От печали до радости
Аналитики и риэлторы разошлись во мнениях о состоянии вторичного рынка жилья на Кубани
Краснодар и Сочи в 2024 году вошли в число лидеров по темпам роста цен на вторичном рынке жилья. Аналитики объясняют это увеличением спроса после завершения почти всех льготных ипотечных программ на первичном рынке: люди теперь больше заинтересованы в приобретении вторички. Риелторы отмечают, что около двух третей всех клиентов покупают недвижимость за наличные, что значительно ускоряет время проведения сделки. Однако часть экспертов говорит, что вторичный рынок на Кубани находится в глубоком кризисе, из которого не сможет выбраться в ближайшие годы.
Жилье на вторичном рынке Краснодара подорожало на 31%, а Сочи — на 14,6%
Фото: Сергей Ворсин, Коммерсантъ
Жилье на вторичном рынке Краснодара подорожало на 31%, а Сочи — на 14,6%
Фото: Сергей Ворсин, Коммерсантъ
По данным портала «Мир квартир», Краснодар в 2024 году возглавил рейтинг крупных городов России по темпам роста цен на вторичном рынке жилья. Средняя стоимость недвижимости здесь достигла 7,1 млн руб., увеличившись сразу на 31,1%. При пересчете на квадратный метр этот показатель составил 138,1 тыс. руб. (+28,6%).
В рейтинг также попал Сочи: там жилье на вторичном рынке подорожало за год на 14,6%, обеспечив курорту пятое место. При этом по абсолютным показателям цен на недвижимость Сочи стабильно занимает второе место среди крупных городов РФ: при средней стоимости квартиры на «вторичке» в 12,8 млн руб. город уступает лишь российской столице (20,8 млн руб.). Стоимость квадратного метра за 2024 год в Сочи достигла 303,7 тыс., увеличившись на 20,8%.
В целом, отмечают аналитики «Мира квартир», квадратный метр квартир на «вторичке» подорожал в 68 из 70 исследованных городов. Его средняя стоимость составила 117,8 тыс. руб. (+7,9%). Средняя стоимость объекта выросла на 7,1%, до 6,3 млн руб.
«Во втором полугодии часть спроса с рынка новостроек, на котором больше нет льготной ипотеки, переместилась на "вторичку". Этот фактор вкупе с инфляцией позволил собственникам немного поднять цены. Однако спрос на недвижимость упал, и квартиру стало продать не так-то легко. Из-за этого многие владельцы снимали свои объекты с продажи. Поэтому предложение в целом по стране почти не увеличилось»,— объясняет генеральный директор портала «Мир квартир» Павел Луценко.
«Люди с наличкой — это быстрые сделки»
Почти полное сокращение льготных ипотечных программ оказало наибольшее влияние на вторичный рынок жилья на Кубани, говорят эксперты. По словам директора по продажам компании «Этажи» в Краснодаре Егора Карпанова, сейчас около 60–65% сделок совершаются за наличные.
«Люди с наличкой — это быстрые сделки. Сейчас основа продаж всех крупных агентств недвижимости — это именно вторичный рынок»,— отмечает он.
Такого же мнения придерживается независимый эксперт рынка недвижимости Вадим Камалов. Он обращает внимание, что, когда ставки по ипотеке были более подъемными, покупатели могли себе позволить приобретать жилье на этапе стройки и снимать квартиры в ожидании ее завершения. Однако сейчас таких клиентов практически не осталось.
«Люди предпочитают покупать жилье и сразу же жить в нем, потому что из-за роста цен и процентных ставок сумма платежа по ипотеке выросла кратно»,— добавляет господин Камалов.
Кроме того, по его словам, на привлекательности стоимости объектов «вторички» сказывается рост цен на стройматериалы и значительное увеличение стоимости проведения ремонта в новостройках. Эксперт уверен, что такая ситуация продлится на рынке еще около двух лет, пока Банк России не начнет смягчать денежно-кредитную политику.
Вторичный рынок поймал равновесие
В 2025 году эксперты ждут стабилизации на рынке вторичного жилья Краснодарского края. В «Мире квартир» отмечают, что за первый месяц года в столице Кубани цены на жилье выросли лишь на 2,3% за объект и на 1% — за «квадрат». В Сочи темпы оказались еще более скромными — 0,7 и 0,5% соответственно. Гендиректор портала Павел Луценко говорит, что цена квартиры в целом по стране поднялась лишь в 49 из 70 крупных городов РФ, а стоимость квадратного метра — в 47. Более чем в 20 муниципалитетах цены в январе снизились.
«Это происходит от нехватки спроса из-за слишком высоких процентных ставок по ипотеке. Предложение за месяц сократилось на 22% — многие продавцы решают сдавать жилье, ведь ставки по аренде сейчас активно растут. Такая ситуация сохранится и в ближайшие месяцы»,— говорит господин Луценко.
Вадим Камалов уверен, что вторичный рынок на Кубани поймал равновесие и предпосылок для роста цен нет. «Денег в экономику уже не вкидывается так много, как это было совсем недавно. Сейчас, можно сказать, все стабилизировалось. И власти тоже не заинтересованы в росте цен, поэтому спрос искусственно снижается, предложение при этом растет. Вследствие этого рыночные законы начинают работать: когда возникает избыток предложения, цена снижается»,— констатирует собеседник «G».
Егор Карпанов («Этажи») также полагает, что в 2025 году спрос и продажи на вторичном рынке Кубани останутся на уровне прошлого года. Однако он не исключает его незначительного снижения, если все же будет расширена программа сельской ипотеки, позволяющей брать более выгодные кредиты на строительство и покупку частных домов, которые традиционно пользуются большим спросом в Краснодарском крае.
Серьезной стагнации на рынке господин Карпанов в ближайшие годы не ждет. Он обращает внимание на большое количество денег, скопившихся на депозитах у россиян (по данным ЦБ РФ, на фоне высоких ставок по вкладам объем средств граждан в банках превысил 50 трлн руб.). Когда же сроки депозитов будут подходить к концу, вкладчики начнут выводить свои сбережения именно в недвижимость, считает директор по продажам компании «Этажи» в Краснодаре.
«Кроме того, стоит отметить, что в 2000–2015 годах была высокая рождаемость, поэтому в ближайшие 15 лет с клиентами у нас проблем не будет. Молодежь подрастает, активно переезжает, женится-разводится, решает жилищные вопросы. А в Краснодарском крае, как мы знаем, хотят жить очень многие»,— добавляет он.
«Глубокий спад»
Впрочем, не все участники рынка позитивно оценивают состояние рынка вторичной недвижимости в Краснодарском крае. Директор по исследованиям консалтинговой компании Macon Ольга Змиевская заявила, что еще с 2023 года «вторичка» переживает глубокий спад: несмотря на сокращение программ льготной ипотеки, условия покупки жилья в новостройках по-прежнему остаются более выгодными.
«Этот разрыв был и ранее, но с повышением ставки ЦБ увеличился. В 2024 году, когда ключевая ставка перевалила за 20%, ипотека вне "семейной" и IT-программ фактически перестала существовать»,— комментирует она.
По словам госпожи Змиевской, если на первичном рынке в 2024 году спрос в Краснодаре сократился на 38%, то на вторичном речь идет о падении в несколько раз.
«Цены стагнируют, собственники просто не могут продать свои квартиры по приемлемой стоимости, сроки экспозиции находятся на максимальных отметках. Продаются квартиры с существенным дисконтом. Но, разумеется, на него идут лишь в исключительных случаях, хотя бы потому, что зачастую деньги от продажи квартиры идут на приобретение другой недвижимости»,— подчеркивает представитель компании Macon.
Эксперт также обращает внимание, что из-за отсутствия покупателей многие собственники вынуждены снимать объявления с продажи. По ее мнению, это и привело к росту средней цены — владельцы недорогих объектов просто отказались от их продажи.
«На медленное восстановление вторичный рынок может рассчитывать лишь тогда, когда ставка ЦБ опустится хотя бы до 15%. Более активный рост будет после того, как ставка вернется к уровню 8–10%. Но, исходя из официальных заявлений и прогнозов ЦБ, в перспективе 2025 года такого послабления не случится. Соответственно, пока рынок будет стагнировать, а показатели спроса останутся на дне»,— резюмировала Ольга Змиевская.