Сносу быть
На Кубани аварийными признаны около 450 домов
Ситуация с аварийным жильем в Краснодарском крае в сравнении с другими регионами более благоприятная, но объем устаревающего жилфонда с 2025 года будет стремительно расти, считают эксперты. Инфраструктура кубанских городов уже сейчас не поспевает за растущими миграционным и туристическим потоками. Участники рынка считают, что решением проблемы, а также новой точкой роста для бизнеса может стать программа реновации.
Фото: Геннадий Гуляев, Коммерсантъ
Фото: Геннадий Гуляев, Коммерсантъ
В Краснодарском крае аварийными после 1 января 2017 года признаны 446 многоквартирных домов (МКД) общей площадью 141 840,67 кв. м. Количество жильцов — 7690 человек. Удельный вес аварийного жилья в общей площади жилищного фонда края составляет 0,14%. Даты постройки варьируются от 1867 до 1992 года. Такие данные «Ъ-Кубань» предоставили в министерстве топливно-энергетического комплекса и жилищно-коммунального хозяйства Краснодарского края.
«Показатель состояния жилого фонда в Краснодарском крае по сравнению с другими регионами России достаточно хороший. Регион активно развивается, особенно в крупных курортных и деловых центрах, таких как Краснодар, Сочи и Анапа. За последние четыре года мы увидели колоссальное обновление жилого фонда. В Краснодаре возвели несколько крупных микрорайонов, и город продолжает развиваться»,— комментирует руководитель федеральной программы «Семейный капитал» Евгений Ткачев.
В рамках реализации национального проекта «Жилье и городская среда» постановлением губернатора утверждена адресная программа Краснодарского края «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на 2019–2024 годы». В программу включено и жилье, признанное аварийным до 2017 года. В 2024 году на эти цели направили почти 1,8 млрд руб., включая 132 млн руб. средств Фонда развития территорий, 1,4 млрд руб. — бюджета Краснодарского края, 241 млн руб. — средства местных бюджетов.
В министерстве сообщили, что в прошлом году согласно с федеральным паспортом «Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда» расселить должны были 3,22 тыс. человек (площадь жилья — 57,86 тыс. кв. м), а фактически расселили на 63% больше — 5,25 тыс. человек (площадь жилья — 74,23 тыс. кв. м).
Общий объем финансирования адресной программы составляет 7,5 млрд руб., в том числе средства Фонда развития территорий — 2,4 млрд руб., бюджета Краснодарского края — 4,2 млрд руб., средства местных бюджетов — 87 млн руб.
Старение ускорится
По данным минТЭК и ЖКХ Краснодарского края, наибольшее число аварийных домов находится в кубанской столице и Сочи — 194 и 162 соответственно.
В ноябре 2024 года «Ъ-Кубань» писал, что 87 домам в центре Краснодара угрожает внезапное обрушение.
Эксперты уверены, что количество предполагаемых к выводу из эксплуатации МКД после 2025 года будет стремительно расти.
Руководитель отдела аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Чегодаева обращает внимание, что на рынке Краснодара представлены дома постройки с 1940 по 1970 годы в объеме 29,7 тыс. кв. м (633 лота). Средневзвешенная цена кв. м в них составляет 121,8 тыс. руб. Средняя площадь квартир — 47 кв. м при цене лотов от 1,7 до 27,5 млн руб.
|
«По плану реновации в Москве идут дома именно этих годов постройки. Особенно большое количество устаревших домов в Краснодаре находится в центре города, в котором помимо обновления жилого фонда нужно сохранить исторические и архитектурные памятники. Для полноценной реновации, как она проходит в столице страны, помимо жилой застройки необходимо создавать и внутреннюю социальную инфраструктуру. Это, конечно, является серьезной дополнительной нагрузкой на застройщиков»,— отмечает эксперт.
Елена Чегодаева уточняет, что большая часть жилья, построенного до 1970-х годов в Краснодаре, находится в Центральном районе — 9,8 тыс. кв. м (35% от количества такого жилья). Большая часть устаревшего жилья приходится на 1961–1970 гг. — 59%, на втором месте — с 1951 по 1960-й — 33%, остальная часть (8%) была построена до 1950 гг.
| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Что касается Сочи, то, по мнению генерального директора консалтинговой компании Macon Ильи Володько, главным преимуществом курорта является прошедшая 10 лет назад Олимпиада. В рамках подготовки к событию была проведена масштабная реконструкция, которая затронула как объекты коммунальной, бытовой, транспортной, так и жилой, социальной инфраструктуры.
«Наиболее проблемным участком является сложная пространственная структура Сочи, который включает в себя множество горных и отдаленных от центральной части поселений. Уровень их развития ниже, чем наиболее популярных курортных районов, и вопрос модернизации инфраструктуры там стоит более остро. Но эти территории слабо включены в экономику города, и они не имеют значительного влияния на привлекательность города как федерального курорта»,— считает эксперт.
По его словам, модернизации могут потребовать массовые постройки 70–80-х годов прошлого века. Установившийся высокий уровень цен на жилье делает возможным такую реновацию (по примеру московской) за счет средств девелоперов, без серьезного участия государства или муниципалитета. «Большое число девелоперских проектов в последние годы — это реконструкция старых санаториев и пансионатов в отели и апарт-отели. Инвесторы активно идут в этот сегмент и тем самым способствуют реновации курорта исключительно из прагматичного бизнес-интереса»,— утверждает Илья Володько.
Евгений Ткачев считает, что, несмотря на олимпийскую модернизацию, в некоторых районах, особенно в Адлерском и Центральном округах, процент ветхого и устаревающего жилья высок.
По данным профильного министерства, в Новороссийске аварийными признаны девять многоквартирных домов, в Геленджике и Ейске — по одному. В Анапе, по данным ведомства, аварийных домов нет.
«Несмотря на активное строительство, значительная часть инфраструктуры кубанских городов не выдерживает нагрузки из-за роста населения и притока туристов. Без модернизации инженерных сетей, дорог и социальных объектов даже новые дома сталкиваются с инфраструктурными проблемами. Такими как постоянные течи канализационных стоков, отключения электроэнергии летом и проблемы перемещения внутри городов. Например, в городах с высокой плотностью застройки (Сочи, Краснодар) сети перегружены, а в старых районах наблюдается высокий износ коммуникаций»,— комментирует Евгений Ткачев.
Он уточняет, что часть жилого фонда в старых районах Новороссийска требует капитального ремонта или полной замены. В глобальной реконструкции нуждается коммунальная система водоснабжения. Старые кварталы в Геленджике не соответствуют современным требованиям ни по жилью, ни по инфраструктуре. «В Анапе и Ейске курортные зоны имеют смешанный фонд, где старые дома, особенно ближе к береговой линии, требуют сноса или капитального ремонта. Ейск, на мой взгляд, сильно выиграл бы от реновации. На сегодняшний день свободной земли для строительства в центральной части города нет»,— заключает эксперт.
Реновация необходима
В минТЭК и ЖКХ Краснодарского края сообщили, что программы реновации жилищного фонда на территории Краснодарского края не реализуются. В ведомстве напоминают, что застроенные и новые районы будут развиваться по договорам комплексного развития территорий (КРТ).
«В настоящее время в Краснодарском крае проекты КРТ, в том числе предусматривающие расселение аварийных многоквартирных домов, отсутствуют по причине отсутствия инвесторов»,— добавляют в министерстве.
Генеральный директор группы компаний «Вектор» Владислав Ситников отмечает, что реновация не просто нужна, а необходима. Особенно в центральной части Краснодара, где есть потенциал превратить устаревшие кварталы в современные жилые комплексы с развитой инфраструктурой. Это большое поле для потенциального девелопмента.
С экспертом соглашается Евгений Ткачев. Среди причин необходимости обновления жилфонда и инфраструктуры городов Краснодарского края он называет высокую миграционную привлекательность региона (население растет, а ветхое жилье не соответствует современным стандартам качества), курортную специфику Кубани (ветхие дома в туристических зонах создают негативное впечатление и снижают инвестиционную привлекательность), стремительно растущую нагрузку на инженерную инфраструктуру (старые сети не справляются с потребностями жителей).
Пока не рентабельно
По мнению Евгения Ткачева, в настоящее время запуску программы реновации мешает ряд проблем, в первую очередь — финансовых. Многие застройщики сомневаются в рентабельности таких проектов из-за высокой стоимости переселения жителей, что вполне оправданно. «Риск, который я вижу для девелоперов,— кратный рост стоимости проектов, реализуемых в районах с реновацией, на фоне снижения спроса»,— добавляет эксперт.
Руководитель департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края Илья Поздняков отмечал, что себестоимость квадратного метра нового жилья в центральной части Краснодара может достигать 200–250 тыс. руб.
Существуют и юридические сложности. «До настоящего времени вопрос правоотношений в целях реновации жилищного фонда федеральным законодательством не урегулирован»,— говорят в минТэк и ЖКХ Краснодарского края. Евгений Ткачев добавляет, что законодательная база реновации слабо проработана и на региональном уровне.
Кроме того, в муниципалитетах Кубани существует дефицит земель. «В популярных локациях, таких как Сочи или Анапа, сложно найти участки под новые проекты»,— говорит Евгений Ткачев.
Тем не менее программа реновации остается реалистичной задачей, считает Владислав Ситников. Эксперт утверждает, что на рынке застройщиков Краснодарского края работают опытные и социально ориентированные девелоперы, готовые к комплексному освоению территорий, которые также готовы органично вписать историческую концепцию в новый облик новостроек.
Точка роста
Участники рынка и другие эксперты считают, что программа реновации могла бы стать точкой роста для кубанского бизнеса, одновременно повысив туристическую и инвестиционную привлекательность региона.
«Обновление старых кварталов позволит создавать современные жилые комплексы с коммерческой инфраструктурой. Кроме того, новые проекты — стимул для развития экономики. Появятся заказы для смежных отраслей: производителей стройматериалов, проектных бюро, компаний сферы услуг. Программы реновации помогают застройщикам укрепить репутацию и получить лояльность жителей»,— полагает Евгений Ткачев.
Наиболее перспективными районами для реализации таких проектов Владислав Ситников считает Центральный внутригородской округ Краснодара, Лазаревский район Сочи и Приморский район Новороссийска.
По мнению Евгения Ткачева, чтобы реновационные проекты стали интересны девелоперам, необходимо разработать льготные механизмы финансирования и субсидирования, создать понятную юридическую базу, а также предоставить дополнительные земельные участки для комплексного освоения территорий.