Зеленая страховка растет вместе с экологически ориентированными компаниями
By NICK WHITFIELD
Ник Уитфилд
Все большее число американских корпораций вкладывают деньги в строительство "зеленых" офисов или реконцепт коммерческой недвижимости под экологически безопасные стандарты. Одновременно увеличивается число страховых компаний, предлагающих специально разработанные эко-программы.
На рынке существуют по меньшей мере пять компаний, готовых застраховать риски при внедрении новейших экологических технологий в коммерческой недвижимости. Пока спрос на подобные страховые продукты относительно невелик. Однако страховщики и брокеры уверены, что данное направление имеет блестящие перспективы, и прогнозируют повышение интереса к экологическому страхованию уже в ближайшее время.
По данным департамента энергетики США, в результате эксплуатации зданий и строений в атмосферу поступает около 39% от совокупного объема углекислого газа. "Зеленые" офисные и производственные здания отличаются от обычных усовершенствованной системой энергопотребления и кондиционирования, что позволяет значительно снижать нагрузку на окружающую среду и здоровье работников.
Самым распространенным и всемирно признанным экологическим стандартом в строительстве является сертификация по нормам Американского совета экологического строительства (U. S. Green Building Council's Leadership in Energy and Environmental Design — LEED). Эта некоммерческая организация выдала уже более 1 500 экологических сертификатов различным объектам коммерческой недвижимости во всем мире. По прогнозам Совета, к 2010 году "зеленый сертификат" должны получить не менее 10% офисных, складских и производственных зданий США.
Сертификация по LEED предусматривает оценку всех инженерных систем здания — электро- и водоснабжения, вентиляции, отопления, кондиционирования — с точки зрения эффективности работы. Именно безопасность и слаженность функционирования всей инженерии здания в первую очередь интересует страховщиков недвижимости и перестраховочные компании. При этом стоимость страховки для недвижимости, сертифицированной по LEED, как правило, обходится дешевле, чем стандартный полис. Например, в компании Fireman's Fund страховки для недвижимости с эко-сертификатом продают с пятипроцентной скидкой. "Мы также обращаем внимание, какое оборудование использует владелец здания для снижения риска возможных аварий", — рассказывает Стив Бушнелл, директор по продажам компании Novato, сотрудничающей с Fireman's Fund. "Как правило, мы заменяем треть всей инженерии здания, в первую очередь — системы электроснабжения и отопления", — добавляет он.
"LEED-сертификация (гораздо более строгая, чем стандартная предстраховая инспекция) подразумевает, что все системы работают слаженно и по отдельности, и, самое главное — вместе. По статистике, в строительной отрасли множество аварий происходят именно из-за просчетов в работе коммуникаций здания", — говорит старший вице-президент вашингтонской страховой компании Marsh Inc. Ката Павлофф.
Однако большинство страховых компаний пока рассматривают реконструкцию недвижимости под эко-стандарты как фактор повышенного риска. По мнению руководителя отдела недвижимости бостонской страховой компании Lexington Insurance Co. Майка Рейда, нередко решение об экологической модернизации приходит, когда владельцы обеспокоены состоянием здания и его безопасностью. "Сегодня это — дополнительные расходы и обязательства, а для страховщика — еще и повышенный риск. Я не уверен, действительно ли владельцы недвижимости хотят снизить нагрузку на окружающую среду, либо, под маркой экологической стандартизации, пытаются скрыть какие-то существенные дефекты", — резюмирует он.
По мнению экспертов, дорогостоящие проекты модернизации зданий под статус LEED представляют для страховщиков новые риски, которые не прописаны в большинстве существующих программ по страхованию коммерческой недвижимости. Например — озеленение крыш, которое применяется в качестве дополнительного дренажа, а также эффективно для снижения температуры нагревания здания, сегодня самый распространенный компонент экологического апгрейда. Но застраховать сад на крыше — означает взять на себя высокие, практически беспрецедентные риски, в урегулировании которых наработано мало опыта.
По мнению вице-президента страховой компании Lockton Cos. L. L. C. Матта Пэтиэдла, для популяризации стандартов "зеленого" страхования необходимо прежде всего создать стандартные схемы безопасного интегрирования экосистем. "Компании, планирующие развивать данное направление, должны объединиться и выработать единые правила игры на данном рынке. До тех пор, пока они этого не сделают, будет продолжаться хаос", — считает господин Пэтиэдл. Вопросы вызывают также сроки эксплуатации, и как следствие — страхование экологических строительных материалов, многие из которых появились на рынке совсем недавно. Андеррайтер программы "Зеленый выбор" страховой компании Liberty Mutual Property's Энн Баттерворт считает, что многих отпугивает потенциальный риск при использовании неапробированных технологий.
"С новыми направлениями всегда так — сразу появляется множество компаний, которые позиционируют себя как эксперты, специалисты с большим опытом работы. Нужно обязательно проверять, так ли это", — говорит вице-президент Willis Group Holdings Ltd. Брайан Руан. Единственным способом избежать просчетов, по мнению участников рынка, является выбор тех компаний, у которых уже есть опыт работы в реконструкции и строительстве экологических зданий.
Но несмотря на многочисленные подводные камни, в целом страховое сообщество расценивает безопасные для окружающей среды здания как эффективный способ снизить эксплуатационные и строительные риски. На сегодняшний день на рынке всего несколько компаний, предлагающих специальные экологические страховые продукты для коммерческой недвижимости — ACE Ltd., Fireman's Fund, Liberty Mutual Insurance Co., Travelers Cos. Inc., AIG. И хотя в деталях страховые программы отличаются друг от друга, по всем "зеленым" полисам предусмотрено страховое покрытие дорогостоящих систем, которые не страхуются по большинству полисов недвижимости. "Например, в типовом полисе лимит выплат по зеленым насаждениям и деревьям не превышает $1 тыс. Это очень мало. Только стоимость 'живой' крыши составляет не менее $100 тыс.", — говорит Стив Бушнелл. То же самое — с подземными коммуникациями, которые зачастую не входят во многие страховые программы. Хотя, например, оборудование для повторного использования воды комплектуется дорогостоящими резервуарными накопителями, которые размещаются под землей.
Тем не менее, и на этом пока очень узком рынке у страховщиков уже появляются интересные предложения. Например, полис green-upgrade, по которому можно застраховать недвижимость от разрушения или повреждения в процессе оснащения более современной эко-инженерией. Есть страховки, по которым предусмотрена оплата сертификации и всех необходимых для ее проведения работ при переходе на более высокий уровень LEED. Появляются полисы, по которым, вне зависимости от эко-сертификации, можно получить оплату при использовании экологически безопасных материалов. При этом работы и материалы, повышающие экологический статус здания, могут быть застрахованы отдельно.
Однако нужно быть готовым к тому, что отсрочки по вступлению в силу страхового договора, которая обычно предоставляется страховой компанией с учетом того, что на перестройку зданий под эко-стандарты потребуется дополнительное время, может не хватить. Сертифицированные по стандартам LEED материалы и оборудование, а также подрядчики, способные выполнить все работы, сегодня в большом дефиците. И до тех пор, пока экологизация рынка недвижимости не станет повсеместной, дефицит будет сохраняться.
Однако страховщики уверены, что развитие рынка недвижимости, значительно снижающей нагрузку на окружающую среду, и рост популярности "зеленых" страховых программ — процесс одновременный. Специалисты прогнозируют, что многие разделы, входящие сегодня исключительно в экологические полисы, скоро станут обязательными пунктами в стандартном договоре страхования недвижимости. "Экологичность становится трендом. Владельцы зданий не могут не реагировать на настроения в обществе, и они потребуют адекватной реакции от страхового рынка", — уверен господин Руан.
Перевела Татьяна Стрела