С высоты воробьиного полета
Оазисы
На карте Москвы не так много мест, которые практически застрахованы от нового строительства. Одним из них участники рынка называют административно не оформленный, но очень значимый для Москвы район Воробьевых гор. Из-за отсутствия площадок эта часть столицы вряд ли изменит свой исторический облик. Таким образом, вне исторического центра столицы создаются предпосылки для консервации практически элитного района.
Дорогая репутация
"Воробьевы горы — это такой элитный пятачок вне центра. Соответственно, по рейтингам и ранкингам он близок к районам ЦАО",— отмечает заместитель генерального директора National Realty Group Алена Каприелова. По словам управляющего партнера компании Blackwood Константина Ковалева, рейтинг района Воробьевых гор по популярности и стоимости объектов за пределами ЦАО может конкурировать только с районом Ленинского проспекта. "Это связано с уникальным сочетанием близости к центру города и благоприятной экологии. В районе Воробьевых гор самый чистый воздух и отличные видовые характеристики — из окон открывается живописная панорама",— говорит эксперт. Элитарности району добавляет и единая социальная среда. "Так исторически сложилось, что здесь селились дипломаты, государственные чиновники, научная интеллигенция",— рассказывает начальник отдела анализа рынка компании "Масштаб" Игорь Лебедев. По его словам, "даже расположенное на территории района общежитие университета воспринимается не как недостаток, а как его специфическая особенность". Более того, Воробьевы горы, в отличие от многих других столичных районов, относятся к тем достопримечательностям, которые формируют образ Москвы.
С такой точкой зрения согласен и директор по маркетингу и продажам компании "Квартал эстейт" Сергей Лушкин. "За пределами исторического центра столицы Воробьевы горы считаются одним из самых престижных мест для проживания",— говорит эксперт. По его словам, на популярность этого направления указывает то, что, несмотря на отсутствие в официальном территориальном делении города административного района Воробьевы горы, аналитики рынка все-таки выделяют "локацию потребительских предпочтений". При этом традиционное понимание Воробьевых гор предполагает, что их границы протягиваются от устья реки Сетунь до Андреевского моста Малого кольца Московской железной дороги. На востоке Воробьевы горы находятся по соседству с Нескучным садом, а на западе граница проходит по Ломоносовскому проспекту. "Район Воробьевых гор находится на пересечении двух муниципальных округов — Раменок и Гагаринского в ЮЗАО, при этом расположен недалеко от Центрального округа Москвы. По другую сторону Москвы-реки от станции метро "Воробьевы горы" проходит граница самого престижного муниципального района Хамовники",— отмечает Константин Ковалев.
Крохи предложения
Помимо природной уникальности район Воробьевых гор характеризуется крайним дефицитом предложения как на первичном, так и на вторичном рынке. "Доля предлагаемых здесь квартир в общем объеме предложения новостроек Москвы оценивается на уровне 0,02-0,03%",— рассказывает пресс-секретарь группы компаний МИАН Светлана Фуфаева. При этом, по ее словам, интерес к строящемуся здесь жилью выше — около 0,05% в общей структуре спроса на новостройки столицы. По ее данным, средняя стоимость 1 кв. м в районе Воробьевых гор на первичном рынке составляет $12 548, то есть в два с половиной раза выше среднего показателя по Москве. Объем предложения вторичного жилья в районе Воробьевых гор также крайне мал. "В июле количество предлагаемых для продажи квартир и комнат здесь не превысило 15, что составило 0,4% объема предложения ЗАО и всего 0,05% всех предлагаемых квартир и комнат Москвы. При этом уровень востребованности расположенных здесь квартир на порядок выше: не менее 5% желающих приобрести жилую недвижимость в Западном округе интересуются именно районом станции метро "Воробьевы горы", около 0,5% составляет доля рассматриваемой зоны в общей структуре спроса на вторичном рынке жилья Москвы",— говорит Фуфаева. По данным МИАН, стоимость 1 кв. м на вторичном рынке в этом районе составляет в среднем $13 988. С такой оценкой соглашается большинство участников рынка. Более того, по уровню спроса на жилье руководитель службы проектного консалтинга и аналитики Welhome Владимир Кузнецов ставит Воробьевы горы в один ряд с престижным западом столицы — районами Крылатское и Кунцево.
"Высокий уровень стоимости жилья на Воробьевых горах обусловлен в том числе тем, что почти 90% продаваемых здесь объектов представляет собой кирпичную и монолитно-кирпичную застройку",— добавляет Светлана Фуфаева. За последние годы в районе Воробьевых гор было построено несколько жилых комплексов, которые можно отнести к бизнес-классу и даже к уровню элитного жилья. В частности, строительный концерн "Крост" построил на улице Косыгина, 17 монолитно-кирпичный жилой комплекс "Премьер". Госкомиссия была пройдена еще в апреле 2006 года. На Андреевской набережной (владения 3-4) компания "Юниформстрой" возвела жилой комплекс Green Hills. Особенная привлекательность комплекса — это пяти-шестиэтажные особняки с отдельным входом и собственной придомовой территорией. В настоящий момент застройщик предлагает в этом комплексе несколько квартир, например трехкомнатная квартира площадью 267,5 кв. м, расположенная на шестом этаже второго корпуса, стоит $2,6 млн. Другим примером нового объекта на Воробьевых горах участники рынка называют комплекс "Монолит плаза", расположенный на улице Косыгина, 19. Квартиры площадью до 190 кв. м продаются в этом здании по $40-45 тыс. за 1 кв. м. Среди комплексов, построенных в ареале Воробьевых гор за последние несколько лет, можно также отметить монолитно-кирпичный жилой комплекс общей площадью 8,2 тыс. кв. м, построенный ДИПС на улице Дружбы, 4, напротив Ботанического сада МГУ. Комплекс состоит из 13-этажного жилого дома и двух трехэтажных корпусов таунхаусов. В настоящий момент средняя стоимость 1 кв. м в рамках этого комплекса, по данным Константина Ковалева, составляет $10-15 тыс.
Вышеперечисленные комплексы представляют современный рынок недвижимости в районе Воробьевых гор. "Сейчас вторичный рынок жилья этого района в большинстве своем составляют квартиры в домах, построенных в течение последних пяти лет. Диапазон цен --$15-25 тыс. за 1 кв. м в зависимости от самого дома, качества ремонта, видовых характеристик квартиры",— говорит Игорь Лебедев. По данным Алены Каприеловой, "предложение на вторичном рынке в этих комплексах варьируется от $12 тыс. до $25 тыс. за 1 кв. м". "Такие квартиры очень быстро уходят с рынка. В основном на продажу выставляют квартиры, недотягивающие по тем или иным параметрам: "поношенные" либо с недорогим ремонтом",— говорит эксперт. Однако, как видно из вышеприведенных примеров, цены могут быть и больше.
К числу проектов, реализованных в ареале Воробьевых гор, некоторые эксперты относят еще несколько жилых комплексов, в частности комплекс "Режиссер" на улице Пырьева, "Обыкновенное чудо" на улице Пудовкина и даже "Дом на Мосфильмовской", построенный компанией "Дон-строй" на одноименной улице. Однако все эти проекты находятся в стороне от самих Воробьевых гор. Еще дальше находится жилой комплекс "Воробьевы горы" компании "Дон-строй", построенный на улице Мосфильмовской, 70, но фактически относящийся к ареалу Минской улицы. По тем же причинам не входит в район Воробьевых гор упоминаемый некоторыми экспертами жилой комплекс "Золотые ключи".
Заветные метры МГУ
Однако есть еще один, мало кому известный лакомый кусочек недвижимости на Воробьевых горах — квартиры в одной из сталинских высоток, Главном здании МГУ. Помимо аудиторий, кабинетов, лабораторий, студенческих общежитий здесь было предусмотрено служебное жилье для преподавательского состава и научных работников — 184 квартиры. Все они отвечали советским представлениям об аристократии: огромные площади, почти четырехметровые потолки, в каждой квартире — комната для домработницы. Само здание было задумано как дом с замкнутой коммунально-бытовой инфраструктурой: своим почтовым отделением, магазинами, прачечной, кинотеатром, библиотекой и концертным залом.
Жилые квартиры Главного здания с самого начала позиционировались как ведомственные, предоставленные в служебное пользование. Жители до сих пор не могут приватизировать и, соответственно, продать свое жилье. Сначала им было отказано в приватизации по той причине, что это здание — архитектурный памятник. Однако квартиры в других архитектурных памятниках, в том числе в тех же сталинских высотках, успешно приватизировались и продавались. Жители даже начинали несколько судебных тяжб. Сначала представители МГУ говорили, что университетские квартиры — совсем даже не квартиры. Их якобы строили как химические лаборатории для химфака. А мусоропроводы — совсем даже не мусоропроводы, а вытяжные шкафы для проведения опытов. Потом появилось письмо за подписью мэра Москвы с информацией о том, что эти квартиры государственные и временно предоставляются жителям, хотя прописка у них все же была постоянной. После многих этапов судебных тяжб зданию университета был присвоен статус не просто архитектурного памятника, а историко-архитектурного комплекса. Подобный статус в Москве имел до этого только Кремль. В результате приватизация квадратных метров в здании университета стала сродни приватизации территорий Кремля.
Для ведомственных квартир остается более изощренный вариант продажи — обмен. Однако въехать в квартиру в МГУ может только работник университета, а из-за высокой стоимости это не по карману большинству сотрудников. Впрочем, как считает гендиректор Century 21 Crystal Realty Юрий Самченко, для высокой стоимости университетских метров нужны определенные условия. "В архитектурном плане четырехметровые потолки хорошо смотрятся, например, с большими массивными люстрами. Отделанное и меблированное жилье подобного типа могло бы пойти как бренд и продаваться дорого, скажем, по $15-20 тыс. за 1 кв. м. Также для увеличения стоимости необходима закупка дорогих импортных лифтов. Без всего этого, наверное, цена от силы смогла бы на 20% превысить рыночную стоимость сталинских домов этого района",— утверждает эксперт.
Аренда ведомственных квартир также официально запрещена. Но некоторые жители сдают свои квартиры по незарегистрированным договорам или вовсе без них.
"Многие жители любыми способами пытаются "заняться бизнесом", заработать на своих квартирах: нелегально обменять или сдать,— говорит проректор, начальник управления делами и административной политики МГУ Александр Черняев.— Некоторые до сих пор пытаются "отсудить" приватизацию. Администрация старается идти навстречу: предлагает обменять ведомственные квартиры на другое жилье, но жители отказываются, считая, что их университетские метры стоят дороже. Многие жильцы хотят в обмен на свою квартиру получить две-три другие".
Зато во многом благодаря тому, что состав жителей — преподаватели, профессоры и их дети — практически не изменился, в жилых корпусах царят аккуратность и порядок. На каждом лестничном пролете цветы, которые регулярно поливаются, а мраморная отделка парадной и лепнина на потолке сохранились почти в первозданном виде.
Перспективы роста
По мнению многих экспертов, Воробьевы горы — это район, благодаря которому сформировался положительный образ всего юго-запада Москвы. Более того, в отличие от многих других районов он, скорее всего, сохранится в том виде, в котором существует в настоящий момент. "Здесь воткнуться уже некуда, поэтому перспективы строительства сомнительны. Очевидно, в этом районе может расти только инфраструктура, например транспортная и торгово-развлекательная",— говорит Алена Каприелова. По словам Константина Ковалева, можно вспомнить планы городских властей по активному развитию сферы туристического обслуживания. "По этой программе в ближайшее время планируется строительство гостиниц, создание детского ландшафтного парка на Воробьевых горах, а также создание самого высокого в Европе колеса обозрения",— напоминает он. В результате Воробьевы горы сохранят свое предназначение: место, откуда обитатели дворцовых резиденций и их званые или незваные гости взирают на Москву.
Почему горы? Почему Воробьевы?
История Воробьевых гор берет начало с конца XV века, когда княгиня Софья Витовтовна, дочь великого князя Литовского Витовта и жена великого князя Московского Василия I, купила село Воробьево у попа по прозвищу Воробей. По самой распространенной версии, именно ему деревня обязана своим названием. После продажи Воробьево стало сначала великокняжеской, а затем и царской летней резиденцией. По мнению москвоведов, "горами" село Воробьево называли благодаря расположению на высоком берегу Москвы-реки, из-за чего с этого места до сих пор открывается великолепный вид на столицу. Поэтому на протяжении многих веков Воробьевы горы были местом, откуда пришедшие на Русь полководцы смотрели на Москву. Именно здесь стоял в 1591 году крымский хан Казы-Гирей, а в 1612 году на Воробьевых горах успел побывать польский гетман Хоткевич. Таким образом, уже несколько веков назад за Воробьевыми горами закрепилась слава отличной смотровой площадки. Затем элитарности Воробьевым горам придало то, что здесь был разбит крупный парк со смешанным лесом и несколькими прудами, а в 1949-1953 годах построен комплекс зданий МГУ. В результате Воробьевы горы стали "элитным островом" за пределами Садового кольца.