Город Гатчина пока не может похвастаться качественным предложением коммерческих площадей. Участники рынка полагают, что после того, как в более привлекательных районах юга Петербурга — Петродворцовом, Ломоносовском и Пушкинском — конкуренция усилится, инвесторы придут и в Гатчину.
Специалисты компании "Макромир" отмечают, что на данный момент этот районный центр является одним из самых обустроенных в области. Это связанно прежде всего с достаточной удаленностью от Санкт-Петербурга (46 км) и достаточно большим количеством постоянных жителей (около 89 тыс. человек, во всем Петродворцовом районе проживает 120 тыс. человек). "Сейчас город развивается в следующих направлениях: обновление инженерной и транспортной инфраструктуры (например, строительство автомобильного путепровода через Балтийскую железнодорожную ветку), жилищное строительство (разработка планировок и межевание новых жилых микрорайонов), развитие в сфере социальных и культурных мероприятий (здесь проводится самое большое по области количество творческих мероприятий областного и даже федерального значения). О формировании рынка офисной недвижимости в Гатчине пока говорить не приходится — основными офисными помещениями являются нежилой фонд первых этажей и площади в торговых комплексах. Это обусловлено тем, что наличие офиса в районном центре интересно компаниям, осуществляющим здесь свою деятельность, или имеющим производство или склады в районе. В сфере оказания услуг (кроме бытовых и торговли) город не очень развит, и спрос на офисы таких компаний невелик. А компании, имеющие производство, предпочитают организовывать офис там же для снижения финансовых и временных издержек.
Сегмент торговой недвижимости здесь более развит, и это также обусловлено удаленностью от Санкт-Петербурга. В городе представлены несколько торговых центров, большинство из них — комплексы старого формата с мелкой нарезкой, из современных торговых центров есть 'Аэродром' и совсем новый 'Мегаполис', имеющие даже развлекательную составляющую. Помимо этого, как и в любом районном центре, здесь представлено большое количество магазинов стрит-ритейла разного формата и специализации", — говорят аналитики "Макромира".
Север соблазнил инвесторов
Антон Вихарев, старший консультант торгового департамента компании Maris Properties in association with CB Richard Ellis полагает, что в Гатчине торговая недвижимость развита слабо по объективным причинам. Одна из них — количество жителей Гатчины: 90 тыс. человек. "Крупные девелоперы пока всерьез не рассматривали подобные Гатчине города. Существующие торговые объекты — не самого лучшего формата: как правило, это разрозненные, узкопрофильные торговые островки, зачастую перестроенные или реконструированные", — говорит он
Алексей Высоцкий, консультант офисного департамента компании Maris Properties in association with CB Richard Ellis отмечает неразвитость и офисного рынка Гатчины. По его словам, офисная недвижимость в Гатчине характеризуется в первую очередь встроенно-пристроенными помещениями для сферы услуг: банков, страховщиков, агентств недвижимости. Основное предложение коммерческих площадей формируется низкокачественными площадями многофункционального назначения в административных зданиях и жилых домах. При этом он считает, что города-сателлиты обладают хорошим потенциалом для развития рынка. Это обусловлено более низкими зарплатами, а значит — позволяет крупным компаниям экономить за счет размещения в таких городах своих бэк-офисов. "Пока, к сожалению, города, расположенные на значительном удалении от границ Петербурга, не обладают хорошей транспортной связью, что увеличивает временные издержки. Создание скоростных магистралей между Петербургом и Гатчиной (и подобными ей городами) как для автомобилей, так и для железнодорожного транспорта, позволит сформировать определенный спрос на недвижимость. Пока отсутствие таких магистралей является очевидным недостатком для размещения там бизнеса или покупки квартиры для жилья. Очевидным сигналом к развитию рынка недвижимости областных городов будет расширение метрополитена в области и расширение границ города", — полагает господин Высоцкий.
Зося Захарова, руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН соглашается, что до недавнего времени инвесторы обращали мало внимания на Гатчину: "Основная причина — активное развитие северных районов области. Среди южных районов сначала обратили внимание на Петродворцовый район, потом на Ломоносовский, затем — на Пушкинский и только после — на Гатчинский. Офисная и торговая недвижимость там развита слабо. В основном в городе строится многоэтажное жилье, но объемы ввода нового жилья незначительные".
Впрочем, инвестиции в коммерческую недвижимость города постепенно вливаются. В конце октября этого года в Гатчине будет открыт новый торгово-развлекательный комплекс "Гатчинский". Его общая площадь составляет 4,15 тыс. кв. м, арендопригодная — 2,609 тыс. кв. м; предусмотрена наземная парковка на 150 машин. Собственник объекта — ООО "Мария". Арендная ставка в "Гатчинском" составляет $480 за квадратный метр в год (без НДС, включая эксплуатационные расходы). Стоимость продажи площадей составляет 54 тыс. рублей за квадратный метр. Якорным арендатором является продуктовый оператор "Греция". Помимо магазинов одежды и обуви, в торговом центре расположатся отделение банка, салон красоты, фуд-корт, супермаркет. Руководитель отдела торговой недвижимости East Real Ольга Кожевникова полагает, что интерес девелоперов и инвесторов к реализации подобных проектов определяется необходимостью строительства торговых центров, позволяющих удовлетворять повседневный спрос на товары и услуги вблизи места проживания.
Плюсы и минусы
В компании "Макромир" к плюсам города относят обширную зеленую зону, представленную такими парками, как Гатчинский, Приоратский, Охотничий. "Можно с уверенностью сказать, что меньше они не станут, а при должном финансировании будут красивейшими местами отдыха", — сообщили в Макромире. Также потенциальным магнитом для инвесторов может считаться развитая социальная инфраструктура. Особенно это касается образования: в городе большое количество не только общеобразовательных учреждений, но также специализированных — лучшая в области музыкальная школа, физико-математическая гимназия, множество творческих кружков высокого уровня. Участники рынка отмечают и неплохую транспортную доступность города. "Несмотря на значительное удаление от Санкт-Петербурга, Гатчина расположена на одном из самых крупных шоссе области — Киевском. На данный момент идет его реконструкция с расширением до шести полос, что очень значительно повысит его пропускную способность и уменьшит время проезда от города до районного центра", — говорят в "Макромире". К минусам города в компании относят небольшое количество рабочих мест, что вынуждает его жителей искать работу в Санкт-Петербурге.
Павел Созинов, вице-президент Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга и Ленинградской области полагает, что основным плюсом для покупателей недвижимости в городах-спутниках является замедленная реакция рынка недвижимости на ценовые перепады. "Так, если средняя цена на вторичном рынке в Санкт-Петербурге составляет 110 тыс. рублей, то в Гатчине она на 40 процентов ниже — от 60 тыс. рублей за квадратный метр. В среднем это на 15 процентов ниже, чем, допустим, во Всеволожске, что отражает основные тенденции рынка — Всеволожск значительно более привлекателен для покупателей, чем Гатчина. Интерес покупателей в многоквартирных домах в первую очередь сфокусирован на самом мегаполисе и лишь во вторую очередь — на пригородной зоне. Динамика предложений достаточно низкая — в листингах еженедельно размещается лишь несколько десятков, в лучшем случае — до сотни квартир еженедельно, тогда как всего по Петербургу выставляется 10-15 тыс. таких объектов еженедельно. Средневзвешенная цена готовых построек (малоэтажных домов с садовым участком) в Гатчинском районе — 2,7 млн рублей. Каждый третий дом в этом районе продается по цене 2,5-7,5 млн рублей. Средняя цена за сотку земли в Гатчинском районе — 70 тыс., что в 3 раза ниже, чем во Всеволожском районе", — рассуждает господин Созинов.
Малоэтажные перспективы
"На наш взгляд, перспективы развития Гатчины есть в плане малоэтажного и коттеджного строительства вокруг самого города. Земля там еще достаточно дешевая по сравнению с северными районами области, природа — красивая и транспортная доступность — хорошая.
Социальная инфраструктура города развита неплохо, но никаких знаковых проектов торговых центров нет. Нет отдельных деловых зон, которые определялись современными бизнес-центрами высокого класса. Причина в том, что в гатчинском районе промышленность практически отсутствует, частное предпринимательство — незначительное, жителей — немного. Те торговые комплексы, которые существуют, ориентированы на внутренний спрос. Единственная достопримечательность города — Гатчинский дворец, который сейчас реставрируется. Но он по своему статусу проигрывает дворцам в Петродворце и Пушкине. Поскольку в гатчинском районе много красивых мест и хорошая транспортная доступность, то здесь, скорее всего, будет востребовано малоэтажное строительство. Но это произойдет только после того, как будут освоены земли, прилегающие к югу Петербурга. Только после них настанет черед Гатчины. Что касается складских зон вокруг Гатчины, то на сегодня рынок складов не доходит до города — они расположены ближе к Петербургу. Но надо отметить, что по дороге из Петербурга в Гатчину находится много зон приложения труда, что в принципе может стать толчком к развитию жилого строительства в Гатчине", — комментирует Зося Захарова.
Роман Русаков