Новостройки придерживают до лучших времен

Падение продаж новостроек потянуло вслед за собой и объемы выводимых на рынок новых объектов. За два месяца количество выставленных лотов снизилось на 7%, хотя с июля прошлого года этот показатель стабильно рос. Крупные девелоперы сокращают вывод нового предложения, рассчитывая удержать комфортные цены и снизить расходы. Оптимизировать затраты из-за роста стоимости заёмных средств стремятся и собравшие значительный объем площадок в Москве региональные застройщики.

В начале февраля 2025 года в новостройках российских городов с населением от 500 тыс. человек продавались 226 тыс. квартир, за месяц значение сократилось на 5,8%, подсчитали в «ЦИАН.Аналитике». В «Этажах» зафиксировали сокращение экспозиции на 7% за последний месяц. На первичном рынке в старых границах Москвы, согласно Est-a-Tet, сейчас экспонируются почти 47 тыс. квартир. За месяц значение сократилось на 2,8%. В Новой Москве коррекция составила 3,4%, до 17,8 тыс. лотов. В «НДВ супермаркет недвижимости» отмечают снижение предложения на этих рынках на 1,9% и 5,9% за месяц соответственно.

Сокращение экспозиции на первичном рынке крупных городов России начало прослеживаться с января.

До этого, начиная с июля, когда была завершена программа массовой льготной ипотеки, предложение накапливалось. Руководитель аналитического центра «Этажей» Ирина Пашковская обращает внимание на то, что сейчас объем предложения на рынке сокращается, несмотря на то что количество выданных разрешений на строительство жилья за прошлый год выросло на 5,4%. Объем подстраивается вслед за ситуацией со спросом, стоимостью кредитов и общей неопределенностью в экономике, поясняет она.

Согласно Dataflat.ru, в Москве и Подмосковье в 2024 году заключено 137,8 тыс. договоров долевого участия (ДДУ), в Санкт-Петербурге и области — 64,3 тыс., что меньше год к году на 20% и 17% соответственно. Несмотря на падение продаж, средние цены на первичное предложение в Москве, по данным «ЦИАН.Аналитики», с января 2024 года по январь 2025 года выросли на 11%, до 380,2 тыс. руб., в Санкт-Петербурге — на 4%, до 264,2 тыс. руб. за 1 кв. м.

В «ЦИАН.Аналитике» обращают внимание на то, что крупные игроки могут управлять объемами предложения для сохранения комфортного уровня цен и снижения рисков затоваривания. Эксперты подсчитали, что активное предложение пяти крупных застройщиков Москвы и Подмосковья в феврале составило 41 тыс. лотов, сократившись на 30,7% год к году.

Коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина говорит, что девелоперы в этом году будут выводить в продажу меньше лотов из-за снижения спроса и подорожавших кредитов: «Нет смысла выводить новые корпуса в рамках строящегося объекта, если предыдущий еще не распродан».

Нереализованные объемы в существующих домах, по ее словам, становятся дополнительным бременем для застройщиков из-за налога на имущество и затрат на содержание, а новые корпуса создают проблему «непокрытых» эскроу-счетов.

Финансовый директор «Мангазеи» Дмитрий Гадзина замечает, что застройщики работают на рынке, где «цена определяется балансом спроса и предложения». «Выводить больше лотов, чтобы "слить" объемы на рынке с высокой инфляцией, не выглядит правильной идеей»,— считает он. Вице-президент по маркетингу группы RBI Михаил Гущин сомневается, что сокращение девелоперской активности при этом приведет к дефициту предложения, обращая внимание, что спрос на жилье снижается быстрее.

Впрочем, продажи в начале года показали неплохую динамику. По данным Dataflat.ru, в Москве и Подмосковье в январе количество заключенных ДДУ выросло на 6% год к году, до 9,8 тыс. Однако в Санкт-Петербурге и Ленинградское области наблюдалось снижение на 48%, до 3,4 тыс. Сложившуюся на рынке новостроек ситуацию с продажами коммерческий директор «Яндекс Недвижимости» Евгений Белокуров называет «оздоровлением из-за ухода с рынка инвесторов после роста ставок по ипотеке».

Президент ГК «Основа» Александр Ручьев считает, что на рынок оказывает влияние и активная перепродажа земельных участков, многие из которых в итоге не попадают на рынок. В Москве, по его словам, значительный объем площадок за последние полтора года выкупили региональные девелоперы по максимально высокой стоимости. Не все эти участки теперь удается освоить. «Уже в начале 2025 года целый ряд региональных и столичных девелоперов заявили о том, что откладывают реализацию»,— говорит господин Ручьев. Хотя Дмитрий Гадзина замечает, что стройиндустрия остается цикличной. После смягчений денежно-кредитной политики ЦБ, по его мнению, можно будет рассчитывать на вывод в продажу нового объема предложения и сокращения объема инструментов, стимулирующих продажи.

Александра Мерцалова