С олимпийским пролетом
Первый инвестиционный конкурс на возведение олимпийских объектов в Сочи закончился неприятным сюрпризом. На строительство ледовых арен и дворца спорта не было подано ни одной заявки. Инвесторы объясняют свою пассивность большим сроком окупаемости спортивных объектов.
Олимпийская эйфория
Федеральная целевая программа "Развитие города Сочи как горноклиматического курорта в 2006-2014 годах" предполагала возведение 14 олимпийских объектов, 21 здания для обеспечения функционирования спортивных комплексов, 22 гостиниц и 34 элементов транспортной инфраструктуры. В общей сложности — 218 объектов в Сочи и его ближайших окрестностях, большую часть обязательств по строительству которых предполагалось взвалить на плечи инвесторов. Судите сами: согласно ФЦП, на развитие этого южного города будет выделено 313,8 млрд руб., из которых 185,8 млрд руб. приходится на федеральный бюджет, 4,6 млрд — на бюджет Краснодарского края, 4,6 млрд — на бюджет Сочи и 118,8 млрд — на частных инвесторов.
То, что девелоперы будут участвовать в подготовке Олимпиады, в Кремле, похоже, не сомневались. "Совокупный экономический эффект от проведения Олимпийских игр для Сочи и Красной Поляны составит более 340 млрд руб.",— говорил вице-премьер России Александр Жуков. И в неофициальных комментариях добавлял, что отбоя от инвесторов у Сочи не будет. И действительно, некоторые будущие олимпийские объекты весьма оперативно обрели своих хозяев. Так, строительство лыжного комплекса на 16 тыс. мест взял на себя "Газпром", горнолыжного центра на 18 тыс. мест — дочерняя структура "Интерроса" под названием "Роза Хутор", крытого конькобежного центра на 8 тыс. мест — компания "Русснефть". Популярностью пользовались и объекты, призванные обеспечивать должную работу спортивных комплексов. Одна только дочерняя структура "Базэла" — компания "Рогсибал" — взялась построить Олимпийскую деревню на 3 тыс. мест, пресс-центр на 12 тыс. сотрудников и телецентр "Имеретинская бухта".
Абстинентный синдром
Аналитиков рынка недвижимости интерес российских олигархов к сочинским Играм не удивил. "Надо понимать, что в первую очередь ими были разобраны наиболее рейтинговые объекты, пригодные для коммерческой эксплуатации после Олимпиады,— говорит руководитель сочинского отделения Penny Lane Realty Сергей Никитин.— К примеру, тот же "Интеррос", воспользовавшись раскруткой "Роза Хутора" на государственном уровне, наверняка превратит его в один из главных горнолыжных курортов страны. То же самое можно сказать и про "Газпром", и про "Базэл", и про других крупных инвесторов".
В результате объявленный госкорпорацией "Олимпстрой" конкурс на право возведения шести олимпийских объектов закончился полным провалом — девелоперы прислали заявки только на один объект.
Лот N1 предусматривал строительство малой ледовой арены на 7 тыс. мест и трехзвездного туркомплекса "Имеретинская" на 8 тыс. номеров. Лот N2 представлял собой большой ледовой дворец на 12 тыс. мест (с ареной 60 х 30 м) и пятизвездный отель "Малый Ахун" на 1,3 тыс. номеров. Лот N3 — ледовую арену для керлинга на 3 тыс. мест и трехзвездный отель на 300 номеров. Лот N4 — большую ледовую арену на 12 тыс. мест и четырехзвездный отель "Малый Ахун" на 3,1 тыс. номеров. Лот N5 — офисное здание на 3,2 тыс. рабочих мест в Адлерском районе Сочи. Наконец, лот N6 — строительство Адлерской ТЭС (в том числе и проектно-изыскательские работы) в Имеретинской низменности. Претенденты должны были иметь достаточно денежных средств — не менее 30% от прогнозной стоимости объекта, а также опыт реализации инвестпроектов, сопоставимых со строительством олимпийского объекта.
Итоги конкурса показали, что девелоперы изъявили желание поработать лишь по лоту N5 (на него было подано три заявки от неизвестных на рынке компаний — ООО "Стройлюкс", ООО "Медина-Универс" и ОАО "БАМО-Флоат-Гласс"). На остальные лоты не было подано ни одной заявки.
"Я бы удивился, если бы они были,— говорит коммерческий директор компании "Снегири" (принадлежит Александру Чигиринскому) Дмитрий Шмелев.— В этих лотах спортивные объекты можно рассматривать для инвестора в качестве своего рода обременения. В Сочи максимальный процент обременения, или доли города, устраивающий девелопера, находится в пределах 23%, а по предлагаемым лотам этот порог был превышен". Для того чтобы убедиться в правильности слов эксперта, достаточно посмотреть на лот N3. Совладелец "МТ Девелопмент" Александр Тимофеев и коммерческий директор Azimut Hotels Company Михаил Фельдман оценивают стоимость возведения ледового дворца на 3 тыс. мест и трехзвездной гостиницы на 300 номеров в $22,5 млн и $45 млн соответственно. То есть стоимость "обременительного" для девелоперов ледового дворца соответствует 33% общей стоимости лота N3.
Ситуацию для организаторов конкурса могло спасти лишь предоставление инвесторам права собственности на землю под лотами, однако из-за неутвержденного генплана Сочи в лотовой документации не были обозначены земельные участки с кадастровыми номерами, права на которые получал бы выигравший инвестор. "Все эти факторы в совокупности и привели к провалу конкурса",— резюмирует заместитель директора агентства недвижимости Sochi Realty Антон Панин.
Пресс-секретарь Минрегионразвития Федор Щербаков не удивлен исходом сбора заявок: "Во всем мире ледовые арены являются неокупаемыми и строятся за счет государства, однако мы должны были попробовать найти на строительство спортивных объектов частные деньги. В случае с рядом подобных объектов нам это уже удалось — мы же привлекли к строительству "Газпром", "Интеррос", "Базэл"". "Совместив в одном лоте спортивные объекты и гостиницы, "Олимпстрой" стремился сэкономить государственные средства и максимально привлечь частные инвестиции. Но проекты оказались слишком масштабными для потенциальных инвесторов",— объясняют в пресс-службе "Олимпстроя". Как пояснили в госкорпорации, теперь будет отдельно проведен конкурс среди инвесторов по гостиничным лотам, спортивные же проинвестирует сам "Олимпстрой", а на конкурсе выберет генподрядчика.