Банки ужесточают условия ипотечного кредитования, в том числе отменяют кредиты без первого взноса. А накопить деньги на первый взнос при растущих ценах на жилье очень непросто. Поэтому банки предложили новую услугу — специальный целевой вклад. На нем копятся деньги на первый взнос, а взамен банк выставляет льготные условия по кредиту.
Новинка с оговорками
Сейчас на российском ипотечном рынке программы на покупку жилья без первоначального взноса — редкость. Предложить такие условия могут только крупные кредитные учреждения. Однако некоторые банки дают возможность клиентам накопить на первоначальный взнос по кредиту, воспользовавшись целевым банковским вкладом. Доходность такого вклада невелика, но в этом случае заемщика в первую очередь привлекают дополнительные льготы, предоставляемые банком.
Хотя вклад позиционируется как целевой ипотечный, последующее оформление ипотечного кредита вовсе не является обязательным условием для открытия этого вклада — открыть его может любой желающий. Условия открытия вклада — процентные ставки, срок — мало чем отличаются от других предложений банков. Как правило, процентные ставки по ипотечному вкладу не самые привлекательные на рынке. Чтобы накопить необходимую сумму, клиент может вносить дополнительные суммы на депозит и продлевать действие вклада.
"Суть ипотечного вклада состоит в накоплении первоначального взноса в предполагаемом банке-кредиторе. Первоначальный взнос в настоящий момент является обязательным условием при подаче заявки на кредит. Это сравнительно новый банковский продукт, и сложившейся практики его использования нет. Требования по размеру первоначального взноса — не менее 10% от стоимости покупки. Как правило, ипотечный вклад работает в режиме "до востребования" и может пополняться в любое время. Главным положительным моментом такого вклада является лояльное рассмотрение кредитной заявки возможного заемщика, однако как таковое наличие вклада ничего не гарантирует. В любом случае окончательное решение принимает кредитный комитет",— говорит руководитель отдела кредитных брокеров компании "Кредит Макс" Виктория Щербакова.
"Ипотечный вклад — это аналог сберегательного вклада, но, как правило, ставка на него выше на 1-1,5% по сравнению с обычными вкладами. Никакой другой принципиальной разницы между ними нет. Мне кажется, что нынешняя история с ипотечными вкладами — рекламный ход, целью которого является привлечение накоплений граждан в банки, которые имеют проблемы с ликвидностью. Будут ли развиваться подобные системы на российском рынке? В долгосрочной перспективе — сказать сложно, но в ближайшие пять-семь лет система так называемых ипотечных вкладов востребована не будет. Гораздо удобнее давать кредит без первоначального взноса. Тем более что с учетом роста цен на жилье рисков для банков почти нет. Отношение суммы запрашиваемого кредита к стоимости приобретаемого имущества для россиян может быть и более 100-120%",— рассуждает аналитик группы компаний "Мультиброкер" Людмила Макарова.
Пока ипотечные вклады не слишком распространены на рынке, хотя сам по себе этот продукт не новый. Многие банки предлагали его еще в 2005 году, но со временем отказались от целевых вкладов. Сейчас открыть такой вклад можно, например, в "Абсолют банке", Балтинвестбанке, банке "Российский капитал". К примеру, в "Абсолют банке" вклад "Ипотечный" можно открыть на 6 или 12 месяцев в рублях или в иностранной валюте (доллары или евро). Минимальная сумма в первом случае составляет 30 тыс. руб., во втором — 1 тыс. у. е. Если открывать вклад на 6 месяцев в рублях, процентная ставка составит 8%, в долларах — 5,5%, в евро — 5%. При размещении средств на депозите на 1 год процентная ставка в рублях составит 9,25%, в долларах — 6,5%, в евро — 5,5%. Долларовый вклад можно открыть и на полтора-два года, при этом процентная ставка составит 6%. Минимальная сумма дополнительных взносов — 6 тыс. руб. или 200 долларов/евро.
В "Абсолют банке" доля ипотечных вкладов в общем количестве вкладов — 10%. При этом в большинстве случаев ипотечный вклад используется потенциальными заемщиками для хранения на нем первоначального взноса. "Чаще всего клиенты открывают ипотечный вклад, когда они уже получили одобрение на кредит и ищут подходящую квартиру. Деньги, которые у них есть на первоначальный взнос, они кладут на депозит, и после подбора подходящего варианта банк переводит эти деньги в качестве первого взноса",— говорит начальник управления пассивных операций "Абсолют банка" Елена Новикова.
Преимущество ипотечного вклада заключается в том, что даже при досрочном его закрытии проценты начисляются по заявленной ставке, правда лишь в случае оформления кредита в банке. Других льготных условий при оформлении ипотечного кредита не предусмотрено. Клиенты, открывшие вклад "Ипотечный", будут получать кредит на стандартных условиях банка. "При досрочном закрытии вклада все проценты, начисленные за фактический срок вклада, выплачиваются клиенту полностью при условии последующего оформления в банке ипотечного кредита или автокредита. Если клиент не получает кредит в банке, то при досрочном расторжении договора проценты пересчитываются по ставке "до востребования". Открыть вклад на несколько месяцев с процентной доходностью, равной доходности годового вклада, безусловно, выгодно для заемщика",— уверена Елена Новикова.
Например, если клиент положит на депозит $20 тыс. по вкладу "Ипотечный" сроком на 1 год, то процентная ставка составит 6,5%. Проценты по вкладу выплачиваются ежемесячно путем присоединения к основной сумме вклада. За год на сумму $20 тыс. будет начислено около $1340 в качестве процентов. При досрочном закрытии вклада через три месяца и последующем оформлении ипотечного кредита проценты будут начислены по ставке вклада и составят $326. Если клиент досрочно разрывает договор через три месяца и не берет кредит, то проценты будут начислены по ставке "до востребования" и составят $25.
Кому выгодно
На фоне цен на недвижимость сумма выигрыша для заемщика, использующего ипотечный вклад, невелика — по большому счету, этот вклад больше выгоден банку. Ведь банк привлекает пассивы, которые вкладчик не собирается изымать досрочно, пока не скопит определенную сумму, необходимую для первого взноса по ипотечному кредиту. "Растущий рынок недвижимости не позволяет длительное время создавать накопления, и потому срок ипотечного вклада не превышает трех лет. На практике этот продукт выгоден прежде всего банку-кредитору как способ привлечения денежных ресурсов. Заемщик просто копит деньги и может использовать их как для покупки квартиры с кредитом, так и просто снять в любое удобное время",— говорит Виктория Щербакова.
В банке "Российский капитал" с помощью ипотечного вклада можно получить скидку на основные условия по кредиту. Вклад можно открыть на 392, 751 или 1111 дней в рублях или долларах. При этом ставки по рублевому вкладу составят 10, 10 и 9%, по долларовому — 8,5, 8,5 и 7,5% соответственно. Минимальная сумма первоначального взноса, принимаемая во вклад,— 30 тыс. руб. или $1 тыс. Минимальная сумма дополнительного взноса составляет 500 руб. или $50.
Если клиент решит воспользоваться вкладом с последующим оформлением кредита, то ему будут предоставлены льготные условия кредитования. В этом случае заемщику предоставят скидку в размере одного процентного пункта от действующей базовой ставки на момент получения кредита по собственной ипотечной программе банка, 50-процентную скидку от действующих тарифов на аренду сейфовой ячейки и бесплатную карту Visa Classic или MasterCard Standard с лимитом овердрафта не более 70% суммы вклада. Кроме того, при получении ипотечного кредита можно оформить бесплатно карту Visa Classic или MasterCard Standard с лимитом овердрафта в размере ежемесячного аннуитетного платежа по кредиту. Но стоит учитывать, что льготные условия предоставляются, только если деньги на депозите находились не менее 391 дня. Если клиент досрочно расторгает договор и снимает деньги со счета, даже при оформлении ипотечного кредита льготы не предоставляются, а проценты начисляются по ставке "до востребования" за последний неполный месяц.
Получить льготную процентную ставку можно и в Балтинвестбанке — размер скидки будет определяться индивидуально для каждого заемщика. Для этого нужно открыть вклад "Ипотечный" в рублях или долларах сроком на один или два года. Минимальная сумма первого взноса больше, чем в остальных банках: $5 тыс. или 150 тыс. руб. Ставки по рублевому вкладу составят 10% на 1 год и 10,25% на 2 года, по долларовому — 7,5 и 7,35% соответственно. Проценты будут выплачиваться по окончании срока действия договора, минимальная сумма дополнительного взноса — $500 или 15 тыс. руб.
Однако за год (обязательный срок вклада для получения льготных условий) условия ипотечного кредитования для заемщика могут измениться и даже с учетом льготных условий не будут такими привлекательными. Особенно это актуально сейчас — ввиду прогнозов о дальнейшем увеличении ставок банками. "Ни один нормальный заемщик не придет и не положит деньги в банк для будущего приобретения квартиры, так как не известно, устроят ли его условия этого банка в будущем, даже если сегодня они выглядят конкурентными",— отмечает директор департамента продаж и развития Русского ипотечного банка Алексей Дорош.
В инвестиционном банке "Кит Финанс" можно открыть вклад "Первый взнос" на индивидуальный срок от пяти до тридцати дней. Вклад можно оформить в рублях, долларах и евро. Минимальная сумма вклада — 50 тыс. руб., $2 тыс. или €1,5 тыс. Ставка в рублях составит 3,5% годовых, в долларах — 2,5% годовых, в евро — 2% годовых. Затем ставка будет пересчитана на количество дней вклада. Проценты выплачиваются по окончании срока вклада. При досрочном закрытии проценты выплачиваются по ставкам депозита до востребования, установленным на дату закрытия вклада. Вклад можно открыть только при предоставлении действительного ипотечного кредитного сертификата, подтверждающего одобрение ипотечного кредита в банке. Вклад не дает льготы на оформление кредита, он, скорее, упрощает процедуру расчетов после одобрения ипотечного кредита и позволяет получить небольшой процент за время нахождения средств во вкладе.
"Смысл вклада "Первый взнос" — удобство для заемщика, который не хочет держать "живые" деньги дома, а хочет разместить их во вклад до проведения сделки. Вклад удобен тем, что позволяет разместить средства на короткий срок — от пяти до тридцати дней. Если заемщик даст поручение на перевод этой суммы продавцу недвижимости, банк осуществит перевод, а остаток (проценты по вкладу) получит заемщик. Либо заемщик может снять всю сумму по окончании срока вклада и использовать другие формы расчета, например банковскую ячейку",— рассказывает директор ипотечного центра инвестиционного банка "КИТ Финанс" Татьяна Андреева.
Стоит отметить, что пока доходность по вкладам в большинстве случаев остается отрицательной, так что накопить деньги на первоначальный взнос с помощью депозита — задача не из легких. Поэтому в большинстве случаев на депозите размещается уже скопленная сумма.