Август — традиционно кризисный месяц. Именно на август прошлого года пришелся пик ипотечного кризиса в США, а ровно 10 лет назад в нашей стране случился так называемый дефолт. Несмотря на традицию, московский рынок недвижимости ведет себя на удивление ровно: слегка растет и понемногу выходит из летнего затишья.
Страсти по высоткам
В середине минувшей недели произошло событие, которое должно кардинально изменить московский рынок жилой недвижимости. Правительство Москвы приняло постановление, в соответствии с которым на территории столицы разрешается строить высотные объекты только в рамках городской программы "Новое кольцо Москвы". Все планирование территорий под строительство высотных зданий и функции заказчика отдаются принадлежащему городу ОАО "Новое кольцо Москвы" (НКМ).
Надо сказать, что эта программа, существующая уже почти 10 лет, практически не функционировала. За это время была построена только одна высотка ("Эдельвейс" на Кутузовском проспекте) и еще одна сейчас строится ("Континенталь" на проспекте Маршала Жукова). Многочисленные московские высотки от таких застройщиков, как Mirax Group, "Капитал Групп", "Дон-Строй", к этой программе не имеют никакого отношения. По некоторым адресам ОАО НКМ проводило конкурсы по три раза, но желающих принять участие в них так и не нашлось. Эксперты видят причину в низком уровне подготовки документации и слишком больших обременениях для инвестора. Теперь эта проблема успешно решена: девелоперы, желающие строить высотные здания, должны принимать все условия города.
Легко догадаться, к чему это приведет: увеличатся обременения и количество квартир, распределяемых по городским социальным программам, а львиная часть жилья бизнес-класса отойдет под контроль городского бюджета, как уже сейчас отошел практически весь экономкласс.
Конечно, последствия подобных решений скажутся не сразу. Понятно, что никто не отберет у застройщиков уже имеющиеся инвестконтракты, и они смогут по ним работать как минимум два-три года. Но тенденция прослеживается вполне отчетливо: правительство Москвы в лице принадлежащих ему предприятий становится фактическим монополистом на жилищном рынке. Это в конце концов приведет к новым скачкам цен на жилую недвижимость.
Тихий рост
В прошедшем месяце продолжался рост цен практически во всех секторах жилья, который правильно было бы назвать плавным, если бы не одно "но": 2-3% прибавки стоимости в "отпускном" июле — это все-таки заметная и симптоматичная цифра. "За последний месяц цены на жилье экономкласса в Москве выросли на 4% в долларовом эквиваленте и на 3,8% в рублевом, достигнув соответственно $6221 и 146 тыс. рублей за квадратный метр,— говорит Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании RRG.— Причем июльский рост цен на столичные квартиры произошел в основном за счет последней недели месяца, когда стоимость квадратного метра за столь короткий период увеличилась на целых 2,3%. Этот показатель, по всей вероятности, стал отражением начинающегося оживления".
По данным аналитического консалтингового центра "Миэль", в июле 2008 года на вторичном рынке средняя цена столичных квартир увеличилась на 2,6% и составила 171 тыс. руб. за квадратный метр. При этом средний уровень цен в новостройках Москвы вырос на 4,2%: квартиры в среднем предлагались по 186,5 тыс. руб. за квадратный метр.
Нина Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости МИАН, оценивает такой рост как нехарактерный для середины лета. "В зависимости от сегмента интерес потенциальных покупателей к жилью в московском регионе увеличился от 5-10% до 25% к предыдущему месяцу. Исключение составил только сегмент вторичной недвижимости Подмосковья",— констатирует она.
Еще более оптимистичные цифры приводит Гарегин Аветисян, руководитель центра продаж группы компаний ПИК: "По Москве объем продаж вырос на 10% относительно июня. Повышенный спрос наблюдался на московские новостройки бизнес-сегмента, в секторе экономкласса — стабильный спрос. А по Московской области объем продаж увеличился на 50%. Лидерами продаж являются Люберцы, Долгопрудный и Дмитров: объем продаж увеличился в два раза, наибольшим спросом пользуются квартиры с отделкой. На 20% по сравнению с июнем выросли продажи в Новокуркино".
Необходимо также отметить факторы, тормозящие продажи жилья бизнес- и экономкласса. Это прежде всего ужесточение условий ипотечного кредитования и повышение цен на продукты питания. С одной стороны, банки стали тщательнее проверять платежеспособность заемщиков, с другой — сами потенциальные покупатели жилья сейчас осторожнее относятся к кредитованию.
"Кризис ликвидности повлек за собой некоторое ужесточение выдачи ипотечных кредитов, а также рост ставок. Соответственно, снизилось и количество "ипотечных" покупателей, которые, составляя весьма значительную долю в структуре спроса, потянули вниз и сам спрос",— комментирует Денис Колокольников. При этом Юрий Самченко, гендиректор Century 21 Crystal Realty, отмечает появление новых игроков на ипотечном рынке: "Интересным фактом стало появление на рынке предложений по ипотеке в 8-9%. Дело в том, что на рынок пришли не очень известные зарубежные банки, которые предлагают достаточно низкие процентные ставки по ипотеке, до 8%, и гибкие условия для проведения сделок, например полное отсутствие платы за арендованные ячейки".
"Несмотря на то что период деловой активности в этом году наступил раньше обычного, в августе-сентябре покупательский спрос продолжит нарастать. Таким образом, можно ожидать прироста новых потенциальных клиентов в августе и в сентябре еще не менее чем на 10-15%. Ожидаемое подорожание в ближайшие месяц-два может составить до 3-4% ежемесячно",— подводит итог Нина Кузнецова.
Центр по цене окраины
"В июле в сегменте элитного жилья не произошло существенных изменений: предложение на рынке не приросло ни одним крупным проектом",— констатирует Марина Маркарова, управляющий партнер консалтинговой риэлтерской компании Mayfair Properties.
"На рынке элитной жилой недвижимости на сегодняшний день спрос на жилье в новостройках значительно превышает предложение. Такая ситуация объясняется нехваткой качественных площадок для возведения объектов элитной недвижимости,— комментирует Тимур Сайфутдинов, исполнительный директор Moscow Exclusive Sotheby's International Realty.— Отсюда можно сделать вывод о том, что на рынке элитного жилья наблюдается дефицит предложения качественной недвижимости и неудовлетворенный спрос на подобные объекты".
Екатерина Батынкова, управляющий директор компании "Усадьба", отмечает активизацию спроса только в среднем для "элиты" ценовом сегменте (от $4 млн до $8 млн) на 10%. Цена метра на первичном рынке повысилась в среднем на 5%. "А на вторичном рынке элитной жилой недвижимости увеличилось количество предложений в высоком ценовом сегменте (от $10 млн). Как правило, это квартиры в новостройках, реализуемые собственниками и частными инвесторами",— отмечает госпожа Батынкова.
Таким образом, элитное жилье по-прежнему остается самым выгодным финансовым инструментом для частных инвестиций, естественно, с учетом высокой цены "входного билета" в этом секторе рынка.
Впрочем, "входной билет" если не в элиту, то, по крайней мере, в центр города не так дорог, как может показаться. Юрий Самченко (Century 21 Crystal Realty) отмечает интересную тенденцию: "Сейчас можно со сравнительно небольшой доплатой переехать из отдаленного района в самый центр. Дело в том, что темпы прироста цен на недвижимость в центре не так высоки, как на окраинах. В центре много домов старой постройки, с деревянными перекрытиями, внешний вид тоже оставляет желать лучшего. В результате человек, желающий перебраться из "панельки" на окраине города, может доплатить вполне приемлемую сумму и поселиться в центре. К примеру, на окраине цена за метр достигает $6900, а в некоторых домах в центре — $8000-9000".
Безусловно, устаревшее жилье в центре не относится к элитному. Но учитывая перенаселенность центра и неизбежный рост цены жилья любого уровня, подобные обмены вполне могут быть выгодными с инвестиционной точки зрения.
Загородное жилье: рынок продавца
Рынок загородной недвижимости по-прежнему на подъеме и пока еще далек от стабилизации. "За июль 2008 года на рынок были выведены три новых поселка, средний рост цен составил 1,5-1,8%. Лидерами ценового прироста стали коттеджи бизнес-класса. Средняя цена на домовладения экономкласса составляет $350 тыс., бизнес-класса — $800 тыс., элитных — $2 млн",— говорит Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации "Инком".
"Несмотря на расширяющееся предложение, рынок дорогой загородной недвижимости остается рынком продавца,— констатирует Дмитрий Халин, руководитель департамента стратегического консалтинга компании IntermarkSavills.— Это объясняет динамичный рост цен, особенно в территориальном поясе умеренной удаленности от МКАД — до 20-25 км. Резервы для пополнения предложения качественными проектами в данной зоне есть, но они незначительны, следовательно, в ближайшее время рост цен будет продолжаться".
Впрочем, не все участники рынка единодушны в оценке тенденций в загородном секторе недвижимости. "В июле 2008 года на загородном рынке недвижимости Московской области цены в среднем снизились на 5%, спрос на загородную недвижимость упал на 7%. Предложение по Новорижскому шоссе явно перенасыщено. Впервые за последние месяцы спрос пошел на спад",— отмечает Геннадий Теряев, директор департамента развития бизнеса Rodex Group.
Однако наблюдатели считают, что загородный рынок все же успешно замещает городской, в том числе и потому, что работающие на нем девелоперы в значительно меньшей степени почувствовали влияние западного кризиса ликвидности. "В минувшем месяце еще заметнее проявилась проблема, связанная с недостаточностью финансирования строительных и девелоперских проектов,— говорит Алексей Громаковский, заместитель генерального директора RDGroup.— Это связано в первую очередь с кризисом ликвидности, прокатившимся по Америке, Европе и докатившимся в итоге до нас. Складывающаяся ситуация негативно отразилась на всех рынках недвижимости, но в большей степени — на рынке городской недвижимости, что привело к смещению инвесторов в сторону загородной недвижимости. Причем не ближнего Подмосковья, которое подходит к пику своей стоимости, а к дальнему, которое имеет большой потенциал роста. По нашим оценкам, этот рост в ближайшие год-два составит не менее 70% годовых".
Динамика цен на недвижимость в июле 2008 года
| |||||||||||||||||||||||||||||||||
Источник: данные компании "МИАН — Агентство недвижимости".