Инвестор готов отказаться от прав на землю ради реновации пляжа в Новосибирске

Московская компания ООО «1К Инвестментс», заявившая о планах инвестировать 30 млрд руб. в реновацию пляжа «Наутилус» в Новосибирске, готова отказаться от собственности на земельные участки для участия в проекте. Как рассказал «Ъ-Сибирь» генеральный директор компании Айрат Ямаев, будет применен механизм масштабного инвестиционного проекта (МИП), по условиям которого застройщику необходимо вернуть землю региону. Эксперты называют проект перспективным, впрочем, не исключают впоследствии изменение условий аренды, что может повлиять на экономическую эффективность.

В Новосибирске запланирована масштабная реновация городского пляжа «Наутилус». Проект намерена реализовать московская компания ООО «1К Инвестментс». Сумма вложений составит около 30 млрд руб., сроки реализации запланированы до 2031 года.

Согласно предварительному эскизу, который девелопер презентовал правительству региона на инвестиционном совете в декабре 2024 года, реновация включает три проекта на одной площадке — пляж с соответствующей инфраструктурой, территорию отдыха с ЗАГСом, ивент-холлом, парками аттракционов, а также культурно-деловой центр. Последний предполагает строительство четырех зданий, которые вместят — IT-кластер, креативный кластер для отрасли кино и дизайна, а также туристический кластер с гостиницей на 500 номеров и конгрессно-выставочным залом на 1,2 тыс. кв. м. Поблизости будет построена трехуровневая эстакадная парковка, рассчитанная на 2 тыс. автомобилей. Проектом предусмотрен ежегодный поток в объеме около 1,6 млн человек. Срок окупаемости определен в пределах 10-12 лет.

Как рассказал «Ъ-Сибирь» генеральный директор «1К Инвестментс» Айрат Ямаев, территория реновации разбита на несколько участков, семь из них арендует дочерняя компания СЗ «Метрополь» (собственник «1К Инвестментс»), еще один площадью около двух гектаров ей принадлежит. На другом участке находится строительная площадка компании ВИС (строительство моста).

«Мы ведем переговоры с правительством региона о том, что будет применен механизм масштабного инвестиционного проекта. Особенность МИПа в данном случае заключается в том, что участки должны быть предоставлены инвестору распоряжением губернатора, в нашем случае — они уже принадлежат нам. Соответственно, нам необходимо от них отказаться, после чего они будут обременены соответствующим видом назначения и предоставлены инвестору. По условиям МИПа — проект должен быть реализован в течение пяти лет, отсчет начнется с момента подписания договора аренды земельных участков. Если сроки будут сдвинуты, будет расторгнут договор с компанией и изъяты земельные участки. Отставать нельзя и не будет такой возможности — здесь что-то сделать, а там нет. Мы должны сдать все объекты вовремя»,— рассказал господин Ямаев.

Передача земельных участков региону в рамках МИП может создать для инвестора дополнительные риски, считает директор по стратегии ИК «Финам» Ярослав Кабаков.

«После передачи участка инвестор теряет право собственности, что ограничивает его возможности в принятии решений касательно использования земли. Реализация проекта становится зависимой от взаимодействия с региональными органами власти, что может привести к бюрократическим задержкам или изменению условий сотрудничества. Также существует риск изменения условий аренды, что может повлиять на экономическую эффективность проекта»,— отмечает эксперт.

Практика изъятия земельного участка применяется часто при реализации крупных проектов, отмечает учредитель и юрист в компании «Юридическое бюро №1» Юлия Комбарова. «Как правило, заключается договор аренды на 49 лет, существенным условием договора прописывается выполнение определенных действий — постройка или реставрация, например, и, в случае невыполнения условий, объект передается другому инвестору или арендатору, который готов довести проект до конца. Впрочем, если обе стороны будут придерживаться изначальных договоренностей и, самое главное, контракта, то риск расторжения договора и потери инвестиций можно свети к минимуму»,— комментирует госпожа Комбарова.

По словам управляющего партнера DSO Consulting Сергея Дьячкова, изъятие земельного участка маловероятно. «Изъять участок будет можно. Вот только на нем уже будет что-то сделано, то есть итогом сего проекта станет недострой. Поэтому, скорее всего, власти в случае затягивания строительства будут очень неохотно отбирать участок»,— полагает он.

Практика реализации инвестиционных проектов на участках в аренде, например, в рамках инвестиционного соглашения, на рынке встречается часто, и данный риск обычно не является критическим для девелоперских проектов, соглашается операционный директор департамента стратегического консалтинга Nikoliers Игорь Кокорев.

В целом, проект реновации пляжа и создание многофункционального комплекса с развлекательными и деловыми объектами эксперты называют перспективным. Этому способствуют отсутствие аналогичных площадок в регионе и потенциальный интерес со стороны местного населения и туристов. Однако, в условиях растущей инфляции и экономической нестабильности, окупаемость может превысить запланированные 10-12 лет. По мнению экспертов, инфляция может увеличить затраты на строительство и эксплуатацию, а также снизить платежеспособность клиентов.

Лолита Белова