Абхазская русалка

Только за одну неделю после начала конфликта в Южной Осетии стоимость жилой недвижимости и земли в Абхазии выросла на 20-30%. Жители республики надеются на признание ее независимости международным сообществом, поэтому загодя поднимают цены. Инвестиционная привлекательность недвижимости в Абхазии очевидна — за последние четыре года ее стоимость в среднем выросла в 25 раз.

Дикий рост на стихийном рынке

Рынок недвижимости Абхазии растет каждый день вопреки вооруженному конфликту с Грузией, а может быть, и благодаря нему. По неофициальным комментариям риэлтеров, только с 8-го по 15 августа продажи некоторых объектов были заморожены, а на остальные цены поднялись на 20-30%. Эту тенденцию в неофициальных беседах отмечали опрошенные нами представители четырех абхазских риэлтерских компаний.

Официальные комментарии специалистов более осторожны. "Рынок недвижимости на этапе до и во время грузино-осетинского конфликта не претерпел ярко выраженных скачков. Сейчас стоимость выставленных на продажу объектов увеличивается",— осторожно комментирует ситуацию заместитель директора компании Argo Real Estate Оксана Пинчук.

Нынешний скачок цен не является чем-то из ряда вон выходящим. В последние четыре года абхазские дома и квартиры во время сезона дорожают стабильно на 10-20% в месяц. Кроме того за последний год цены дважды увеличивались на порядок. На следующий день после объявления о том, что зимняя Олимпиада 2012 года состоится в Сочи, стоимость недвижимости увеличилась вдвое. Второй аналогичный скачок произошел в марте 2008 года — после снятия экономической блокады Абхазии. Он был не столь резок, просто цены росли в месяц на 20-30%.

Рынок недвижимости Абхазии стихийный, но бешеный рост ее стоимости отмечают и риэлтеры, и покупатели. По данным агентства "Юг", за двухкомнатную квартиру в 200 м от моря, приобретенную в Гагре в 2000 году за $3 тыс., сегодня можно выручить около $100 тыс. ($2 тыс. за кв. м). По подсчетам компании Argo Real Estate, с марта 2006-го по август 2008 года стоимость квадратного метра на квартиры в центральной части города в Сухуме выросла более чем на 250%. "Если в начале 2006 года стоимость квадратного метра в центральной части Сухума в среднем составляла $350, то сегодня — $800-1700. Недавно зафиксирована рекордная для центра Сухума стоимость квадратного метра в трехкомнатной квартире — $3000",— отмечает госпожа Пинчук.

Традиционно самые дорогие районы республики наиболее близко расположены к границе с Россией — это Цандрипш, Гагра и Пицунда. При формировании цены важны состояние объекта и его историческая ценность, так как многие дома в Сухуме и Гагре являются памятниками архитектуры. Есть и другие ценообразующие факторы: статус (национализированная недвижимость или собственная), наличие документов и их юридическая чистота. Существенную роль, как и везде, играет удаленность объекта от моря, транспортная доступность, общее состояние инфраструктуры района и его престижность.

За последние восемь лет особенно поднялись в цене прибрежные районы — до 200 м от берега моря. Гендиректор абхазского агентства недвижимости "Страна мимоз" Мария Парамонова отмечает, что цена на земельный участок в красной зоне Гагры и Пицунды начинается от $10 тыс. за сотку. В Сухуме и Афоне пока еще можно найти что-то в прибрежной зоне по цене около $5000-6000 за сотку, в городе Очамчира — $3000-4000. "У поселка Мюссера своя история, в прошлом его населяли работники пансионата им. Лакоба и сталинской дачи. Стоимость квадратного метра в этом полузаброшенном месте в доме под капитальный ремонт составляет сегодня около $250",— говорит госпожа Парамонова. Оксана Пинчук замечает, что пока недооцененным, но весьма перспективным считается Очамчирский район, расположенный на границе с Грузией. Этот факт понять можно. Напомним, что именно здесь 11 августа высаживался десант российских миротворцев.

Несмотря на увеличение среднего "чека" на отдых в Абхазии, стоимость размещения по сравнению с 2004 годом увеличилась незначительно (100-350 руб. — частный сектор, 400-800 руб. — квартира). По словам гендиректора агентства "Гича" Лиры Кварцхава, сейчас комната в частном секторе обходится в 350-500 руб. на человека, квартира "под ключ" — 1000-1500 руб. в сутки. В среднем доход владельца однокомнатной квартиры в Сухуми, сдаваемой в аренду за 600 руб. в сутки, составит за сезон (90 дней) около 54 тыс. руб. ($2250, если считать по курсу 1:24). Владелец частного дома на пять комнат, расположенного в Сухуми, при стоимости одного места в 200 руб., получит за сезон 180 тыс. руб. ($7500). Это в том случае, если им удастся обеспечить заполняемость своих "отелей". В этом году абхазы ждали больше 1 млн туристов, но уже после первых терактов стало понятно, что сезон сломан. "Курорты пустовали, отдыхающие массово отказывались от путевок, лишь в августе пошел стабильный поток туристов. Из-за конфликта в Южной Осетии кто-то уехал, но затем турпоток восстановился",— рассказала госпожа Кварцхава.

Владельцы недвижимости должны обеспечить не только ее заполняемость, но и решить коммунальные проблемы. Если электричество в республике стоит копейки, то с газом и водой большие проблемы. Вот уже 16 лет, со времен войны с Грузией, жилищный фонд Абхазии находится в плачевном состоянии. "Были разрушены коммуникации, дороги. В многоквартирных домах жильцы сами обустраивают свой быт: ставят водяные насосы, автономное электрическое отопление, нагреватели для горячей воды",— рассказывает госпожа Парамонова. По ее словам, за последние два года выделялись средства для обустройства ЖКХ, так, в Новом районе Сухума заменили коммуникации и привели в порядок фасады домов.

Риски для покупателя

Основная проблема покупателей недвижимости в Абхазии — ее юридический статус. Иностранцы не имеют права покупать здесь квартиры, дома и тем более землю (ее можно только арендовать). Есть несколько схем, позволяющих приобрести здесь недвижимость, но они не дают гарантий ее сохранения. Единственный вариант — стать гражданином Абхазии. "Если вы являетесь ценным специалистом, например врачом или учителем, то теоретически можно получить вид на жительство и гражданство на льготных условиях. На практике собирается комиссия из 10-15 человек и решает, нужны вы тут или нет. В большинстве случаев решение будет отрицательным",— объясняет российским покупателям на своем сайте госпожа Парамонова.

Поэтому первая схема — приобретение квартиры по доверенности, которая дается на три года, а потом старые владельцы квартиры, которые не теряют права собственности на недвижимость, должны ее продлить. Гарантий, что те захотят это сделать, немного, особенно если учесть, что они получили $3 тыс. за то, что сегодня стоит $10 тыс. Столь же велики риски при оформлении завещания. Таких потерпевших сейчас в Абхазии очень много, особенно среди купивших квартиры и дома в 2003-2005 годах.

Вторая схема — регистрация совместного предприятия с гражданином Абхазии в любом долевом участии (стоимость этого мероприятия в Абхазии — $2 тыс., через посредников в Сочи — 20% от стоимости сделки) и оформление недвижимости на это юридическое лицо. Применение схемы обязывает вести коммерческую деятельность, в противном случае владельцем недвижимости через некоторое время заинтересуется налоговая инспекция.

Но риски покупателя этим не ограничиваются. Даже в случае если у него есть полное доверие к продавцу, недвижимость он может потерять. "Основные риски связаны с отсутствием земельного кадастра и единого реестра зарегистрированных прав на недвижимое имущество. Все сделки проходят только регистрацию в БТИ",— утверждает Оксана Пинчук. Она считает, что именно это породило немало злоупотреблений, а риски для иностранных граждан заключаются прежде всего в недостаточной проверке ими предлагаемых к продаже объектов. Особенно недвижимости, брошенной грузинами, бежавшими из Абхазии во время войны. В законодательстве непризнанной республики существует пункт, позволяющий через суд получить право собственности на такой объект. Но лишь в случае, если ты — гражданин Абхазии, 10 лет ухаживал за этой недвижимостью и нет препятствий со стороны прежних владельцев.

Сегодня страхования недвижимости и имущества в Абхазии нет, но ситуация изменится в сентябре. Как сообщил "Коммерсантъ-Дому" гендиректор государственной компании "Абхазгосстрах" Беслан Тарба, сейчас юристы дорабатывают технические параметры договоров. "Мы работаем с российскими партнерами — страховой компании "Капитал", ЖД ЖАСО, группой "Уралсиб", "Макс", "Мегарус-д" и прочими. В начале августа планировали начать страхование объектов недвижимости, но перенесли старт кампании на сентябрь",— заявил Беслан Тарба.

Застраховать свою недвижимость смогут не только юридические лица, создавшие СП на территории Абхазии, но и иностранные граждане, которые приобрели ее по доверенности. Огласить расценки на эти услуги "Абхазгосстраха" господин Тарба пока не готов. Поэтому радоваться владельцу недвижимости рано — нужно посмотреть, во что ему обойдется страховой полис.

Перспективы

Местные риэлтеры настроены оптимистично, они считают, что и введение механизмов страхования, и утверждение недавно вынесенного на рассмотрение парламента законопроекта, разрешающего иностранным гражданам свободно приобретать первичную недвижимость в Абхазии, лишь увеличат ее стоимость и привлекательность региона для инвесторов. "Единственный риск для покупателей — военная агрессия Грузии, однако в местных политических кругах уверены, что после грузино-осетинского конфликта особенно остро встал вопрос о признании Абхазии независимым государством, который решится в пользу Абхазии. И тогда риски практически сведутся к нулю",— считает Мария Парамонова.

Пока невозможность официально приобрести квартиру или дом иностранному гражданину делает недвижимость в этой республике похожей на русалку из анекдота: "Взял бы! Только как?" Признание Абхазии независимым государством и введение страхования недвижимости может кардинально изменить ситуацию и превратить русалку в весьма привлекательную девушку.

Признания независимости ждут все. Кто-то из риэлтеров уверен, что до этого долгожданного момента осталось буквально пару недель. Кто-то считает, что это случится еще до наступления 2009 года. В агентстве "Юг" прогнозируют увеличение стоимости недвижимости в республике в три-четыре раза, а госпожа Парамонова считает, что в 2009 году цены сравняются с Москвой.

Татьяна Рютина, главный редактор журнала "Белый бизнес", специально для "Коммерсантъ-Дом"