Finstar зайдет в региональном формате

Компания Finstar Properties намерена выйти на рынок коммерческой недвижимости Ульяновской области. Для реализации планов она приобрела в собственность три земельных участка в Заволжском районе областной столицы, общей площадью более 79 тыс. квадратных метров (13 900 кв.м, 8 300 кв.м и 57 000 кв. м), на которых будет возведено три современных ТЦ. Сейчас в городе на разной стадии строительства находятся порядка 10 проектов общей площадью более 250 тыс.кв.м. По прогнозами экспертов, когда к 2011 году завершится их реализация, рынок торговой недвижимости региона будет насыщен.

Как пояснили в компании, на приобретенных землях будут расположены три торговых центра общей площадью чуть менее 75 тыс. кв. метров. Два объекта — старые универмаги, реконструкцию которых Finstar уже начала. На коммерческой площади 10,5 тыс. кв. м (общая площадь — 15тыс. кв. м) будут размещены: продуктовый супермаркет (3,8 тыс. кв. м), универмаг бытовой техники и электроники (2, 35 тыс. кв. м), торговая галерея займет 4 350 кв. м. Коммерческую площадь второго ТЦ (6 900 кв. м, общая площадь — 10,5 тыс. кв. м) поделят между собой якорные арендаторы (4 000 кв.м) и торговая галерея (2 900 кв.м). Специализация будущего ТЦ — товары для дома и для ремонта. По данным компании, инвестиции в оба ТЦ составили $35 млн. Предположительное время запуска — конец 2009 года.
Третий объект — новый ТРЦ регионального формата. Под этот проект компания приобрела участок в 57 тыс. кв. м. Центр планируют ввести в эксплуатацию в 2010 году. В здании общей площадью 49,5 тыс. кв. м разместится DIY (10 000 кв. м), продуктовый супермаркет (8 000 кв. м), магазин бытовой техники и электроники (2 300 кв. м). Зона развлечений (4 700 кв. м) состоит из многозального кинотеатра, фудкорта и развлекательного центра. Для торговой галереи (магазинов одежды, обуви, косметики, парфюмерии) предусмотрено около 13 000 кв. м. Предполагается паркинг на 1 250 машиномест. По словам главного исполнительного директора Finstar Properties Сергея Храмова, в проект планируется инвестировать $60 млн собственных средств.
Компания Finstar Properties создана в начале 2007 года для реализации девелоперских проектов в области профессиональной торговой недвижимости в регионах России и странах СНГ. Учредителем компании является Finstar Financial Group, международный инвестиционный холдинг, специализирующийся на развитии проектов в сфере недвижимости, игровом бизнесе и розничной торговле. В настоящее время в стадии реализации находится 27 проектов по строительству торговых центров в 18 городах 13 регионов Российской Федерации. Общая площадь реализуемых проектов составляет 1 млн кв. метров. До конца 2008 года предполагается увеличение количества ТРЦ до 28 объектов. Первые ТРЦ будут введены в эксплуатацию в 1-2 кварталах 2009 года. В 2009 году ожидается увеличение портфеля проектов компании до 1,4 млн кв.м, в 2011 году — до 2 млн кв.м. Основными форматами, в которых реализуются проекты компании, являются «окружные» площадью 10-30 тыс. кв.м, «региональные» — площадью 40-80 тыс. кв. м, «суперрегиональные» — площадью от 80 тыс. кв. м.
Главный исполнительный директор Finstar Properties Сергей Храмов рассказал, что объем рынка торговых центров Ульяновска можно оценить в 152,7 тыс. кв. м, или 250 кв. м на 1000 жителей, что явно недостаточно для такого города. «Нормальным показателем для городов «второго эшелона» с населением 500-900 тыс. человек считается показатель в 500-600 кв.м ТЦ на 1000 жителей. В то же время, с учетом проектов Finstar Properties, в городе на разной стадии строительства находятся порядка 10 проектов общей площадью 259 тыс.кв.м. Если верить планам девелоперов, все объекты должны быть введены к 2011 году. В таком случае обеспеченность жителей в современных торговых центрах достигнет 670 кв. м на 1000 жителей, что будет означать насыщение рынка», — прогнозирует господин Храмов.
«Про насыщение рынка сейчас не будет говорить ни один консультант, потому что развитие торговой недвижимости идет семимильными шагами и в первую очередь теперь направлено в регионы, — отметила директор департамента торговой недвижимости консалтинговой компании Colliers International Татьяна Ключинская. — Если раньше девелоперов привлекали города-миллионники, то сейчас их взоры уже обращаются в сторону менее крупных городов». По мнению госпожи Ключинской, компания Finstar Properties избрала правильную стратегию, потому что нередко региональные города преобразуют в торговые комплексы бывшие универмаги, а выход со стройной концепцией позволяет привлечь нужных и правильных операторов.
Директор коммерческого департамента девелоперской компании ООО «Взлет-Инвест» Алексей Степанов считает, что «в целом рынок коммерческой недвижимости в Ульяновске в сравнении с соизмеримыми городами даже немного отстает, хотя находится уже в активной фазе». По мнению господина Степанова, это даже неплохо, потому что сегодня можно учесть ошибки девелоперов других регионов. И сейчас, по его словам, основное направление — концептуальной коммерческой недвижимости именно в формате ТРЦ, к которым можно отнести и будущие торгово-развлекательные центры Finstar Properties. Таких концептуальных проектов в Ульяновске немного. К ним он относит в какой-то мере ТРЦ «Самолет» и строящиеся в правобережье ТРЦ «ДАРС-Инвеста» «Аквамолл» и ТРЦ компании «Максима-Х».
По оценкам господина Степанова, проект ТРЦ, заявленный Finstar Properties, судя по его параметрам, должен окупиться за 7-9 лет. Заявленную компанией стоимость инвестиций он оценивает как «абсолютно корректную», но минимальную, «в нее еще надо постараться уложиться», «надо понимать, что достигнуть низшей себестоимости достаточно проблематично, сегодня в Ульяновске себестоимость квадратного метра на уровне $1200-1400».
Елена Колычева;
Сергей Титов, Ульяновск