Почему региональные девелоперы скупают московские земли под застройку

Снижение спроса на строящееся жилье не остановило девелоперов от пополнения земельного банка для реализации новых проектов в Москве. За 2024 год суммарный объем проданной земли в столице увеличился в полтора раза. Основную долю сделок сформировали перепродажи активов столичными девелоперами конкурентам из регионов. Какие причины толкают их на этот шаг и как перепродажа повлияет на стоимость будущей недвижимости, разбирался «Ъ-Review».

Рекорды кризисного рынка

В 2024 году объем сделок по покупке участков под застройку жилой и коммерческой недвижимости в Москве увеличился на 52% год к году, до 181 га, подсчитали в Veresk Group. Суммарно застройщики потратили на это более 200 млрд руб. У других консультантов оценки еще выше. По данным Ricci, в 2024 году суммарно девелоперы вложили в площадки в Москве и Новой Москве на 60% больше, чем годом ранее,— 410 млрд руб. По их оценке, общая площадь купленной земли составила более 440 га.

Застройщики наращивали земельный банк, даже несмотря на серьезное падение спроса на новостройки. По данным столичного управления Росреестра, за 2024 год продажи первичного жилья в Москве снизились на 25%, до 87,1 тыс. договоров долевого участия (ДДУ) в строительстве. С учетом нежилой недвижимости ведомство зарегистрировало 137 тыс. ДДУ — на 18% меньше, чем в 2023 году.

Выход из активов выбирают наиболее закредитованные застройщики либо те, кто хочет диверсифицировать свой портфель, считает вице-президент ГК ФСК Антон Ладатко. Компаниям с большим земельным банком потребовалось больше ликвидности, что обусловлено в том числе неблагоприятными условиями для бизнеса в среднесрочной перспективе, поясняет исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы (объединяет крупных девелоперов) Владислав Преображенский.

Из-за повышения стоимости владения земельным участком удерживать его в земельном банке становится невыгодно, говорит управляющий партнер «Прайм Лайф» Денис Коноваленко. Чтобы держать проекты «в столе», необходимы серьезные финансовые ресурсы на обслуживание долгов и содержание активов, поясняет гендиректор ГК «РКС Девелопмент» Станислав Сагирян. Сейчас бридж-кредиты фондируются по ключевой ставке (в размере 21%) плюс 6–7 процентных пунктов, то есть 27–28% годовых, рассказывает финансовый директор «Мангазеи» Дмитрий Гадзина.

Застройщикам выгоднее начинать новые проекты, а по старым увеличивать сроки строительства и переносить начало реализации новых очередей, так как предыдущие могут быть плохо распроданы и девелоперам невыгодно затоваривание, считает господин Сагирян. Хотя для них предусмотрен определенный срок освоения земли — три года, что стимулирует не затягивать процесс застройки, уточняет Денис Коноваленко.

Региональные застройщики, в свою очередь, заинтересованы в покупке активов в Москве. В общем объеме сделок с площадками в столичном регионе сегодня фиксируется значительная доля перепродаж и переходов участков от одних застройщиков к другим, отмечает директор по инвестициям ГК «Основа» Андрей Носов.

По его подсчетам, за последние два года минимум 75 площадок было продано столичными девелоперами региональным игрокам.

Если до 2020 года доля региональных компаний в таких сделках составляла не более 20%, то к 2024 году этот показатель увеличился почти вдвое, подтверждает партнер CMWP Диана Мирзоян.

Например, в 2024 году MR Group продала около 8 га под строительство 284 тыс. кв. м недвижимости на Котляковской улице на юге Москвы краснодарскому застройщику Dogma. Группа «Самолет» — проект жилого комплекса «Квартал Герцена» на юге столицы тюменской «Бруснике», там будет построено 850 тыс. кв. м. ГК ПИК — площадку в 1,7 га в проекте жилого комплекса «Открытый парк» на востоке Москвы челябинской группе «Базис».

Большинство сделок в 2024 году заключалось до повышения ключевой ставки, соответственно, компании наращивали свой земельный банк впрок, говорит Станислав Сагирян. Покупая новые площадки, девелоперы обычно прогнозируют будущий цикл проекта протяженностью от трех до пяти лет, поэтому текущее снижение спроса не оказывает сильного влияния на активность застройщиков по пополнению земельного банка, отмечает партнер Ricci | M&A Петр Виноградов. Девелопмент — это долгосрочный бизнес и, хотя в настоящее время неблагоприятные условия для реализации проектов, высокая стоимость обслуживания бридж-кредитов все же подталкивает девелоперов к их запуску, соглашается Владислав Преображенский.

Мастер-девелопмент

Нередко крупный застройщик приобретает участок, получает необходимые разрешения на строительство и перепродает актив значительно дороже. Продажа участка с разрешительной документацией позволяет получить хорошую рентабельность от покупки и улучшения земли, говорит директор департамента аналитических исследований Veresk Group Павел Леонтьев. Чаще всего такие активы впоследствии приобретают застройщики из регионов, у которых не хватает опыта и административного ресурса, чтобы самостоятельно развивать площадку с нуля. Ведь согласование разрешительной документации доступно только системным девелоперам, отмечает господин Леонтьев.

В Москве за последние пять лет ужесточились требования к застройщикам, их количество сократилось и осталось мало девелоперов, которые могут вносить изменения в правила землепользования и застройки и разрабатывать градостроительную документацию, меняющую вид разрешенного использования земли с нежилого на жилой, говорит Станислав Сагирян. В связи с этим площадки с разрешительной документацией в последние годы серьезно выросли в цене. По подсчетам Veresk Group, в 2024 году средняя стоимость такого актива достигла более 2 млрд руб. за 1 га. Для сравнения, площадки без готовых документов почти в два раза дешевле — 1,1 млрд руб. за 1 га. Сейчас наблюдается дефицит участков с разрешительной документацией — порой в процессе экспонирования за актив разворачивалась битва среди покупателей и цена возрастала на 10–20%, вспоминает случай из практики Павел Леонтьев.

Но это не отпугивает потенциальных покупателей участков. Столичный рынок остается наиболее привлекательным для инвестиций благодаря высокой ликвидности и спросу на жилье, говорит Станислав Сагирян. Наличие разрешительной документации позволяет быстрее начать строительство, минимизировав бюрократические и временные издержки, что снижает риски и увеличивает привлекательность таких участков, поясняет он. К тому же по площадкам без документов застройщик до момента получения разрешения на строительство вынужден платить высокие проценты по кредитам, за счет которых в основном происходит приобретение земельных активов, добавляет Диана Мирзоян.

Но перепродажа участков застройщиками сказывается на стоимости жилья и в итоге ложится дополнительной финансовой нагрузкой на плечи покупателей. В стоимости готового продукта 10–20% в зависимости от класса жилья приходится на затраты на покупку площадок с разрешительной документацией, говорит Петр Виноградов.

По данным Veresk Group, в 2024 году до 110 тыс. руб. в стоимости 1 кв. м будущего жилья приходилось на расходы на приобретение земли.

Для участков, приобретенных без такой документации и с полученной застройщиком самостоятельно, эти показатели ниже, уточняет господин Виноградов.

В итоге стоимость земли стала одним из ключевых факторов роста себестоимости строительства, говорит Станислав Сагирян. Расходы на покупку земли и смену вида разрешенного использования составляют в проектах 20%, строительно-монтажные работы занимают 35–40%, приводит данные Андрей Носов.

В будущем дефицит площадок, особенно с готовой разрешительной документацией, будет усиливаться, считают опрошенные «Ъ-Review» эксперты. Одна из причин — вовлечение московскими властями городских территорий в программу комплексного развития территорий, напоминает Павел Леонтьев. Общая территория развития, по данным мэрии, составит 4,2 тыс. га. На них построят около 68 млн кв. м недвижимости, из которых 37 млн кв. м придется на жилье, еще 27 млн кв. м — на общественно-деловую застройку и 4,1 млн кв. м — на промышленные объекты.

Этот текст — часть нового проекта ИД «Коммерсантъ», посвященного трендам бизнеса и финансового рынка. Еще больше лонгридов с анализом ключевых отраслей российской экономики, экспертных интервью и авторских колонок — на странице Review.

Дарья Андрианова