Зарубежный опыт показывает, что для комфортного проживания в мегаполисе доля подземных сооружений от общей площади вводимых объектов должна составлять 20─25%. По словам петербургских аналитиков, такие факторы, как недостаток свободных мест под застройку, высокая цена земли, а также отсутствие возможности для возведения высотных сооружений в центральной части города, заставляют западных девелоперов все чаще обращать внимание на освоение подземных пространств. Однако в Петербурге подземное строительство перестанет быть уникальным не ранее, чем через 10─15 лет.
По подсчетам отдела консалтинга Becar Realty Group, затраты только на изыскательские работы могут составлять до 10% от стоимости всего проекта. В случае отсутствия данных работ подземное строительство может привести к возникновению трещин на здании и стать причиной его последующего разрушения. Особенно это характерно для исторической части города, где больше половины фундаментов жилых зданий перегружены по существующим нормам. Соответственно, любая стройка может вызвать обрушение соседних домов. В этом случае, как подчеркивает Игорь Лучков, генеральный директор ООО "Бекар Консалтинг", кроме штрафов, застройщику придется еще и полностью компенсировать строительство разрушенных по его вине соседних зданий — независимо от степени аварийности объектов на момент их обрушения.
Помимо должной подготовительной части проекта, при ведении подземных работ девелоперы вынуждены нести дополнительные расходы по созданию инженерной инфраструктуры, обеспечению необходимой гидроизоляцией и установке системы дымоудаления, а также внести в смету увеличенные расходы на электроэнергию. Дополнительные проблемы могут возникнуть и при согласовании необходимой проектной документации с государственными органами. "С учетом того, что в нашей стране множество ведомств, в том числе секретных, отвечающих за кабельные системы, проблемы могут быть не только технического, но и административного характера", — подчеркивает Роман Евстратов, заместитель директора департамента торговой недвижимости Colliers International. По словам эксперта, это в свою очередь может также повлиять на конечные сроки реализации всего проекта.
Троекратное удорожание
Если говорить о конкретных суммах инвестиций, то по подсчетам Зоси Захаровой, руководителя отдела проектов и аналитических исследований АРИН, строительство, например, паркинга под жилым или офисным комплексом обойдется девелоперу примерно в $2 тыс. за квадратный метр. Себестоимость других подземных объектов — торгово-развлекательных комплексов, многофункциональных комплексов — будет зависеть от количества подземных уровней. Затраты на строительство здесь могут составить $5─7 тыс. за квадратный метр. Для сравнения, затраты на возведение каждого этажа наземного здания составляет порядка $2 тыс. за квадратный метр, что в три-четыре раза меньше суммы на создание подземных объектов. При этом, по сравнению с рядовыми комплексами, в подземных значительно ниже доля арендопригодных площадей. Соответственно для того, чтобы проект стал экономически эффективен, арендные ставки должны быть значительно выше, чем на сопоставимых наземных торговых площадях. Последнее, как считают некоторые аналитики, может отпугнуть потенциальных арендаторов, что в свою очередь также скажется на общих сроках возврата инвестиций. По словам Игоря Лучкова, если в целом окупаемость торговых комплексов составляет порядка 7─8 лет, то по подземным объектам эти сроки могут доходить до 20 лет.
Говоря о перспективах дальнейшего развития представленных в Петербурге объектов подземного строительства, участники рынка в большинстве своем затрудняются давать конкретные оценки. С одной стороны, по словам Виталия Малых, управляющего ООО "Адитум", реализация проектов строительства многофункциональных комплексов достаточно перспективна, поскольку минимизирует риски инвестора, чего нельзя сказать о монофункциональных объектах. Если место для размещения торгового комплекса выбрано удачно, проект подземного строительства будет экономически выгодным. В то же время нужно не забывать, что из-за отсутствия наружной части торговый центр не будет заметен пешеходам, поэтому его успешное функционирование прежде всего будет зависеть от грамотного месторасположения. Следовательно, подземные сооружения необходимо строить в местах пересечения больших потоков. Вместе с тем, наиболее привлекательный на сегодняшний день по данным параметрам — ТК под Площадью Восстания — по словам экспертов, также оставляет ряд вопросов. "У проекта замечательное месторасположение и он может быть удачен при хорошей концепции. Однако здесь есть другая угроза — реализуемый совсем рядом ТРК 'Галерея', будучи введен значительно раньше, может составить проекту серьезную конкуренцию", — говорит Евгения Васильева, руководитель отдела консалтинга ASTERA St. Petersburg. Стоит отметить, что и результаты последних общественных слушаний также заставляют несколько усомниться в коммерческом успехе комплекса. "Отказ от торговой составляющей приведет к тому, что единственным способом наконец-то построить подземные пешеходные переходы в районе площади Восстания, будет строительство за счет бюджетных средств", — подчеркивает Роман Евстратов, заместитель директора департамента торговой недвижимости Colliers International.
Все зависит от властей
Не спешат петербургские консультанты однозначно высказываться и по поводу перспективы строительства подземных паркингов. С одной стороны, их создание в центральной части города в настоящее время однозначно востребовано, к тому же получение участка под паркинг на порядок легче, чем под торговый объект. С другой стороны, как подчеркивает Игорь Кокорев, старший консультант отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersbourg, успешность подземных паркингов будет зависеть и от соответствия спроса ожиданиям девелопера. Повысить или снизить потребность в стоянках в центре города, по мнению эксперта, могут также действия властей по ограничению возможностей парковки на магистралях: например, из-за создания выделенных полос для общественного транспорта или введения платы за въезд в центр города.
Подавляющая часть опрошенных аналитиков скептически относится к широкому развитию в Петербурге подземного строительства на ближайшие 10─15 лет. Помимо возникновения финансовых и технических сложностей при реализации подобных проектов, основной причиной для головной боли девелоперов все же является недостаточная проработка данного вопроса со стороны государственных органов. Разговоры чиновников о принятии документации по использованию подземного пространства велись еще в конце прошлого века, однако конкретных действий на законодательном уровне так и не последовало. На сегодняшний день в городе нет комплексной программы подземного строительства, принципы и правила этой деятельности четко не определены, отсутствуют технические регламенты, касающиеся вопросов ведения подземного строительства. Это приводит к тому, что каждый проект, по признанию ряда девелоперов, в большинстве случаев приходится продвигать как в первый раз — на собственный страх и риск.
Антон Дорогов