Рост цен на жилую недвижимость, продолжавшийся до середины 2008 года, существенно скорректировал планы потенциальных покупателей. Для большинства из них по карману стало лишь жилье эконом-класса. Впрочем, и здесь перед будущими жильцами стоит довольно серьезная проблема выбора — предложения квартир в панельных домах самых различных серий в городе достаточно широкое. Наиболее качественной из "классического" панельного жилья аналитики сегодня называют 137-ю серию.
Первые дома 137-й серии появились в конце 70-х годов. По метражу и характеристикам квартир они не слишком отличались от серии 606М. Зато в них появились грузовой лифт и просторный холл на первом этаже, а высота зданий увеличилась до 12 этажей.
"Классическая" 137-я серия строилась с начала 80-х годов. Ее, как считают специалисты в области недвижимости, с полным правом можно было называть домами улучшенной планировки. "Другие панельные серии значительно уступали 137-й серии по совокупности характеристик: кухни во всех квартирах домов этой серии — от 10 до 12 кв. м (иногда до 15 кв. м), ванны поперечные, просторные прихожие и комнаты, паркетные полы. В подъездах два лифта — грузовой и пассажирский. Лестничные марши отделены от основной площадки переходом через балкон. Высота зданий — 12─16 этажей", — продолжает Сергей Дроздов.
Средняя площадь квартир этой серии для однокомнатных квартир составляет 39─40 кв. м, двухкомнатных — 52─58 кв. м, трехкомнатных — 74─80 кв. м.
Строительство домов 137-й серии велось в больших объемах во всех районах новостроек. В 90-х годах из-за экономических проблем строительство 137-й серии существенно сократилось.
"Эта серия хороша в первую очередь большой кухней. Это была первая серия, в которой кухня была от 8 до 15 м. Кухня 15 м считалась шедевром советского домостроения. Кроме того, в этих домах размеры квартир соответствуют потребностям клиента среднего эконом-класса. И очень приличные планировки. Многим нравились планировки, в которых были гостиные с двумя окнами, потом кухня и спальни. Таким образом, гостевая часть квартиры была отделена от хозяйской, что и по сей день очень ценится", — отмечает Николай Лавров, заместитель директора АН "Бекар". Минусы этой серии, по его мнению, состоят в том, что это относительно старая панель, которая по качеству строения уступает современным монолитным домам, кирпичу, кирпичному монолиту. "Кроме того, в домах этой серии лифты и лестницы разделены и соединяются только балконами. Если лифт сломался, то придется подниматься/спускаться по глухой, темной и очень неприятной лестнице. Такие лестницы привлекают преступные элементы, поэтому в 90-е люди старались быть очень осторожными в домах с такими лестницами. Сейчас на них устанавливают камеры слежения и т. п., хотя менее опасными они не становятся", — говорит Николай Лавров.
Владимир Спарак, заместитель генерального директора АРИНа, согласен с мнением, что жилье этой серии востребовано. "Эти дома обладают определенными преимуществами, благодаря которым пользуются покупательским спросом. Но рынок Петербурга сегодня жестко сегментирован по цене, и дома 137-й серии пользуются популярностью именно в своем ценовом сегменте, а именно в эконом-классе со стоимостью "квадрата" до 120 тыс. рублей", — отмечает Владимир Спарак.
Значительная доля
По оценкам компании "Петербургская недвижимость", в настоящее время доля продаж 137-й серии на вторичном рынке составляет около 5%. "На самом деле это немало; для сравнения: доля продаж хрущевок и квартир в домах старого фонда составляет примерно по 18 процентов, а таких домов в нашем городе гораздо больше", — обращает внимание Сергей Дроздов.
Владимир Спарак полагает, что доля домов 137-й серии на рынке жилья еще больше: для однокомнатных, двухкомнатных и трехкомнатных квартир доля 137-й серии занимает около 20% на вторичном рынке. "Если говорить о четырехкомнатных квартирах — то здесь доля этой серии менее 5 процентов", — отмечает Владимир Спарак.
Сергей Дроздов также указывает на то, что квартиры в 137-й серии популярны из-за того, что срок службы таких домов гораздо больше, чем хрущевок, ведь строились они минимум на 50 лет.
Николай Лавров также согласен, что дома 137-й серии сейчас считаются хорошими, что обуславливает их востребованность. "Конечно, они востребованы несколько меньше, чем несколько лет назад, потому что сейчас строится много новых домов по новым технологиям, и 137-я уступает таким домам по качеству. Раньше же 137-я серия считалась однозначно практически самой востребованной", — отмечает он.
По оценкам Николая Лаврова, 137-я серия считается переходной от нижнего порога строений эконом-класса к домам уже относительно качественного эконом-класса. "Дело в том, что эконом-класс распределяется по уровням: первый и самый низкий — хрущевки, "корабли", 504-я серия, второй уровень — это 137-я и 606-я серии, кирпичные точки, третья ступень — это новые блочные дома и кирпичный монолит", — резюмирует господин Лавров.
До и после
Господин Спарак считает, что, анализируя дома 137-й серии, нужно разделять строения, введенные до принятия новых СНИПов, в середине 90-х, и после. "Те квартиры, которые строились до ввода СНИПов, были достаточно холодными, с плохой шумоизоляцией, потолками 2,55 м, черными лестницами и большими лестничными площадками. Как правило, на одной лестничной клетке было до 8 квартир, поэтому склады из холодильников и всей ненужной мебели размещались на межквартирных пространствах. Для своего времени такие дома были одними из лучших. Сейчас, после ввода СНИПов, потолки стали 2,65 м, дома строились с новыми слоями утеплителей, пропали черные лестницы", — рассуждает аналитик.
"Если сравнивать серию с другими типами домов, то, к примеру, по сравнению с хрущевками 137-я серия — это почти элита. Современную 137-ю серию сравнивать со старыми хрущевками некорректно. По поводу прочности, если хрущевки, которые были рассчитаны на 25 лет, стоят больше 50 лет и у них все хорошо, то о реконструкции 137-й серий речи не ведется — и планов таких нет", — говорит Владимир Спарак.
По данным АН "Бекар", квартиры в домах 137-й серии в среднем на 1 млн рублей дешевле, чем кирпичные и кирпично-монолитные, и на 0,5 млн дороже хрущевок и кораблей.
Господин Спарак указывает при этом, что при сопоставимых годах постройки монолит и кирпич, как правило, дороже 137-й серии. "Так, при равных параметрах, разница может составлять порядка 10 процентов. Основное преимущество кирпича и монолита в том, что там нет ограничений по планировкам и там больше возможностей для архитекторов варьировать планировки, высоту потолков и т. д. Другие высоты потолков в блочном домостроении сложно организовать", — говорит Владимир Спарак.
"Сейчас они не строятся, хотя некоторое время назад было 'возрождение' этой серии с улучшенными характеристиками теплопроводности, то есть утепленными панелями. Сейчас эту серию заменила 'Оптима'", — констатирует Сергей Дроздов.
Плюсы и минусы
Впрочем, эксперты указывают на то, что с появлением новых панельных домов, которые сейчас строятся на первичном рынке, 137-я серия "старая" (с кухней 7,5 м) постепенно переходит в категорию "старая панель". "В ближайшие пять лет это произойдет обязательно, причем повлияет на этот переход не только размер кухни, но и состояние подъездов таких домов, черных лестниц и т. д. Однако это не значит, что квартиры перестанут пользоваться спросом, отнюдь. Ведь, наоборот, по причине недостатка средств у населения интересны сейчас малогабаритные квартиры, ведь одно дело — купить квартиру площадью чуть более 30 кв. м и совсем другое — чуть более 40 кв. м", — рассуждает Сергей Дроздов.
"Однокомнатные квартиры 137-й серии сейчас конкурируют с продукцией Гатчинского ДСК, с домами серии 600.11, которые, по сути, — улучшенная 137-я серия. Двухкомнатные квартиры в 137-й серии сейчас вне конкуренции и пользуются большим спросом, так как по площади они меньше, чем в более новых домах (той же 600.11), и поэтому стоят дешевле. Так, в 137-й серии метраж "двушки" — 53─58 кв. м, тогда как в 600.11 — 60─65 кв. м, что стоит уже существенно дороже при отсутствии свободных средств", — говорит аналитик.
"А вот трехкомнатные квартиры — уже менее популярны. Сейчас их много в продаже, а вот спрос невелик. Дело в том, что в 'трешках' новые серии уже выигрывают, а в 137-й серии в таких квартирах не самые удачные планировки: маленькие прихожие, длинные узкие коридоры, один санузел. В новых сериях — квадратные удобные прихожие, иногда — два санузла и т. д.", — резюмирует Сергей Дроздов.
"137-я серия будет востребована до тех пор, пока будут востребованы хрущевки. Вторая ступень эконом-класса еще развивается, потому что люди из квартир первой ступени эконом-класса всегда будут хотеть переехать в более качественное жилье, то есть в жилье второй ступени эконом-класса. Соответственно, пока есть хрущевки, 137-я серия будет выгодно от них отличаться. Я думаю, что еще 10─-12 лет 137-я серия будет востребована, а потом плавно перейдет в разряд наиболее дешевого и наименее качественного жилья. Резерв прочности у этих домов — лет 40─50", — резюмирует он.
Впрочем, другие эксперты отмечают, что между хрущевками и домами 137-й серии еще есть дома-"корабли" и дома 154-й серии. Поэтому срок перехода домов 137-й серии в разряд наиболее дешевого жилья может растянуться и на более длительный срок — от 25 лет и выше.
Роман Русаков