигрывают за счет гибких программ рассрочек и привлекают инвесторов, которые хотят вложить деньги в надежный актив и получать стабильный пассивный доход».

По данным NF Group, лидерами по приросту качественного предложения стали Краснодарский край (1,6 тыс. номеров), Санкт-Петербург (1 тыс.) и Москва (600). Эксперты говорят, что на фоне меняющихся регуляторных условий, трансформации сегментов жилой и гостиничной недвижимости, а также растущего потока внутреннего туризма все больше столичных девелоперов уделяют внимание сервисным апартаментам.

К 2027 году, по прогнозам Nikoliers, рынок сервисных апартаментов в Москве увеличится в два раза и достигнет отметки в 5,7 тыс. юнитов. Анна Мурмуридис, директор по развитию бизнеса департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers, говорит: «Такой формат относительно новый для столичного рынка недвижимости, но многие девелоперы и операторы, уже имеющие опыт, например, в Санкт-Петербурге, теперь рассматривают для себя и Московский регион. Данный тренд позволит увеличить спрос со стороны частных инвесторов, интересующихся ранее вложениями в жилую недвижимость. А девелоперам это позволит эффективно управлять доходной частью своей финансовой модели и получать арендный поток уже после ввода в эксплуатацию объекта. Также важным аспектом такого формата недвижимости является улучшение качества жизни и предоставление сервисов от профессиональных управляющих компаний и операторов, которые повышают ликвидность проектов».

Впрочем, как отмечают участники рынка, перспективы апарт-отелей в Москве более туманны, чем в Петербурге. Дело в том, что рынки апарт-отелей в Москве и Петербурге отличались: в столице апарт-отели в основном вводились как псевдожилье. Поэтому в Москве выдача разрешений на строительство апартаментов летом 2024 года была приостановлена, хотя законодательный запрет не введен. Это обусловлено прежде всего тем, что нагрузка на город в плане увеличения числа жителей растет, а по действующим нормам застройщики апартаментов не обязаны строить детские, сады, школы и другие социальные объекты, так нужные городу.

Денис Бобков руководитель управления маркетинга и аналитики компании Asterus, заключает: «У апартаментов есть будущее в других городах, прежде всего с большим туристическим потоком: в Санкт-Петербурге, Сочи, на курортах Краснодарского края и Крыма. Там этот формат не под запретом и, скорее всего, сохранится».

Андрей Кащавцев