Комплексы в квадратах

В Краснодарском крае заключено 25 договоров комплексного развития территории (КРТ) общей площадью 940 га и градостроительным потенциалом более 7,3 млн кв. м. Такие данные приводит департамент по архитектуре и градостроительству региона. Однако высокая доля расходов на инфраструктуру, длительные сроки строительства, трудности с расселением жителей осложняют реализацию таких проектов, считают эксперты и участники рынка.

Регионы на перспективу

Использование механизма КРТ обеспечивает сбалансированное и устойчивое развитие населенного пункта, что снижает уровень неэффективного использования территории, отмечают в департаменте по архитектуре и градостроительству Краснодарского края. Застройщикам такой механизм помогает реализовывать проекты на более предсказуемых условиях в соответствии с графиком и этапами, предусмотренными договором.

«С 2020 года региональные нормативы Краснодарского края были доработаны в части возможности реализации механизма КРТ. В том числе введено определение "озеленение территории", в рамках которого учитывается не только газон, но и высадка крупноразмерных взрослых деревьев, увеличена плотность улично-дорожной сети с 2 до 10 км/км. Нововведения в первую очередь обеспечивают возможность внесения изменений в генеральные планы, правила землепользования и застройки муниципального образования для реализации КРТ»,— пояснили в ведомстве.

Так, одним из оснований принятия решения главой местной администрации о внесении изменений в правила землепользования и застройки будет являться заключенный в соответствии со статьей 70 Градостроительного кодекса РФ договор о комплексном развитии территории по инициативе правообладателя. Эти корректировки позволят сократить время заключения договора и его реализации.

Как считает генеральный директор MOST Development Алина Калбасова, на юге Кубань — самый перспективный регион в реализации проектов КРТ. Здесь достаточно площадок для подобных объектов, самая развитая дорожная инфраструктура и много крупных системных игроков для строительства объектов КРТ. При этом возможности Адыгеи и Крыма в этом отношении, по мнению эксперта, также довольно высоки.

На территории Адыгеи реализуют 11 договоров о КРТ: шесть — в Майкопе, четыре — в Тахтамукайском районе, один — в Адыгейске. Из них три договора — о комплексном развитии незастроенной территории и восемь — о КРТ по инициативе правообладателя. Общая площадь территории, в отношении которой заключены договора, составляет 191,31 га. Такие данные приводят в департаменте по архитектуре и градостроительству Адыгеи. Общая жилая площадь по этим договорам составляет более 1,5 млн кв. м, общая нежилая — 165 904,74 кв. м.

Как отметили в ведомстве, комплексное развитие территорий в Адыгее, его принципы и реализация являются приоритетным направлением, работа по поиску новых территорий ведется кабинетом министров республики и главами муниципалитетов на постоянной основе, в том числе при активном сотрудничестве с правообладателями земельных участков и объектов недвижимости.

В Крыму, по данным министерства жилищной политики и госстройнадзора республики, реализуются девять проектов КРТ общей площадью порядка 520 га (в том числе жилой площади — более 2,2 млн кв. м) и градостроительным потенциалом более 3,7 млн кв. м.

Как пояснили в министерстве, учитывая, что механизм комплексного развития территорий введен в градостроительное законодательство РФ сравнительно недавно, полностью реализованные проекты КРТ в 2024 году на территории Крыма отсутствуют.

Урбанист, генеральный директор градостроительного бюро Master’s Plan Юлия Зубарик оценивает общий объем инвестиций в проекты КРТ на Кубани минимум в 270 млрд руб., в Адыгее — около 50 млрд руб. В Крыму эксперт отметила крупную федеральную инициативу в Большой Алуште с прогнозируемым объемом строительства 3,2 млн кв. м, из которых почти 2 млн кв. м — жилье.

По информации министерства жилищной политики и госстройнадзора республики, площадь проекта КРТ, реализуемого в селе Приветное городского округа Алушта, составляет 480,6 га, планируемая сумма инвестиций, по данным инвестора ООО «РНКБ Развитие», 275 млрд руб. При этом в ведомстве подчеркнули, что данная сумма является предварительной, так как расчет был произведен инвестором исходя из стоимости работ и затрат на материалы по состоянию на 2022 год. Предельный срок реализации проекта — 31 декабря 2032 года.

Переварить объемы

В Краснодаре на начало 2025 года, по данным консалтинговой компании Macon, насчитывается семь проектов с общим заявленным объемом жилья более 500 тыс. кв. м. К этим проектам относятся «Самолет», «Парк Победы-2», «Догма парк» (девелопер — Dogma), «Родные просторы» и «Первое место» (ГК «Точно»), «Теплые края» (СК «Семья») и «Лучший» (ГК ССК). Суммарно в них строится 2,6 млн кв. м жилья, что составляет 47% возводимой в городе жилой недвижимости. В других городах Краснодарского края, а также в Крыму и Адыгее таких крупных проектов пока нет, утверждают в Macon.

Кроме того, в Краснодаре, по информации консалтинговой компании, наиболее широко представлены проекты с объемом жилья от 150 до 500 тыс. кв. м. На начало 2025 года здесь насчитывается 11 таких проектов, в рамках которых строится 1,1 млн кв. м жилья (20% от возводимого жилья в городе). Два крупных проекта строятся в Новороссийске, по одному в Анапе, Новой Адыгее, Алуште и Симферополе. По наиболее крупным объектам, от 500 тыс. кв. м жилья, заявленный размер себестоимости составляет 316 млрд руб. по строящимся и уже сданным литерам.

«У крупных проектов есть свои преимущества. Им легче аккумулировать спрос за счет огромных рекламных бюджетов. Они выигрывают в конкуренции у районов с дефицитом социальной инфраструктуры. Им проще адаптироваться под колебания спроса на рынке, выводя дополнительные литеры в период активного спроса и, напротив, притормаживая запуск новых литер в периоды спада»,— комментирует директор по исследованиям консалтинговой компании Macon Ольга Змиевская.

При этом не каждый рынок способен переварить проект объемом 500 тыс. кв. м и более. По оценкам собеседницы «G», в основном такие проекты сконцентрированы на крупнейших рынках страны с высокой емкостью спроса. Проекты же от 150 тыс. кв. м в целом могут успешно реализовываться даже в городах с населением от 250–300 тыс. человек, но требовательны к наличию емкого платежеспособного спроса.

Проекты в рамках КРТ реализуются и в относительно небольших по меркам Кубани городах. Так, ГК «Арт Групп» занимается комплексным развитием территорий в Армавире. Как рассказал основатель группы Артур Мартиросян, первый проект, который компания реализует в рамках КРТ,— клубный квартал «Кумир». Общий объем инвестиций в проект составляет 11 млрд руб. для жилых и коммерческих помещений и 1,2 млрд руб. — для социальной инфраструктуры.

По словам господина Мартиросяна, в рамках этого проекта предусмотрено строительство многоквартирных жилых домов, а также социальной инфраструктуры, детского сада и школы на территории квартала. Сроки реализации проекта установлены до 2030 года. Такие проекты имеют огромный потенциал, так как позволяют не только строить жилье, но и создавать полноценные районы с развитой инфраструктурой, убежден основатель ГК «Арт Групп».

Игра вдолгую

Комплексность девелопмента жилой недвижимости по-настоящему возможна в масштабных проектах, отмечает Ольга Змиевская. По ее мнению, небольшие комплексы сложно обеспечить всей социальной и коммерческой инфраструктурой и при этом оставаться в рамках приемлемой экономической эффективности. Ввязаться в проект на 10 и более лет, как правило, готовы только крупные компании.

Сроки реализации проектов КРТ зависят от их масштаба и сложности и могут составлять от 4 до 26 лет, включая подготовительные этапы, констатирует Юлия Зубарик. Чаще всего участки определяются муниципалитетом, но вместе с тем инициаторами могут выступать и правообладатели земельных участков. Если КРТ инициируется муниципалитетом, то процесс включает в себя подготовку проекта решения, которое согласовывается с правообладателями земельных участков. После этого властями принимается соответствующее решение, проводятся торги и с победителем заключается договор.

«Если КРТ инициируется правообладателями, то процесс включает в себя заключение соглашений между правообладателями о разграничении обязанностей, а также подписание договора с местными властями. Далее осуществляется разработка и утверждение документации по планировке территорий, с обязательным проведением публичных слушаний для учета мнений общественности. На заключительном этапе, после утверждения документации, начинается реализация проектов со строгим соблюдением условий, прописанных в договорах»,— комментирует госпожа Зубарик.

Как отмечает Алина Калбасова, реализация проекта КРТ — это игра вдолгую. Многие застройщики просто не имеют подобного опыта и системного подхода к освоению территории продолжительностью 5–10 лет, особенно с учетом нестабильности ситуации в последние годы в России и в мире. Вероятно, наилучшим решением данной проблемы должно стать создание проектов на основе партнерства застройщиков с государством, что придаст уверенности девелоперам.

Девелоперы осторожничают

Главные риски комплексных проектов, по мнению Ольги Змиевской, связаны с высокой долей расходов на инфраструктуру. К ней относятся не только детские сады, школы и поликлиники, но и дороги, инженерные коммуникации. Все это создает сильную финансовую нагрузку на застройщика в начале реализации проекта.

Одним из факторов, осложняющих реализацию КРТ в регионах, Алина Калбасова называет трудности с расселением местного населения, если оно проживает на территории будущего проекта в рамках КРТ. Сейчас вся ответственность за реализацию этого процесса возложена на застройщика. Как правило, часть жителей просто не хотят переезжать, а часть — пытаются выторговать себе лучшие условия, зачастую далекие от реальности. В этом случае застройщикам очень не хватает помощи муниципалитетов.

Второй проблемой при реализации таких проектов госпожа Калбасова считает непрозрачность обязательств застройщика по строительству общественных зон на территории участка КРТ. Сегодня в законодательстве нет четкого разграничения, какие объекты кроме домов должен построить застройщик, а что является задачей муниципалитета. Бывали случаи, когда застройщиков по уже построенным объектам нагружали обязательствами по созданию социальной инфраструктуры и благоустройству. Предполагается, что в поправках к закону о КРТ данное противоречие будет разрешено. Это позволит девелоперам охотнее соглашаться на реализацию таких сложных и масштабных проектов.

«В нынешних экономических реалиях застройщики проявляют осторожность при выборе объектов для КРТ, сдерживаемые такими факторами, как неопределенность условий договоров, ограниченные финансовые возможности регионов, проблемы с расселением собственников и долгие административные процедуры»,— отмечает Юлия Зубарик.

Чем проще, тем быстрее С 1 марта 2025 года вступают в силу важные изменения в Градостроительный кодекс РФ, касающиеся КРТ. Среди основных — одновременное проведение слушаний по генплану и планировке территории; сокращение сроков внесения изменений в градостроительную документацию; гибкость в определении границ КРТ; включение в КРТ аварийных и ветхих домов блокированной и индивидуальной застройки; обязательное планирование очередности строительства инфраструктуры.

Как отмечает гендиректор градостроительного бюро Master’s Plan, благодаря изменениям в законодательстве ряд ключевых проблем уже решается. Застройщики будут обязаны вводить социальную инфраструктуру одновременно с жильем, что исключает ситуации, когда новые кварталы остаются без школ, детских садов и медицинских учреждений. Упрощение порядка внесения изменений в градостроительную документацию также создаст более комфортные условия для инвесторов.

«Эти шаги помогут повысить эффективность реализации КРТ, улучшить качество городской среды и сделать этот механизм более привлекательным как для бизнеса, так и для властей и жителей»,— отмечает Юлия Зубарик.

Артур Мартиросян законодательные изменения также оценивает положительно. Новые поправки должны упростить процедуру согласования проектов, сокращая сроки и бюрократические барьеры. Это должно ускорить реализацию проектов. Изменения по поводу обязательного обеспечения территории объектами социальной инфраструктуры в момент строительства многоквартирного дома, а не после него собеседник «G» тоже считает верным решением. По его мнению, наличие уже готовой инфраструктуры делает проекты более привлекательными для потенциальных покупателей, что повышает спрос и ускоряет реализацию.

Как считает Алина Калбасова, новое законодательство должно внести ясность в спорные вопросы между застройщиком и городом, застройщиком и местными жителями в проектах КРТ. В частности, в вопросе строительства социальной инфраструктуры законопроект позволит заранее определять, какие объекты необходимо будет строить, а какие — не указывать в проектной документации. Сегодня нередко возникает противоречие. Застройщик, заходя на объект, видит часть готовой социальной инфраструктуры на территории КРТ и не указывает ее в подготовительной документации. Однако муниципалитеты все равно заставляют застройщика такую инфраструктуру строить (порой даже задним числом), отмечает эксперт. Изменения в законодательстве как раз помогут решить данный спорный момент.

Другим положительным моментом, по мнению Алины Калбасовой, станет упрощение процедуры расселения жильцов из ветхого и аварийного жилья на территории КРТ. Сейчас без подписания согласия всех жителей это невозможно. В новом законодательстве предполагается возможность корректировки условий о сносе с учетом изменения объектов на территории КРТ. Еще одним положительным моментом в новом законе эксперт назвала пункт о гибкости границ территории КРТ. Если ранее туда попадали объекты ИЖС или блокированной застройки, их необходимо было обходить. А теперь появится возможность вовлекать в КРТ территории, занятые такими домами.

«С учетом внесения изменений в законодательство о КРТ на данный вид развития территорий будут обращать внимание все больше застройщиков»,— резюмирует Алина Калбасова.

Андрей Пугачев