В условиях прекращения действия льготных ипотечных программ и повышения банковских ставок по ипотеке до 30%, в 2024 году на рынке Краснодарского края наблюдается снижение доли ипотечных сделок в структуре продаж.

При этом средняя стоимость квадратного метра в новостройках крупных городов юга России выросла на 1,3–8,1%. Наибольший рост зафиксирован в курортных локациях, а повышенным спросом у покупателей пользуются однокомнатные квартиры. Эксперты отмечают, что клиенты стали более требовательными: люди отдают предпочтение качественному продукту — жилью, которое отличается высоким уровнем комфорта, обеспечено круглосуточным сервисом и имеет развитую инфраструктуру.

Цены растут

Как отмечает директор департамента аналитики федерального девелопера «Неометрия» Ксения Рысенко, средняя стоимость квадратного метра в декабре 2024 года в абсолютном выражении составила: в Краснодарском крае 186 654 руб., в Краснодаре — 158 725 руб., в Сочи — 525 742 руб., в Новороссийске 182 522 руб., в Ростове-на-Дону 141 647 руб.

В то же время, согласно отчету ДОМ.РФ, номинальный рост цен на новостройки в декабре 2024 года к декабрю 2023-го в Краснодарском крае составил 5,8%, в Ростовской области — 12,43%. По сегментам: в типовых и комфорт-классе в Краснодарском крае цены выросли на 5,6%, в бизнес- и элит-классе — на 8,5%.

По словам генерального директора проектов URBAN Ольги Хасановой, в Ростове-на-Дону средний прайс на протяжении сезона-2024 вырос на 9,5%, в Краснодаре прибавка измеряется в 8,7%, в Сочи — 12%, в Новороссийске — 14,2%.

Эксперт по инвестициям в недвижимость Евгений Ткачев отмечает, что в большинстве городов ЮФО средний рост стоимости квадратного метра составил 10–13%. Значительный рост наблюдается в курортных локациях (Анапа, Новороссийск), что связано с высоким спросом на апартаменты и квартиры для отдыха или сдачи в аренду. Краснодар и Ростов-на-Дону демонстрируют умеренные темпы роста благодаря большей емкости рынка.

По оценке эксперта рынка недвижимости Вадима Камалова, в настоящее время в Ростове-на-Дону нет того ажиотажного спроса на жилье, который наблюдался в постпандемийный период, а количество переезжающих из других регионов значительно сократилось. Однако там хороший внутренний рынок, поэтому в целом ситуация стабильная. То же можно сказать о Краснодарском крае, отмечает господин Камалов.

Спрос на однокомнатные

Анализ рынка показал, что по итогам 2024 года наиболее востребованными оказались однокомнатные квартиры в Краснодаре (50%), Сочи (47%), Новороссийске (55%), Ростове-на-Дону (41%). Двухкомнатные на втором месте по востребованности в краевой столице (29%), Новороссийске (33%) и Ростове-на-Дону (32%). Трехкомнатные оказались менее востребованными: в Ростове-на-Дону (13%), в других городах привлекли интерес 3–8% покупателей. Студии приобретали в Сочи (36%), меньше в Ростове-на-Дону (14%), Краснодаре (13%) и Новороссийске (7%).

В целом эту тенденцию подтверждают данные ФД «Неометрия». По словам Ксении Рысенко, по итогам 2024 года в общей структуре продаж компании наибольшую долю занимают однокомнатные квартиры в Краснодарском крае (52%), в частности, в Сочи (63%) и Новороссийске (45%), в Ростове-на-Дону (36%). В Краснодарском крае доля двухкомнатных составила 29%. Наиболее востребованным продуктом первичного рынка такие квартиры стали в Краснодаре (41%), в меньшей степени — в Новороссийске (35%) и Сочи (19%) и Ростове-на-Дону (31). Спрос на трехкомнатные оказался ощутимо ниже: интерес к ним проявили в Краснодаре (16%), Новороссийске (10%) и Ростове-на-Дону (11%). Студии в Краснодарском крае также пользовались небольшим спросом (12%): интерес к ним заметен в Ростове-на-Дону (22%), меньший в Сочи (16%) и незначительный в других городах — Краснодаре (5%) и Новороссийске (10%).

Евгений Ткачев также отмечает, что на конец 2024 года в структуре продаж доминировали квартиры малых форматов: студии и однокомнатные квартиры составили более 50% от общего объема сделок по Краснодарскому краю. Доля двухкомнатных — 30–35%, трехкомнатных — не более 15%. «Высокая доля малогабаритного жилья обусловлена популярностью среди инвесторов, которые ориентируются на краткосрочную или посуточную аренду», — говорит эксперт.

По словам Ольги Хасановой, на краснодарском рынке однокомнатные и студии покрывают 55–56% спроса, на новороссийском — 58–59%, причем баланс сдвинут именно в сторону полноценных однокомнатных квартир. В Сочи — 80–85%, а каждый третий проданный лот в этой категории именно студии. Доля двухкомнатных в Краснодаре и Новороссийске примерно 35%, в Сочи — 12–13%.

Эту тенденцию подтверждает Вадим Камалов: традиционно квартиры с малой площадью составляют самый большой сегмент. В связи с ростом цен на квадратный метр люди охотнее покупают квартиры небольшого метража: наибольшим спросом пользуются одно- и двухкомнатные, причем однокомнатные составляют примерно 70% от всего предложения на рынке. Однако, по мнению эксперта, спрос на студии заметно снизился, так как люди стали более разборчивыми. «Хотя их можно найти на рынке, уже нет того ажиотажа, который наблюдался в самом начале их появления», — говорит господин Камалов.

В тренде — качественное жилье

Согласно онлайн-опросу, проведенному в ноябре на платформе «Яндекс Взгляд», порядка сорока процентов респондентов обращают внимание на качество строительства при покупке недвижимости.

Эту тенденцию подтверждает Ксения Рысенко. «Выбор квартиры является индивидуальным процессом, в котором каждый покупатель определяет приоритетные характеристики объекта в зависимости от своих потребностей, бюджета и предпочтений. При этом важную роль играют качество продукта и сервис», — отмечает эксперт.

Вадим Камалов также отмечает, что клиент стал более требовательным. «Сегодня люди стремятся приобрести качественное жилье с развитой инфраструктурой. Можно сказать, что покупатели стали выбирать более дорогое, но комфортное жилье», — говорит господин Камалов.

Евгений Ткачев, в частности, говорит, что в сегментах «комфорт» и «эконом» наблюдается снижение спроса практически по всем локациям Краснодарского края. Данная тенденция особенно заметна в городах с большим объемом предложений, таких как Краснодар и Ростов-на-Дону. Краснодар остается популярным благодаря доступности, Новороссийск и Анапа востребованы как курортные и инвестиционные локации, Сочи и Геленджик сохраняют лидерство в премиальном сегменте. «Краснодар демонстрирует устойчивость благодаря широкому географическому портрету покупателей — как местных жителей, так и приезжих. В Ростове-на-Дону спрос более локален», — считает Евгений Ткачев.

Ксения Рысенко отмечает, что наблюдаются изменения на рынке курортной недвижимости. Так, например, в сегменте отелей и апарт-отелей нет покупок в комфорт-классе, в то время как спрос на высокобюджетную недвижимость растет. География покупателей тоже претерпевает изменения — москвичи все чаще выбирают Сочи. Эксперт подчеркнула, что такие лоты предпочитают для проживания, отдыха или инвестирования, этим и обусловлен высокий запрос на комфорт и сервис.

Какие города привлекают приезжих?

По данным «Неометрии» доля покупателей из различных регионов России на конец декабря 2024 (без разбивки по классам жилья) в городах ЮФО выглядит так: в Краснодаре и Новороссийске квартиры приобретали преимущественно жители Краснодарского края, соответственно, 72% и 49%, в Сочи — москвичи (31%) и жители Краснодарского края (15%), в Ростове-на-Дону — жители Ростовской области (90%).

По оценкам Евгения Ткачева, в Краснодарском крае и Ростовской области доминируют покупатели из центральных и северных регионов России: Москва и Московская область — порядка 25% от общего числа покупателей. Северо-Западный федеральный округ — около 15%, Поволжье — 10%. При этом местные жители занимают 40–50% в структуре сделок.

В Краснодаре иногородние покупатели обеспечивают приблизительно четверть всех сделок, в Новороссийске — треть, в Сочи — три четверти, говорит госпожа Хасанова.

Доля ипотечных сделок снизилась

В первой половине 2024 года основным фактором, стимулирующим рынок, была льготная ипотека, которая способствовала дальнейшему росту цен, отмечают аналитики федерального портала «МИР КВАРТИР». Во второй половине ситуацию определяли рост ключевой ставки и заградительные проценты по жилищным кредитам.

По данным «Неометрии», доля ипотечных сделок в структуре продаж по рынку Краснодарского края с января по ноябрь снизилась на 3 п.п.

Вадим Камалов также констатирует сокращение доли ипотечных сделок после завершения действия программы льготной ипотеки 1 июля 2024 года. «Сейчас активно развивается семейная ипотека, и эта мера поддержки имеет большое значение»,— говорит эксперт. При этом господин Камалов отмечает, что рынок Сочи по-прежнему демонстрирует устойчивый рост.

Как отмечает Ксения Рысенко, ипотека остается основным драйвером спроса на рынке, и изменения ключевой ставки оказали на него значительное влияние. Однако на премиальной и отельной недвижимости это не отразилось. «Согласно информации, предоставленной Дом.рф, в период с января по сентябрь 2024 года в Краснодарском крае было зарегистрировано 25,9 тысяч сделок с жилыми объектами. Мы ожидаем, что в 2025 году спрос на покупку жилья продолжит расти», — говорит эксперт.

По словам Ольги Хасановой, для Краснодара традиционно характерна сверхвысокая доля ипотечных сделок — до 95%. Кризис привел к снижению этого показателя, но стратегическая зависимость продаж от выдачи заемных средств сохранилась (ипотека обеспечивает 80% спроса). Что касается остальных локаций в регионе, то раньше с привлечением кредитных средств там совершалось 70–75% всех сделок, сейчас 50–55%.

Евгений Ткачев отмечает, что более 70% сделок в жилой недвижимости финансировались через ипотечные программы. Основные покупатели — семьи, имеющие доступ к льготной ипотеке (семейная, дальневосточная и другие программы). При этом доля ипотечных сделок в премиум-сегменте и апартаментах ниже, т. к. покупатели предпочитают рассрочку. Высокие ставки делают ипотеку в этом сегменте менее востребованной.

Таким образом, рынок недвижимости Краснодарского края и Ростова-на-Дону в 2024 году оставался устойчивым благодаря льготным ипотечным программам и высокому спросу на курортное жилье. В долгосрочной перспективе ключевыми драйверами роста останутся инфраструктурное развитие региона, популярность курортных городов среди внутренних туристов, программа субсидирования ипотеки, поддерживающая экономсегмент. «Для покупателей и инвесторов важно учитывать текущие тренды: переход спроса в сегменты малогабаритного жилья, популярность курортных локаций и увеличение интереса к рассрочке в премиальном сегменте», — резюмирует эксперт.

https://neometria.ru/

Реклама.