Как в 2025 году будет развиваться рынок новостроек Краснодара

По итогам 2024 года валовая выручка на рынке новостроек Краснодара составила 174 млрд руб. Это четвертое место после Москвы (1,7 трлн руб.), Санкт-Петербурга (424 млрд руб.) и Екатеринбурга (175 млрд руб.). Такие данные публикует цифровая система анализа рынка новостроек bnMAP.pro. При этом, по данным участников рынка, доля нераспроданных остатков на первичном рынке кубанской столицы варьируется сегодня от 60 до 70%. Стоимость жилья в новостройках продолжает незначительно расти, что, по словам экспертов, является следствием удорожания строительных материалов, инфляции и стабилизации спроса. В конкурентной борьбе за покупателя, застройщики предлагают различные акции, рассрочку и программы лояльности.

Большее половины в остатке

На декабрь 2024 года, по данным аналитиков bnMAP.pro, доля нераспроданных остатков в новостройках Краснодара составляла 67,3% (больше только в Челябинске — 67,8% и Красноярске — 67,4%). Расчетный срок реализации проектных остатков с учетом темпов поглощения составляет в столице Кубани 4,9 года (первое место наряду с Красноярском). При этом, в месяц в Краснодаре продается порядка 73 тыс. кв. м.

Как рассказывает директор по исследованиям консалтинговой компании Macon Ольга Змиевская, в январе 2025 года на первичном рынке Краснодара было продано 1,1 тыс. квартир. Это, по ее словам, очень низкое значение, и за последние пять лет спрос опускался до такого уровня только в мае и июне 2022 года. В первом полугодии 2024 года, по данным аналитика, в месяц в среднем продавалось 3,1 тыс. квартир, во втором полугодии – 1,8 тыс. квартир.

«Около 60% квартир в строящихся домах остаются непроданными. Если смотреть только на дома со сдачей в течение ближайшего года, то там не продано 54%. Показатель достаточно высокий, если спрос не восстановится, то к концу 2025 года застройщики останутся с большим объемом предложения в готовых объектах»,— говорит госпожа Змиевская.

По словам директора по продажам компании «ИНСИТИ девелопмент» Ксении Гагариной, конец 2024 года запомнился девелоперам рекордной ставкой Центробанка в 21%, а 2025-й год застройщики региона встретили с умеренным ростом объемов строительства и стабилизацией спроса на жилье. Однако, отмечает эксперт, сегодня сохраняется высокая конкуренция на рынке, что вынуждает компании искать новые подходы к привлечению покупателей.

«На сегодняшний день доля нераспроданных квартир в новых жилых комплексах остается значительной. По нашим данным, это порядка 67,3%. Но данный показатель постепенно снижается благодаря активным маркетинговым кампаниям и гибким условиям продаж. По сравнению с предыдущими годами доля нераспроданных квартир в Краснодаре сократилась на 10%, что связано с активными скидками, программами льготного ипотечного кредитования и улучшением условий покупки для клиентов»,— рассказывает Ксения Гагарина.

Заместитель директора по первичному рынку и зарубежной недвижимости ЖИЦ «Каян» Инна Грибанова, констатирует, что январь 2025 года ожидаемо дал снижение спроса на жилую недвижимость. На это, по ее словам, повлияли и длинные новогодние каникулы, и тот факт, что в декабре был традиционный всплеск спроса за счет масштабных акций от застройщиков. Но уже в феврале, считает представитель риэлторской компании, рынок начал оживляться. В частности, отмечает она, новости о вновь появившейся сельской ипотеке вернули активный спрос на сегмент ИЖС.

«На текущий момент доля нераспроданных квадратных метров в новостройках Краснодара составляет порядка 70%. Однако, учитывая, что большинство крупных застройщиков в ближайшие пару лет не планирует запусков новых масштабных проектов на территории города, то можно говорить о том, что в ближайшее время мы можем увидеть дефицит этих самых новых квадратных метров»,— комментирует госпожа Грибанова.

Цены растут, но очень медленно

По данным аналитиков ресурса bnMAP.pro, средняя стоимость квадратного метра жилья в кубанской столице на конец 2024 года составила 152 тыс. руб. Это пятое место среди российских городов-миллионеров после Москвы (400 тыс. руб.), Санкт-Петербурга (251 тыс. руб.), Казани (225 тыс. руб.) и Нижнего Новгорода (170 тыс. руб.). Самый доступный мегаполис по средней цене «квадрата» в 2024 году – Волгоград с показателем 110 тыс. руб.

Инна Грибанова отмечает, что на текущий момент средняя стоимость квадратного метра по Краснодару составляет порядка 165 тыс. руб. За первые два месяца текущего года цена на новостройки, по ее словам, продолжила свой рост — увеличение стоимости составило около 2%.

«Несмотря на достаточно большие скидки при покупке за наличные средства, прайсовая стоимость квадратного метра продолжает расти согласно финмодели. К тому же, до сих пор около 80% сделок у застройщиков проходит в ипотеку или рассрочку. А при том и другом способе оплаты есть дополнительное увеличение стоимости в зависимости от условий рассрочки или комиссий банку за льготную процентную ставку»,— рассказывает представитель ЖИЦ «Каян».

Ксения Гагарина из «ИНСИТИ девелопмент» отмечает, что стоимость квадратного метра жилья в Краснодаре выросла за прошедшие месяцы текущего года в среднем на 5-7% по сравнению с показателями 2024 года. Основными причинами роста, по ее словам, стали удорожание строительных материалов, инфляция и повышение спроса на жилье в новых жилых комплексах с развитой инфраструктурой.

В то же время, по данным Macon, фактическая цена предложения на жилые «квадраты» в Краснодаре снизилась в 2024 году на 4%. В январе 2025 года, утверждает Ольга Змиевская, падение продолжилось и составило около 2%. «Значение динамики само по себе, может, и небольшое. Но важно отметить прекращение интенсивного роста цен на недвижимость в Краснодарском крае. Снижение цен стало реакцией на падение спроса на 38%. В июле закончилась льготная ипотечная программа, по “семейной” программе лимиты быстро заканчивались, из-за чего банки ввели жесткий отбор потенциальных клиентов, рыночные ставки достигли предельно высокой отметки»,— говорит госпожа Змиевская.

Обременились по-полной

Краснодар признан экспертами bnMAP.pro лидером по доле ипотечных сделок и по сроку обременения — проникновение ипотеки в городе составляет 90%, а средний срок обременения — 28,4 года. Минимальная доля ипотечных сделок по итогам года зафиксирована в Москве — 65%. Город с наименьшим средним сроком обременения по ипотеке — Пермь, 23,5 года. Интересно, что, согласно данным коллекторского агентства «Долговой консультант», просроченная ипотечная задолженность в Краснодарском крае (неплатежи по кредиту свыше трех месяев) на 1 декабря 2024 года составляла 1,4 млрд руб., что на 91% больше, чем в начале прошлого года (746 млн руб.). Доля просроченной ипотеки в портфеле на 1 декабря 2024 года составляла в кубанской столице 0,6%.

«Главной причиной роста просроченной задолженности на первичном рынке остается общая ситуация на рынке недвижимости, когда сделок регистрируется меньше и найти покупателя становится все труднее»,— говорит генеральный директор КА «Долговой Консультант» Денис Аксенов. По его словам, банкам сегодня запрещено увеличивать ставки по действующим ипотекам, но по отдельным госпрограммам есть исключения. «Увеличить ставку также могут при отказе от страхования. И хотя доля подобных увеличений ничтожна, но данные случаи также вносят свой вклад в рост просроченных платежей»,— резюмирует господин Аксенов.

По данным экспертов ДОМ.РФ, сегодня, в условиях модификации льготных программ и роста рыночных ставок, выдача ипотеки в России замедлилась до 1,3 млн кредитов (-36% за год) и 4,9 трлн руб. (-37%). Сильнее всего это произошло в сегменте готового жилья (-54%)

Почти весь спад пришелся на июль — декабрь. Рыночные ставки по ипотеке вслед за ключевой ставкой ЦБ выросли до 29% к концу декабря, +13 п. п. за год. На первичном рынке благодаря льготным программам в среднем они оставались низкими (6,2%).

«После завершения массовой льготной ипотеки поддержку рынку оказывали адресные программы. В результате доля жилищных кредитов с господдержкой (без учета траншей на ИЖС) в общей выдаче достигла рекордных 48% по количеству (+2 п. п.) и 70% по объему (+9 п. п.). Наибольшей популярностью пользовалась “Семейная ипотека” (60% всей выдачи льготных займов)»,— говорят в ДОМ.РФ.

Застройщики на многое горазды

По словам Ксении Гагариной, строительные компании сегодня активно внедряют гибкие условия оплаты, такие как рассрочка, скидки при полной оплате и программы лояльности. Кроме того, отмечает она, увеличивается количество акций и спецпредложений, а застройщики уделяют больше внимания качеству строительства и инфраструктуре ЖК, чтобы привлечь покупателей.

«Динамичному развитию в Краснодарском крае первичного рынка жилой недвижимости способствуют государственные программы поддержки ипотечного кредитования, развитие инфраструктуры в новых районах кубанской столицы, а также — рост доходов населения в некоторых сегментах. Мешают развитию рынка новостроек, по-прежнему, высокие процентные ставки по ипотеке, экономическая нестабильность в стране и ощутимая конкуренция со стороны вторичного рынка жилья»,— рассказывает госпожа Гагарина.

По словам Ольги Змиевской, в конце года с целью привлечь клиента застройщики активно предлагали акции и скидки. В отдельных случаях, отмечает эксперт, размер скидки достигал 20%. Но в основном, говорит она, политика скидок затронула лоты в домах с высокой степенью готовности или уже сданных. А среди покупателей наибольшую скидку могли получить те, кто не использовал ипотеку.

«Кроме акций и скидок можно наблюдать возвращение на рынок рассрочек. В условиях, когда ипотека недоступна большей части потенциальной аудитории, данный инструмент может стать хорошей альтернативой»,— говорит представитель Macon.

Инна Грибанова отмечает, что методы стимулирования спроса в Краснодаре стандартные — скидки при покупке за наличный расчет (до 20-25%), акции «Ремонт в подарок», «Техника/мебель в подарок». «Из относительно новых стимулов — собственные программы рассрочки с первоначальным взносом иногда ниже, чем у банков и сроком рассрочки до пяти лет даже на сданные дома»,— комментирует риэлтор.

Рынок оживет

Перспективы строительной отрасли Краснодара в 2025 году выглядят умеренно оптимистично, считает Ксения Гагарина. По ее словам, на рынке новостроек агломерации ожидается рост спроса на жилье в новых ЖК, увеличение объемов строительства и развитие новых технологий в строительстве. «Некоторые компании планируют снижать стоимость квадратного метра за счет оптимизации логистики и закупок материалов, увеличения объемов строительства, экономя на масштабе, а также — использования более дешевых, но качественных материалов. Однако, на мой взгляд, значительного снижения цен не произойдет из-за высоких затрат на строительство»,— говорит госпожа Гагарина.

В текущем году при сохранении жесткой монетарной политики Центробанка эксперты консалтинговой компании Macon все же ожидают падения спроса на первичную недвижимость в Краснодаре еще на 15%. «Надо сказать, что даже с учетом этого снижения объем сделок в городе останется высоким — порядка 25-27 тыс. ед. в год, что чуть ниже значений 2018-2019 годов. Но пять-семь лет назад объем предложения составлял в среднем около 50 тыс. квартир, тогда как сейчас – 75 тыс.»,— говорит Ольга Змиевская.

Эксперт Macon не видит никаких поводов для повышения цен на жилье в 2025 году. По словам госпожи Змиевской, большой накопленный нераспроданный объем квартир, низкая доступность ипотеки, ожидаемое замедление экономического роста — все это негативно скажется на спросе. Скорее всего, отмечает она, застройщики сохранят политику акций и скидок, начавшуюся в конце 2024 года, а снижение цен по отдельным проектам может составить 8-10%.

Инна Грибанова напоминает, что Минфин уже призвал застройщиков «заморозить» цены на новостройки, пообещав, в свою очередь, «заморозить» цены на стройматериалы. По мнению эксперта, «заморозка» цен — это единственное на что можно расчитывать в текущих реалиях. В условиях проектного финансирования застройщики, по словам госпожи Грибановой, вряд ли будут снижать цены для стимулирования спроса. «Как я уже говорила ранее, сейчас многие краснодарские застройщики приостановили запуски новых проектов в самом городе и сместили свое внимание в сторону курортной недвижимости, а также запуска строек в других регионах»,— отмечает представитель ЖИЦ «Каян», имея ввиду Ростов-на-Дону, Казань, Санкт-Петербург, Москву, Новосибирск и т. д. Но, отмечает эксперт, на вторичном рынке снижение стоимости не исключено. «Однако здесь тоже я бы не делала каких-то больших откатов по ценам. Возможно в пределах 10-15%»,— говорит Инна Грибанова.

В текущем году, по ее словам, строительные компании будут достраивать то, что сейчас находится в процессе стройки, а новых массовых стартов продаж ожидать не стоит. «Естественно, что в сложившейся экономической ситуации застройщики будут максимально сокращать расходы, что может в дальнейшем сказаться на качестве получаемого продукта. А учитывая, что на законодательном уровне уже для застройщиков сделаны большие послабления в плане придомовой инфраструктуры, то не исключено, что в ближайшее время мы увидим обычные дворы, без скверов, озер и прогулочных бульваров»,— резюмирует госпожа Грибанова.

С ней не согласна Ксения Гагарина, которая уверена, что в 2025 году в Краснодаре и других городах региона планируется ввод в эксплуатацию ЖК с современной инфраструктурой, включая «эко-кварталы» с зелеными зонами, жилые комплексы с «умными» технологиями и развитой социальной инфраструктурой (школами, детскими садами, спортивными площадками).

«Безусловно, многие компании планируют сократить сроки строительства за счет оптимизации процессов, использования современных технологий, например, модульного строительства, а также увеличения числа рабочих на объектах. Основные тенденции, которые будут преобладать в строительстве многоквартирных домов в текущем году: энергоэффективность и экологичность, компактные планировки для малогабаритных квартир, развитие инфраструктуры внутри ЖК и спользование современных материалов и технологий»,— говорит представитель «ИНСИТИ девелопмент».

Все это связано с тем, что сегодня, по словам Ксении Гагариной, помимо цены на квадратные метры в новостройках, покупатели обращают также внимание на наличие парковки возле дома, наличие детских площадок и зон отдыха. Кроме того, отмечает эксперт рынка, для приобретателей жилья стала немаловажной транспортная доступность жилого микрорайона, наличие в нем социальных объектов, а также — репутация застройщика и качество его предыдущих проектов.

---

ЖК «Дом “Эндемик”» от ГК «ИНСИТИ» находится в центре Краснодара, в районе кинотеатра «Аврора».

Это один из единственных строящихся в настоящий момент объектов бизнес-класса в центре кубанской столицы. В доме всего 234 квартиры, выдача ключей от которых произойдет во второй квартале 2026 года. В ЖК полностью закрытая территория, установлены камеры видеонаблюдения, работает система Face ID. Комплекс обеспечен многоуровневой парковкой, магазинами, кафе и сервисной компанией. Во дворе «Эндемика» расположены детские и спортивные площадки с современными экологичными и технологичными решениями, а также дизайнерское озеленение. В непосредственной близости от ЖК: два детских сада, три гимназии, медицинские центры, спортзал, рестораны и кафе, бульвары и парки.

Центральный офис продаж «ИНСИТИ девелопмент»

Мур. Любимово, 2 (ул. им. К. Россинского)

8 (861) 210-36-12

dom-endemik.ru

https://www.incitystroy.ru/

Реклама.