Почему растут продажи кладовок

Уменьшение средней площади квартир и отсутствие балконов в большинстве новых жилых комплексов поддерживает интерес к покупке кладовых помещений. В 2024 году спрос на них как в Москве, так и по всей России вырос на 32–33% и установил рекорд для сегмента. Но пока застройщики не торопятся строить больше келлеров в жилых комплексах, часть потребителей выбирают услуги аренды складов для индивидуального хранения.

Вещи выносят из квартир

В 2024 году объем продаж кладовых помещений в новостройках Москвы в старых границах вырос на 11,3% год к году, до 10,4 тыс., говорится в исследовании «Метриума», с которым ознакомился «Ъ-Review». Аналитики компании уточняют, что это рекорд для сегмента. В целом по столице, включая территорию Новой Москвы, спрос на кладовые вырос на 32,2% и достиг 17,85 тыс., уточнили в bnMAP.pro. По их данным, в комплексах комфорткласса число сделок увеличилось на 34,1%, до 12,95 тыс., в бизнес-классе — на 25,9%, до 4,32 тыс., в премиальных объектах — на 35%, до 0,5 тыс.

Спрос на кладовые рос вопреки снижению продаж квартир и значительно динамичнее, чем реализация машино-мест в жилых комплексах. Продажи первичного жилья в Москве в 2024 году упали на четверть год к году, до 87,1 тыс. сделок, следует из подсчетов столичного управления Росреестра. Объемы реализации машино-мест в Москве за тот же период выросли на 22,5% год к году, до 16,1 тыс., уточняют в «Метриуме».

По России в целом сложилась аналогичная ситуация: пока спрос на жилье снижается, продажи кладовых растут. По данным информсистемы «Наш.Дом.РФ», в 2024 году продажи квартир в строящихся домах по всей стране сократились на 22% год к году, до 26,7 млн кв. м. Число проданных кладовок в российских новостройках увеличилось на 17%, до 67 тыс., подсчитали в Dataflat.ru. По результатам исследования залоговой службы «Сбера», на которое ссылается гендиректор Key Capital Ольга Гусева, в топ-10 регионов по продаже кладовых помещений входят Краснодарский край, Калининградская область, Чувашская Республика, Пермский край, Хабаровский край, Республика Башкортостан, Иркутская, Тюменская, Свердловская области и Приморский край.

Спрос на кладовые в новостройках Москвы поступательно растет — в первую очередь из-за отсутствия в большинстве новых комплексов балконов, которые нередко используются как домашний склад, поясняет управляющий директор «Метриума» Руслан Сырцов. На это повлияло и уменьшение средней площади квартир, считает он. Если в 2020 году средняя площадь квартиры в новостройках Москвы составляла 69,5 кв. м, то к 2024 году показатель упал до 58,3 кв. м, подсчитали в «Метриуме». Небольшая площадь квартир часто не позволяет разместить гардеробную, уточняет господин Сырцов. Кроме того, люди не хотят больше хранить дома габаритные вещи, уверена Ольга Гусева. Практика хранения личных вещей в отдельных кладовых постепенно выходит и за пределы столицы, констатирует операционный директор ГК «РКС Девелопмент» Александр Лефель.

Рост спроса так же, как и в случае с машино-местами, связан с тем, что часть кладовых изначально предлагалась девелоперами либо со значительной скидкой, либо в качестве подарка при покупке квартир массового сегмента и бизнес-класса, говорит основатель bnMAP.pro Ирина Доброхотова. Застройщики нередко использовали их как элемент привлечения внимания покупателей, предлагая такие лоты либо в подарок, либо по сниженной цене, уточняет она. Кладовая, приобретаемая по полной цене, без дополнительных скидок и акций, обычно не входит в число покупок первой необходимости, так как недвижимость, выходящая за пределы квартиры, является объектом второго или даже третьего выбора, отмечает эксперт.

К тому же необязательно покупать кладовое помещение: в России стала пользоваться популярностью услуга по аренде боксов для хранения вещей. По данным сервиса «Чек Индекс», в январе—июле 2024 года спрос на аренду площадей для хранения вещей по всей России вырос на 7% год к году. Это стимулировало операторов складов self storage (для индивидуального хранения) открывать больше таких объектов. К началу сентября 2024 года их количество в городах-миллионниках достигло 739, что на 17% больше год к году, следует из подсчетов сервиса 2ГИС.

На всех не хватит

Кладовые остаются дефицитным продуктом: на один келлер на первичном рынке Москвы приходится порядка шести квартир, говорит гендиректор компании-застройщика МФК «Дом Дау» Акон Киракосян. Кладовые предусмотрены в составе порядка 160 проектов на первичном рынке Москвы, подсчитал Руслан Сырцов. Такие помещения реализуются всего в 30% столичных новостроек, а в каждой из них число кладовых составляет до 35% от общего числа квартир, уточняет коммерческий директор ГК «Основа» Игорь Сибренков. В большинстве регионов России доля строящихся домов с кладовыми почти не уступает московским показателям, составляя 25–30%, говорит Ольга Гусева.

Высокий спрос на келлеры привел к небольшому вымыванию предложения. По подсчетам «Метриума», по итогам 2024 года объем такого предложения в московских новостройках сократился на 1,3% год к году. На этом фоне цены значительно выросли. По подсчетам «Метриума», в 2024 году средняя стоимость келлера в новостройках Москвы выросла на 20,9%, до 1,2 млн руб. По России в целом цены выросли на 23%, до 544 тыс. руб., уточняют в Dataflat.ru. Поскольку площади кладовок маленькие, то и их стоимость невелика — покупатели менее чувствительны к росту цен на такие помещения, поясняет CEO компании Александр Пыпин.

Строительство кладовых для застройщиков оказывается выгодным решением. Количество келлеров проектируется исходя из возможной выгоды для девелопера, в то время как количество машино-мест сильно зависит от нормативов, напоминает господин Пыпин. Чтобы дополнительно снизить себестоимость строительства, застройщики стремятся максимально эффективно использовать подземные площади, проектируя кладовые на тех участках, где невозможно разместить машино-места, добавляет Александр Лефель. Хотя, по словам Руслана Сырцова, строительство таких помещений для застройщиков главным образом не способ получения дополнительных доходов, а инструмент, делающий продукт более привлекательным. «Все же зарабатывают девелоперы главным образом на продажах жилья и коммерческих площадей»,— отмечает эксперт.

В 2025 году продажи кладовок могут дополнительно вырасти, так как в прошлые периоды было реализовано много небольших квартир и их владельцы будут вынуждены искать варианты для хранения вещей, считает Александр Пыпин. Ольга Гусева ожидает, что спрос на келлеры вырастет в премиальном и элитном сегментах. В новостройках массового сегмента в 2024 году покупательская активность просела, а значит, и ожидать отложенного спроса не стоит, полагает она. В условиях ограниченного бюджета, отсутствия льготных ипотечных программ и доступных ипотечных платежей покупатель с большой вероятностью сосредоточится на приобретении только квартиры, а вопрос хранения он решит внутри нее — на лоджии или рационально организуя пространство, резюмирует Ирина Доброхотова.

Этот текст — часть нового проекта ИД «Коммерсантъ», посвященного трендам бизнеса и финансового рынка. Еще больше лонгридов с анализом ключевых отраслей российской экономики, экспертных интервью и авторских колонок — на странице Review.

Дарья Андрианова