На главную региона

Панельный сериал

На рынке панельного жилья советской постройки смены лидеров не предвидится

Рост цен на жилую недвижимость, продолжавшийся до середины 2008 года, существенно скорректировал планы потенциальных покупателей. Для большинства из них по карману стало лишь жилье эконом-класса. Впрочем, и здесь перед будущими жильцами стоит довольно серьезная проблема выбора — предложения квартир в панельных домах самых различных серий в городе достаточно широкое. Наиболее качественной из "классического" панельного жилья аналитики сегодня называют 137-ю серию.
Сергей Дроздов, генеральный директор агентства "Петербургская недвижимость", рассказывает: "На рынке типового жилья 80─90-х годов 137-я серия — это брэнд. Даже покупатели, далекие от рынка недвижимости, знали этот тип дома. Квартиры в 137-й серии были очень популярны на рынке, впрочем, и сейчас они пользуются популярностью. Они стоили, да и сейчас (на вторичном рынке) стоят дороже, чем в других сериях, даже при схожих характеристиках".
Первые дома 137-й серии появились в конце 70-х годов. По метражу и характеристикам квартир они не слишком отличались от серии 606М. Зато в них появились грузовой лифт и просторный холл на первом этаже, а высота зданий увеличилась до 12 этажей.
"Классическая" 137-я серия строилась с начала 80-х годов. Ее, как считают специалисты в области недвижимости, с полным правом можно было называть домами улучшенной планировки. "Другие панельные серии значительно уступали 137-й серии по совокупности характеристик: кухни во всех квартирах домов этой серии — от 10 до 12 кв. м (иногда до 15 кв. м), ванны поперечные, просторные прихожие и комнаты, паркетные полы. В подъездах два лифта — грузовой и пассажирский. Лестничные марши отделены от основной площадки переходом через балкон. Высота зданий — 12─16 этажей", — продолжает Сергей Дроздов.
Средняя площадь квартир этой серии для однокомнатных квартир составляет 39─40 кв. м, двухкомнатных — 52─58 кв. м, трехкомнатных — 74─80 кв. м.
Строительство домов 137-й серии велось в больших объемах во всех районах новостроек. В 90-х годах из-за экономических проблем строительство 137-й серии существенно сократилось.
"Эта серия хороша в первую очередь большой кухней. Это была первая серия, в которой кухня была от 8 до 15 м. Кухня 15 м считалась шедевром советского домостроения. Кроме того, в этих домах размеры квартир соответствуют потребностям клиента среднего эконом-класса. И очень приличные планировки. Многим нравились планировки, в которых были гостиные с двумя окнами, потом кухня и спальни. Таким образом, гостевая часть квартиры была отделена от хозяйской, что и по сей день очень ценится", — отмечает Николай Лавров, заместитель директора АН "Бекар". Минусы этой серии, по его мнению, состоят в том, что это относительно старая панель, которая по качеству строения уступает современным монолитным домам, кирпичу, кирпичному монолиту. "Кроме того, в домах этой серии лифты и лестницы разделены и соединяются только балконами. Если лифт сломался, то придется подниматься/спускаться по глухой, темной и очень неприятной лестнице. Такие лестницы привлекают преступные элементы, поэтому в 90-е люди старались быть очень осторожными в домах с такими лестницами. Сейчас на них устанавливают камеры слежения и т. п., хотя менее опасными они не становятся", — говорит Николай Лавров.
Владимир Спарак, заместитель генерального директора АРИНа, согласен с мнением, что жилье этой серии востребовано. "Эти дома обладают определенными преимуществами, благодаря которым пользуются покупательским спросом. Но рынок Петербурга сегодня жестко сегментирован по цене, и дома 137-й серии пользуются популярностью именно в своем ценовом сегменте, а именно в эконом-классе со стоимостью "квадрата" до 120 тыс. рублей", — отмечает Владимир Спарак.
Значительная доля
По оценкам компании "Петербургская недвижимость", в настоящее время доля продаж 137-й серии на вторичном рынке составляет около 5%. "На самом деле это немало; для сравнения: доля продаж хрущевок и квартир в домах старого фонда составляет примерно по 18 процентов, а таких домов в нашем городе гораздо больше", — обращает внимание Сергей Дроздов.
Владимир Спарак полагает, что доля домов 137-й серии на рынке жилья еще больше: для однокомнатных, двухкомнатных и трехкомнатных квартир доля 137-й серии занимает около 20% на вторичном рынке. "Если говорить о четырехкомнатных квартирах — то здесь доля этой серии менее 5 процентов", — отмечает Владимир Спарак.
Сергей Дроздов также указывает на то, что квартиры в 137-й серии популярны из-за того, что срок службы таких домов гораздо больше, чем хрущевок, ведь строились они минимум на 50 лет.
Николай Лавров также согласен, что дома 137-й серии сейчас считаются хорошими, что обуславливает их востребованность. "Конечно, они востребованы несколько меньше, чем несколько лет назад, потому что сейчас строится много новых домов по новым технологиям, и 137-я уступает таким домам по качеству. Раньше же 137-я серия считалась однозначно практически самой востребованной", — отмечает он.
По оценкам Николая Лаврова, 137-я серия считается переходной от нижнего порога строений эконом-класса к домам уже относительно качественного эконом-класса. "Дело в том, что эконом-класс распределяется по уровням: первый и самый низкий — хрущевки, "корабли", 504-я серия, второй уровень — это 137-я и 606-я серии, кирпичные точки, третья ступень — это новые блочные дома и кирпичный монолит", — резюмирует господин Лавров.
До и после
Господин Спарак считает, что, анализируя дома 137-й серии, нужно разделять строения, введенные до принятия новых СНИПов, в середине 90-х, и после. "Те квартиры, которые строились до ввода СНИПов, были достаточно холодными, с плохой шумоизоляцией, потолками 2,55 м, черными лестницами и большими лестничными площадками. Как правило, на одной лестничной клетке было до 8 квартир, поэтому склады из холодильников и всей ненужной мебели размещались на межквартирных пространствах. Для своего времени такие дома были одними из лучших. Сейчас, после ввода СНИПов, потолки стали 2,65 м, дома строились с новыми слоями утеплителей, пропали черные лестницы", — рассуждает аналитик.
"Если сравнивать серию с другими типами домов, то, к примеру, по сравнению с хрущевками 137-я серия — это почти элита. Современную 137-ю серию сравнивать со старыми хрущевками некорректно. По поводу прочности, если хрущевки, которые были рассчитаны на 25 лет, стоят больше 50 лет и у них все хорошо, то о реконструкции 137-й серий речи не ведется — и планов таких нет", — говорит Владимир Спарак.
По данным АН "Бекар", квартиры в домах 137-й серии в среднем на 1 млн рублей дешевле, чем кирпичные и кирпично-монолитные, и на 0,5 млн дороже хрущевок и кораблей.
Господин Спарак указывает при этом, что при сопоставимых годах постройки монолит и кирпич, как правило, дороже 137-й серии. "Так, при равных параметрах, разница может составлять порядка 10 процентов. Основное преимущество кирпича и монолита в том, что там нет ограничений по планировкам и там больше возможностей для архитекторов варьировать планировки, высоту потолков и т. д. Другие высоты потолков в блочном домостроении сложно организовать", — говорит Владимир Спарак.
"Сейчас они не строятся, хотя некоторое время назад было 'возрождение' этой серии с улучшенными характеристиками теплопроводности, то есть утепленными панелями. Сейчас эту серию заменила 'Оптима'", — констатирует Сергей Дроздов.
Плюсы и минусы
Впрочем, эксперты указывают на то, что с появлением новых панельных домов, которые сейчас строятся на первичном рынке, 137-я серия "старая" (с кухней 7,5 м) постепенно переходит в категорию "старая панель". "В ближайшие пять лет это произойдет обязательно, причем повлияет на этот переход не только размер кухни, но и состояние подъездов таких домов, черных лестниц и т. д. Однако это не значит, что квартиры перестанут пользоваться спросом, отнюдь. Ведь, наоборот, по причине недостатка средств у населения интересны сейчас малогабаритные квартиры, ведь одно дело — купить квартиру площадью чуть более 30 кв. м и совсем другое — чуть более 40 кв. м", — рассуждает Сергей Дроздов.
"Однокомнатные квартиры 137-й серии сейчас конкурируют с продукцией Гатчинского ДСК, с домами серии 600.11, которые, по сути, — улучшенная 137-я серия. Двухкомнатные квартиры в 137-й серии сейчас вне конкуренции и пользуются большим спросом, так как по площади они меньше, чем в более новых домах (той же 600.11), и поэтому стоят дешевле. Так, в 137-й серии метраж "двушки" — 53─58 кв. м, тогда как в 600.11 — 60─65 кв. м, что стоит уже существенно дороже при отсутствии свободных средств", — говорит аналитик.
"А вот трехкомнатные квартиры — уже менее популярны. Сейчас их много в продаже, а вот спрос невелик. Дело в том, что в 'трешках' новые серии уже выигрывают, а в 137-й серии в таких квартирах не самые удачные планировки: маленькие прихожие, длинные узкие коридоры, один санузел. В новых сериях — квадратные удобные прихожие, иногда — два санузла и т. д.", — резюмирует Сергей Дроздов.
"137-я серия будет востребована до тех пор, пока будут востребованы хрущевки. Вторая ступень эконом-класса еще развивается, потому что люди из квартир первой ступени эконом-класса всегда будут хотеть переехать в более качественное жилье, то есть в жилье второй ступени эконом-класса. Соответственно, пока есть хрущевки, 137-я серия будет выгодно от них отличаться. Я думаю, что еще 10─-12 лет 137-я серия будет востребована, а потом плавно перейдет в разряд наиболее дешевого и наименее качественного жилья. Резерв прочности у этих домов — лет 40─50", — резюмирует он.
Впрочем, другие эксперты отмечают, что между хрущевками и домами 137-й серии еще есть дома-"корабли" и дома 154-й серии. Поэтому срок перехода домов 137-й серии в разряд наиболее дешевого жилья может растянуться и на более длительный срок — от 25 лет и выше.
Роман Русаков

Картина дня

Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...