Ольга Матвеева о грядущих переменах для собственников земельных участков

В этом году вступают в силу сразу несколько законов, восполняющих пробелы в правовом регулировании использования земли и недвижимости. Речь идет о том, что на государственном уровне предпринимаются активные шаги по ужесточению ответственности за самовольное строительство и ненадлежащее использование земли. С подробностями Ольга Матвеева, эксперт по управлению строительством.

С 1 марта вступает в силу закон (487-ФЗ от 26.12.2024), который обязывает собственников земельных участков зарегистрировать в ЕГРН все постройки, которые имеют капитальный фундамент, в том числе бани, сараи, теплицы и так далее. Что важно, владельцы строений будут обязаны декларировать их наличие самостоятельно, предоставив в налоговую инспекцию документы. Ставка налога на имущество на такие строения составляет 0,1–0,3% от кадастровой стоимости в зависимости от региона. Безусловно, учтены исключения. Не облагаются налогом на имущество:

— перемещаемые конструкции без фундамента;

— одно строение на участке, использующееся для личного подсобного хозяйства. Площадь его должна быть не более 50 кв. м;

— постройки, принадлежащие инвалидам 1-й, 2-й и 3-й групп;

— постройки, принадлежащие участникам военных действий и лицам, пострадавшим в ходе боевых действий.

Ответственность за невыполнение норм закона предусмотрена Административным кодексом РФ (ст. 19.21, ст. 9.5). Причем штрафовать могут неоднократно: ограничений по количеству выданных штрафов нет.

Соответственно, начиная с марта 2025 года собственникам земельных участков придется либо поставить на учет все имеющиеся объекты капитального строительства и платить налог, либо жить с риском получения штрафов. Ключевой целью вводимых изменений является формирование полноценной базы данных для уплаты налогов.

Напомню, что с 2025 года «дачная амнистия» распространится на капитальные хозпостройки (370-ФЗ от 29.10.2024). Зарегистрировать такие строения можно в упрощенном порядке.

Я рекомендую до 1 марта провести ревизию всех построек на ваших земельных участках на предмет их капитальности и наличия соответствующей документации, взвесить риски отсутствия сведений в ЕГРН.

Еще одно изменение этого года для землевладельцев наступит с 1 марта. Вступит в силу Федеральный закон №307-ФЗ от 08.08.2024 «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ», который даст возможность штрафовать за неосвоение земли в населенных пунктах. Штраф будет зависеть от кадастровой стоимости и составит:

— для граждан — от 1% до 1,5% кадастровой стоимости, но не менее 20 тыс. рублей;

— для должностных лиц — от 1,5% до 2% стоимости, но не менее 50 тыс. рублей;

— для компаний — от 3% до 5% стоимости, но не менее 400 тыс. рублей.

Суммы не такие уж и маленькие как для физического лица, так и для организации. Срок для освоения земельного участка установлен на уровне трех лет. С одной стороны, таким образом у государства появляется рычаг давления на собственников для решения проблем заброшенных земельных участков. С другой стороны, государственные органы получают дополнительные основания для контроля за рациональным и функциональным использованием земли. Теперь своим земельным участком необходимо либо заниматься, либо нести ответственность, в том числе и материальную, за его «простой».

Контролирующие государственные органы активно используют современные инструменты мониторинга. Вводятся новые технические способы контроля за использованием земли, спрятаться становится все сложнее. Периодически я наблюдаю, как регулярная спутниковая и аэрофотосъемка земли обеспечивает разрешение правовых вопросов. На сегодняшний день технологии продвинулись далеко вперед. Результаты фото- и видео контроля территорий стали общедоступными, государственные службы активно ими пользуются, как и простые граждане.

В 2024 году полноценно заработала национальная система пространственных данных, где синхронизированы данные аэрофотосъемки и данных Росреестра. За последние несколько лет довольно часто собственники земельных участков получают уведомление из налоговой инспекции о выявленном незарегистрированном объекте недвижимости с требованием уплатить соответствующие налоги. Процедура следующая: по результатам аэросъемки местными контролирующими органами выявляются незарегистрированные объекты недвижимости. В Росреестр направляется соответствующее требование о проведении дополнительной проверки. В этом случае на место выезжает инспектор и сверяет материалы съемки с действительностью.

В одном из интервью министр имущественных отношений Московской области Наталья Адигамова сообщила, что в местный бюджет только в 2024 году в результате поставленных на налоговый учет выявленных годом ранее объектов недвижимости поступило порядка 633 млн рублей дополнительных налогов. То есть для региональных бюджетов подобные законы дают вполне ощутимые плюсы, поэтому не приходится сомневаться в том, что государство будет ими пользоваться.

Кроме того, в последние годы сведения аэрофотосъемок использует природоохранная прокуратура с целью выявления нарушений водного и земельного законодательства не только в части эксплуатации и застройки земельных участков, но и в отношении законности образования их границ.

В каждом регионе с целью решения вопросов контроля за использованием территорий соответствующими функциями наделяются профильные ведомства. В случае необходимости расширяют их штат или создаются дополнительные исполнительные органы, привлекаются правоохранительные органы. Например, в 2017 году в Санкт-Петербурге был создан комитет по контролю за имуществом, в том числе и с целью контроля за земельными участками.

Отдельно отмечу, что каждый, кто использует земельный участок либо на праве собственности, либо на праве аренды, должен понимать, что быть землевладельцем — дело ответственное. Земля — это живой организм, который требует заботы и материальных затрат. С каждым годом надзора со стороны государства становится больше. Создаются новые механизмы влияния, способные заставить собственников земли привести в соответствие с нормами закона свои желания строить. Или наоборот, тех, кто смотрит на землю как на предмет спекуляции, вынуждают разделять риски добросовестного освоения.

Нельзя не обратить внимание на то, что нам с помощью закона меняют отношение к тому, как нужно относиться к земле. На мой взгляд, на сегодняшний день сложилось достаточно доступной практики эффективного и грамотного использования земельных участков в соответствии с их функциональным назначением. Важно, получая землю в пользование, осознавать наличие всей той массы правил, норм и законов, которые не получится не соблюдать.