Норма о праве банкротов с ипотекой на другое жилье вызвала вопросы в Госдуме

Комитет Госдумы по вопросам собственности сформулировал замечания к поддержанному им правительственному законопроекту о сохранении за гражданином-банкротом части средств, оставшихся после продажи на торгах его единственного ипотечного жилья. Предложенный ориентир для расчета минимальной стоимости жилья, на которое должно хватить оставшихся у банкрота денег, по мнению комитета, способен существенно ухудшить жилищные условия граждан. Эксперты также считают спорную норму довольно строгой, но отмечают саму важность появления гарантии сохранения должником части денег для покупки или аренды другого жилья.

Первое чтение правительственного законопроекта о резервировании части средств от продажи единственного ипотечного жилья физлица-банкрота на покупку или аренду другой жилплощади пройдет в Госдуме 29 января. Готовящие документ к этой процедуре два думских комитета — по собственности и по финансовому рынку — его в целом одобрили, но несколько разошлись в оценке предложенных изменений.

Поясним, что ипотечное жилье не обладает исполнительским иммунитетом — если должник не договорился о реструктуризации долгов или о мировом соглашении, такая недвижимость реализуется на торгах, а вырученные средства после расчета с банком распределяются между незалоговыми кредиторами.

Законопроект предлагает скорректировать порядок:

• Сначала из выручки от продажи жилья покрываются расходы на обеспечение его сохранности и на реализацию.
• Затем 90% направляются на погашение задолженности перед банком, а 5% — кредиторам первой и второй очереди (обязательства за причинение вреда жизни или здоровью, по выплате зарплаты).
• Оставшиеся 5% и остаток денег после расчетов с кредиторами (если он есть) получает банкрот — для обеспечения его жильем. По замыслу правительства, этой суммы должно хватить на покупку другого жилья площадью не меньше минимальной учетной нормы.
• Если остаток позволяет приобрести более роскошное жилье, суд может уменьшить его до необходимого «для удовлетворения разумной потребности».
• Если же денег для покупки жилья недостаточно, суд может уменьшить сумму до размера, позволяющего арендовать жилье в течение максимум трех лет.

Комитет по финансовому рынку нововведения поддержал без замечаний, отметив, что они будут способствовать единообразию судебной практики и соблюдению права на единственное жилье, но также дадут банкам гарантии исполнения должником его обязательств. Комитет по вопросам собственности проект также одобрил, но с существенной оговоркой. В его заключении отмечается, что учетная норма используется для принятия решений о постановке граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях — ее размер может различаться в зависимости от муниципалитета (например, в Москве — 10 кв. м на человека, в Санкт-Петербурге — 9 кв. м). Использование же такой нормы в данном случае, по мнению комитета, способно существенно ухудшить жилищные условия гражданина и его семьи. Это же касается идеи снижать выплату должнику до размера максимум трехлетней аренды. В комитете полагают, что, если средств на покупку жилья не хватает, должник мог бы приобрести его в будущем — с использованием сохраненных за ним средств (или выбрать недвижимость в другом месте).

Партнер Novator Legal Group Александр Катков отмечает, что при стоимости квартиры в 10 млн руб. 5% — это всего 500 тыс. руб., то есть при цене «квадрата» в Москве свыше 350 тыс. руб. должник не сможет купить даже самое скромное жилье. Старший юрист юркомпании «Бубликов и партнеры» Андрей Ганзеев также отмечает, что в 99% случаев 5% выручки будет недостаточно. Но все же, отмечает юрист, изменения — это шаг вперед. «Впервые вводятся гарантии для должника на сохранение средств на новое жилье»,— говорит он. Председатель коллегии адвокатов «Сулим и партнеры» Ольга Сулим отмечает, что суд вправе исключить из конкурсной массы сумму, позволяющую удовлетворить «разумную потребность» в жилье. «В большинстве случаев, вне зависимости от региональных нормативов и стоимости метра, 5% выручки не будет хватать, что будет вынуждать суды корректировать долю»,— говорит она.

Андрей Ганзеев считает обоснованной возможность сокращения судом оставляемой банкроту суммы — порой остаток может быть существенным, и его передача должнику в полном объеме нарушит баланс интересов, ведь есть и иные незалоговые кредиторы. Однако, говорит он, ориентир для определения площади «замещающего» жилья в виде минимальной учетной нормы кажется слишком строгим — Конституционный суд отмечал, что площадь должна соответствовать нормам соцнайма (в Москве — 18 кв. м на человека).

Евгения Крючкова