По итогам августа впервые с начала года новостройки во всех сегментах показали отрицательную ценовую динамику. На вторичном рынке рост оказался незначительным. Эксперты объясняют это разными причинами, называя среди них сезонный спад, рост курса доллара, влияние мирового финансового кризиса и политических событий прошедшего месяца.
Снижение с учетом курса
Отрицательная динамика в долларовом выражении отчасти связана с довольно значительным ростом курса американской валюты. "Впервые за последние полгода ввиду заметного (более 4% по итогам августа) укрепления доллара динамика изменения рублевых цен на жилье продемонстрировала более высокие показатели по сравнению с ценами, фиксируемыми в американской валюте,— отмечает Нина Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости МИАН.— Если в долларах диапазон изменения стоимости квадратного метра составил от -1,2% на новостройки Москвы до +2,7% во вторичном сегменте столичного жилья, то прирост аналогичных показателей в рублях — +2,4% и +6,3% соответственно. Незначительная отрицательная динамика долларовых цен, зафиксированная в сегменте новостроек московского региона по итогам августа, свидетельствует о том, что рынок недвижимости достиг пиковых значений ценовых показателей. В ближайшие месяцы, несмотря на начало периода деловой активности, заметное увеличение цен на жилье маловероятно. Однако и снижения цен из-за ограниченного объема предложения и высокого спроса ожидать не приходится".
Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации "Инком", анализирует рублевые цены на жилую недвижимость с учетом инфляции: "С учетом роста курса доллара и подсчитанной за август инфляции прирост рублевых цен составил 6,1%. Понятно, что сейчас такой динамикой цены обязаны исключительно курсовым колебаниям. Но учитывая, что значительная часть расчетов на рынке сейчас происходит в рублях, говорить, что цены выросли менее чем на 3%, было бы неверно. Сегодня средняя цена столичного квадратного метра, выраженная в рублях, составляет 201,3 тыс. руб.".
Что касается сезонного фактора, то август — отнюдь не "мертвый" месяц на рынке недвижимости. Наоборот, для него как раз характерна активизация спроса, по которой можно судить о динамике последующего высокого сезона. Отсутствие августовского скачка говорит о том, что и впредь не стоит ждать резкого повышения цен. "Август, традиционно задающий тренд развития цены до конца года, не показал ускорения темпов роста,— констатирует управляющий партнер компании Mayfair Properties Марина Маркарова.— Напротив, цены топчутся на месте. Это говорит о том, что в новом деловом сезоне рынок в целом ждет замедление темпов роста и стабилизация. Вторая половина года может показать прирост цен в сегменте жилой недвижимости не более чем на 10-12%, тогда как в первом полугодии цены на жилую недвижимость выросли примерно на 30%".
Примерно такой же прогноз у Нины Кузнецовой: "Вероятнее всего, до конца года рублевые цены на жилье в московском регионе будут увеличиваться на 3-4% ежемесячно. В отдельных сегментах возможна колебательная динамика на уровне 2%, обусловленная степенью ликвидности конкретных объектов".
Некоторые эксперты говорят о возможном значительном снижении цен. "Можно предположить, что волна роста пошла на спад, и осенью-зимой следует ждать окончательной остановки роста, а затем неизбежна коррекция,— говорит аналитик компании "КомСтрин" Олег Борисенок.— В лучшем случае повторится сценарий зимы 2007 года, хотя более вероятно, что снижение цен будет значительным. Спрос сейчас низкий: об этом свидетельствует множество свободных квартир на объектах, которые сданы довольно давно".
Запад нам не поможет
Наблюдатели считают, что макроэкономическая ситуация и падение фондового рынка окажут определенное влияние на недвижимость. Но, как это ни парадоксально, к снижению цен может привести вероятное улучшение ситуации на фондовом рынке.
"Пока западные инвесторы не возвращаются в нашу страну из-за политических рисков, фондовый рынок падает, и держать там деньги невыгодно даже рядовым инвесторам,— рассуждает Игорь Лебедев, начальник отдела анализа рынка компании "Масштаб".— Деньги либо кладутся в банк, что тоже не является хорошим выбором, любо вкладываются в недвижимость, несмотря на высокие цены. Если политические отношения наладятся и фондовый рынок начнет расти, люди начнут продавать квартиры, чтобы войти в рынок на этапе его минимального положения. Если рынок восстановится до утерянных позиций, за несколько месяцев прибыль может достигнуть 30-50%. На квартирах такую отдачу не получишь даже за два года. Поэтому при нормализации политических отношений вполне возможно падение цен: инвесторы-спекулянты, которые временно вошли в рынок недвижимости, так же быстро и выйдут из него. Продавая квартиры даже с 5-10% дисконтом, они с легкостью отобьют эти деньги на фондовом рынке, если успеют войти в него на подъеме".
Удорожание денег на мировых финансовых рынках тоже влияет на ситуацию с недвижимостью. "Более характерным и значимым, на мой взгляд, является не отток инвестиций как таковой, а продолжающееся сокращение возможностей кредитования у американских и европейских банков,— говорит управляющий ЗАО "Мосстройреконструкция" Иван Романов.— Безусловно, это усложняет получение кредитных средств и заставляет девелоперов ориентироваться в основном на собственные средства и деньги покупателей жилья. Однако такое положение дел вряд ли можно воспринимать как критическое: за всю историю российского рынка девелопмента времена легких кредитных денег наступали нечасто, а компании, тем не менее, выживали, используя только собственные ресурсы, возможности товарных и строительных кредитов и средства дольщиков".
Наблюдатели также отмечают, что относительно небольшой объем ипотечного кредитования в России является своего рода стабилизирующим фактором. "Поскольку влияние кредитной составляющей на объем спроса не так масштабно, как в развитых странах (в целом по рынку жилой недвижимости с привлечением ипотечного финансирования совершается не более 20% сделок), то и снижение доступности ипотечных кредитов не могло стать основной причиной снижения спроса на недвижимость",— утверждает директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании "Усадьба" Иван Шульков.
Алексей Устинов, маркетолог управляющей компании "Финансы и недвижимость", делает вывод в пользу повышения цен и снижении покупательской активности: "Предсказываемое руководством стройкомплекса Москвы снижение цен вряд ли возможно. Стоимость акций девелоперов снижается, банки усложняют процедуру кредитования строительно-инвестиционной деятельности, повышают проценты на кредиты, все это вкупе означает одно: стоимость денег для инвесторов увеличивается, значит, компенсация издержек вновь ляжет на плечи потребителей. Рынок Москвы в этой ситуации может замереть на несколько месяцев в ожидании теплых ветров, способных подтопить тяжесть льда замирающих финансовых потоков".
Элите кризис не грозит
Эксперты едины во мнении: наиболее вероятно падение цен в дешевых сегментах, а элитное жилье будет дорожать. "Наиболее чувствительными к снижению цен под влиянием неблагоприятных экономических факторов окажутся сегменты эконом- и бизнес-класса, тенденция к снижению темпов роста цен в данных сегментах отмечена уже со второго квартала 2008-го,— отмечает Наталья Москалева, начальник управления маркетинга инвестиционного департамента банка "Российский кредит".— Цены на элитное жилье будут корректироваться, но только по отдельным объектам. Рынок элитного жилья менее подвержен резкому снижению цен. В отличие от ситуации 2000 года, когда рынок элитного жилья только начинал формироваться и был довольно нестабильным, в настоящее время в Москве, как и в других мировых столицах, элитная квартира является своеобразной формой долгосрочных сбережений, финансовым инструментом, который характеризуется надежностью, правовой защищенностью и меньшей прозрачностью по сравнению с банковскими вкладами".
"На элитном сегменте события на фондовом рынке, скорее всего, не отразятся, но существует вероятность, что клиенты будут предельно осторожны в вопросе инвестиций на начальных стадиях, а также воздержатся от выкупа больших инвестпакетов в бизнес-классе,— прогнозирует Ирина Могилатова, генеральный директор брокерско-консалтинговой компании TWEED.— Вообще же говоря, данная ситуация может отразиться на застройщиках, использующих кредитные средства, так как банки по причине отсутствия зарубежных вложений неохотно выдают долгосрочные кредиты, что приводит к трудностям в перекредитовании. Что касается проектов, которые строятся на собственные средства, то им вряд ли что-то грозит".
О том, что элитный сектор практически гарантирован от колебаний, говорит и ситуация на рынке. "Цены на элитное жилье медленно, но верно растут. Так, в июле средняя цена одного квадратного метра элитного жилья достигла отметки $24-27 тыс.,— констатирует Тимур Сайфутдинов, исполнительный директор Moscow Exclusive Sotheby's International Realty.— В августе цены повысились примерно на 1,4-1,8%. Влияние на цены оказывают инфляция, меняющийся курс доллара (к примеру, резкое повышение курса доллара примерно на 3,5% повлияло на недельный прирост средней стоимости недвижимости в рублях: с 11 по 18 августа он составил около 4%), цены на нефть, ограниченное строительство нового жилья в городе при растущем спросе со стороны покупателей недвижимости и инвесторов (сейчас предложение на рынке элитного жилья значительно ниже спроса). В осенний период мы прогнозируем ускорение темпов роста цен на квартиры в связи с активизацией спроса после летних отпусков".
Загородное жилье: рост впереди
За городом август оказался еще более тихим месяцем, чем в пределах МКАД. "Общий объем предложения объектов загородной недвижимости снизился почти на 5% по сравнению с июлем и составил около 20,3 тыс. объектов,— говорит Нина Кузнецова (МИАН).— Причем данная тенденция больше справедлива для рынка вторичных предложений. В сегменте новых коттеджных поселков зафиксирован незначительный прирост — на 3-4%, что, скорее всего, обусловлено рекордным объемом освоения земель под цивилизованное коттеджное строительство этим летом. При этом отмечен спад покупательской активности на 5% по сравнению с июльскими данными как для строящихся коттеджных поселков, так и для загородных домов вторичного сегмента".
Еще более категоричен Игорь Лебедев из компании "Масштаб": "Если раньше нормальными продажами считалась, условно говоря, реализация пяти объектов в месяц, то сейчас об этом можно только мечтать. Считанные поселки могут похвастаться таким уровнем продаж. Пользуются спросом только хорошо раскрученные в определенных кругах объекты. Если рассматривать элитный сегмент, то там есть поселки, в которых продаж не было уже год. Основная причина заключается в том, что очень редко цена объекта адекватна его качеству. На загородном рынке идет переосмысление ценностей, основанное на том, что качественные характеристики предложения не соответствуют, с точки зрения покупателя, цене этого предложения".
Особое мнение высказывает Евгений Скоморовский, управляющий директор "Century 21 Запад", который утверждает, что "прошедший месяц стал для рынка загородной недвижимости весьма активным. Многие девелоперы коттеджных поселков отмечали увеличение объемов продаж". Алексей Коротких, руководитель отдела продаж компании Villagio Estate, считает, что осень будет урожайной для загородных девелоперов: "Несмотря на сложную макроэкономическую ситуацию и прогнозирование некоторыми аналитиками стагнации московского загородного рынка недвижимости, считаю, что спрос осенью традиционно будет высоким. Это связано с тем, что покупатели загородной недвижимости редко прибегают к помощи кредитования и не могут зависеть от кризиса ликвидности напрямую".
Динамика цен на недвижимость в августе 2008 года
| |||||||||||||||||||||||||||||||||
Источник: данные компании "МИАН — Агентство недвижимости".