Кипр — одно из любимых мест отдыха российских туристов, многие даже подумывают о приобретении недвижимости на острове. Однако сейчас рынок недвижимости Кипра переживает не лучшие времена, из-за сокращения спроса жилье падает в цене. Но пока непонятно, станет ли в связи с этим недвижимость интересной для инвесторов.
Владельцам недвижимости на Кипре рост цен на 15-20% в 2007 году обещал неплохую прибыль. Сейчас, впрочем, спрос на недвижимость сокращается, из-за чего продавцы вынуждены сбивать цены. Так что у желающего обзавестись домиком на берегу моря есть реальная возможность купить его с некоторым дисконтом. Правда, несмотря на снижение цен, для рядового инвестора они по-прежнему остаются высокими.
"За последние пять лет цены на кипрском рынке недвижимости подскочили в два раза. В текущем году количество сделок на рынке недвижимости упало на 40% по сравнению с прошлым годом. Продать недвижимость сейчас в несколько раз сложнее, чем купить. Не секрет, что этот спад скоро скажется на банковском секторе. Однако, по оценкам финансистов, уже очень скоро на рынке недвижимости будет наблюдаться медленный подъем",— приводит слова министра финансов Харилаоса Ставракиса "Вестник Кипра". В ожидании же повышения цен можно сдать объект в аренду, что также будет приносить доход.
Цены на недвижимость на Кипре зависят от величины объекта, близости к морю, развитости инфраструктуры и престижности района. Самый дорогой город Кипра — Лимасол. Здесь средняя стоимость квадратного метра может доходить до €3 тыс. Второе место принадлежит Пафосу (в среднем €2500 за метр), третье — Ларнаке, где за метр в среднем требуют €2380.
Самая дорогая недвижимость на Кипре — вилла. Например, минимальная стоимость виллы в Лимасоле составляет не менее €200 тыс., максимальная может доходить и до €1,5 млн (в шаговой доступности от моря). Аналог российской однокомнатной квартиры на Кипре (30-50 кв. м) в Лимасоле стоит €120-140 тыс., а в Пафосе, Ларнаке и Айя-Напе — €110-120 тыс. Наиболее популярная недвижимость — апартаменты. При этом они могут быть с одной, двумя или тремя спальнями. По информации "Вестника Кипра", самые распространенные среди апартаментов — квартиры с двумя спальнями — 55%, на односпальные приходится 22%, на трехспальные — 17%.
"В настоящий момент цены на рынке недвижимости Кипра стабильны. Существенно упал поток клиентов из Великобритании, но больше стало клиентов из России и Украины. Стабилизация цен внутри острова связана с мировым кризисом, но престижной недвижимости на побережье падение цен не угрожает, так как это популярное круглогодичное место отдыха",— считает руководитель проекта DPM холдинга "Миэль" Наталья Завалишина.
Обслуживание недвижимости напрямую зависит от типа приобретаемого объекта. Например, для односпальных апартаментов стоимостью €180 тыс. коммунальные расходы составят €500-700 в год, вода и электричество — €100 в месяц, а налог на недвижимость — €360.
По закону иностранец может получить разрешение на покупку недвижимости на Кипре с целью проживания или ведения бизнеса. Обычно разрешенный максимальный предел составляет два донума (около 2676 кв. м). "Под термином "иностранец" подразумеваются все неграждане Кипра. К категории иностранцев также относятся юридические лица, такие как зарубежные компании, зарегистрированные за пределами Кипра, кипрские офшорные компании или компании, управляемые и контролируемые некиприотами. В последнем случае подразумевается, что некиприоты держат более 50% акций предприятия или 50% кресел совета директоров",— поясняет руководитель отдела зарубежной недвижимости компании "БЕСТ-недвижимость" Юлия Титова.
Процедура покупки недвижимости на Кипре начинается с заключения контракта на покупку недвижимости с подробным описанием приобретаемого объекта. Контракт должен быть отправлен в Региональную земельную палату в течение двух месяцев с даты подписания его сторонами для регистрации. Извещение о получении контракта подтверждает собственность покупателя до тех пор, пока ему не выдадут индивидуальный титул собственности на недвижимость и не будет осуществлена полная передача собственности. Зарегистрированный контракт гарантирует невозможность продажи, покупки, аренды, заложения собственности без ведома покупателя.
"Для получения необходимого разрешения на покупку недвижимости следует заполнить заявление в совет министров. Это заявление в обязательном порядке содержит пункты, касающиеся личности запрашивающего, его финансового положения, а также все детали приобретаемой недвижимости. После получения разрешения совета министров должно быть подано заявление в Центральный банк для подтверждения того, что оплата осуществлялась в иностранной валюте (поступления из-за рубежа). В этом заявлении снова сообщаются все необходимые сведения о запрашивающем и приобретаемой недвижимости (прилагаются копия контракта, разрешения совета министров, документ, подтверждающий поступление платежей в иностранной валюте из-за рубежа)",— рассказывает Юлия Титова.
Для окончательной передачи собственности и получения титула иностранцу требуется заявление, подаваемое в региональную земельную палату, квитанции об оплате регистрационного сбора и налога на оформление собственности. Помимо заявления покупателю придется предоставить копию разрешения совета министров, сертификат, полученный от Центрального банка, счета, подтверждающие выплату всех налогов на покупку и регистрацию собственности, регистрационный сертификат недвижимости.
Покупка недвижимости, конечно, сопряжена и с определенными расходами. Через месяц после подписания контракта покупатель оплачивает гербовый сбор в размере €476. Самые большие расходы связаны с оплатой прогрессивного налога, который вносится один раз. Его размер зависит от стоимости недвижимости и составляет 3% для жилья до €85 тыс., при стоимости до €170 тыс. — 5%, более €170 тыс. — 8%. Налог на недвижимость платится регулярно, но им не облагаются объекты стоимостью менее €100 тыс., а если недвижимость находится в диапазоне €100-250 тыс., то владелец заплатит 0,2% стоимости.
Купить недвижимость на Кипре можно и в кредит. При этом банки готовы выдать кредит на 80% стоимости объекта на 15-20 лет как в евро, так и в иностранной валюте. При этом ставка по кредиту вдвое ниже российской — около 6% годовых.
Однако некоторые эксперты советуют не вкладывать сейчас деньги в недвижимость Кипра и, более того, отказаться от "островного" кредита. Финансовый кризис и проблемы на острове значительно сократили привлекательность инвестиций в кипрскую недвижимость. Предложения, обещающие роскошные апартаменты по цене московской квартиры, во многих случаях могут оказаться просто уловкой для привлечения клиентов в условиях падения спроса. По данным департамента внутренних налогов Кипра, доходы с капитала от продажи недвижимости упали на 17% за первые четыре месяца текущего года, а прибыль с налога на недвижимость за тот же период понизилась на 25%.
"Я бы советовала воздержаться от инвестиций в Кипр. Последние исследования говорят о том, что пик падения цен на Кипре прошел, однако не стоит ждать скорого роста. Цены на жилье продолжают падать. Кризис действительно оказал сильное влияние на рынок недвижимости Кипра, в первую очередь на жилой сектор. В то же время рынок острова страдает от нехватки инвестиций. Активность на этом рынке будет снижаться как в этом, так и в следующем году. Нехватка кредитных ресурсов — главная проблема для Кипра. Рынок недвижимости острова страдает от увеличения количества кредитных ограничений, и в таких условиях застройщикам становится все тяжелее работать",— говорит генеральный директор и совладелец группы компаний "Мультиброкер" Наталья Кирпиченко.
Помимо финансового кризиса остров страдает и от внутренних проблем. Уровень инфляции на Кипре — самый высокий в Евросоюзе, с 2006 года цены выросли в полтора раза. Вдобавок Кипр — европейский лидер и по росту цен на фрукты. За год рост цен на фрукты составил 22,7%.
Но самая большая проблема на Кипре — засуха и сокращение запасов пресной воды. "Режим ограниченного водоснабжения будет еще более ужесточен, если осень и зима в этом году вновь будут засушливыми. В некоторых районах Лимасола и Ларнаки водоснабжение на этой неделе было прервано на более длительный период. Запасы воды в Лимасоле почти закончились. Ситуация немного лучше обстоит в Ларнаке, где опреснительный завод теперь производит на 20% больше воды",— сообщает "Вестник Кипра".
"В настоящий момент водоемы Кипра заполнены всего на 8,4%. В прошлом году этот показатель составлял 24,3%. Подчеркнем: крупнейшая дамба острова Курис содержит всего 4,3 млн кубометров воды, тогда как рассчитана вмещать 115 млн",— пишет "Вестник Кипра". Отсутствие запасов пресной воды скажется и на рынке недвижимости. Правительство острова рассматривает возможность введения налога на бассейны. Более того, предполагается введение запретов на использование питьевой воды для бассейнов и на выдачу лицензий на строительство бассейнов, соединенных с городской системой канализации и водоснабжения. В целом будет ограничено число строящихся бассейнов, а те, у кого они есть, будут вынуждены закрывать их специальным тентом во избежание испарения (особенно летом).
По данным "Вестника Кипра", 83% жилых комплексов с апартаментами имеют общие бассейны, а если бассейна нет, то цена квадратного метра в таком комплексе автоматически снижается на 20-25%. Предложений без бассейна на рынке всего 4%, а средняя стоимость квадратного метра составляет €2097.
Стоимость недвижимости на первичном и вторичном рынках на Кипре практически не отличаются. Исключение — когда проект находится на стадии off plane, тогда квадратный метр может стоить на 20% меньше, чем в готовых домах. Однако и строящееся жилье буквально опутано проблемами. Покупателям трудно получить документ, подтверждающий право владения имуществом — титул владельца. "Как правило, титулы владельца удерживаются банками в качестве гарантии по долгам застройщика. Это значит, что недвижимость может быть изъята за неплатеж, если застройщик обанкротится, даже если сами домовладельцы не задолжали банку ни цента. К сожалению, случаи, когда банки через суды пытаются вернуть свои деньги, учащаются, их число в скором времени возрастет",— сообщает "Вестник Кипра".
Подумывая о приобретении недвижимости на Кипре, следует принять во внимание возможность получения вида на жительство на Кипре. Как правило, получить его довольно проблематично. По данным "Вестника Кипра", с 1960 года по сегодняшний день Кипр выдал 3615 паспортов гражданам других стран, среди них и наши соотечественники, и выходцы из стран СНГ. Как правило, визы на Кипре выдают на три месяца. Следовательно, нужно решить, стоит ли приобретать недвижимость только для собственного летнего отдыха. Впрочем, в остальное время имеющийся дом можно сдавать в аренду. Аренда недвижимости на Кипре зависит от сезона. Летним, или "красным", сезоном здесь считается период с апреля по октябрь включительно, зимним, или "низким", сезоном — с ноября по март.
Стоимость аренды на год составляет €500-2000 в месяц для студии, а если речь идет об односпальных апартаментах, то €700-3000. Аренда, как и стоимость квартиры, зависит от близости к морю.
Оплатить виллу стоимостью €600 тыс. самостоятельно для частного инвестора весьма проблематично. При кредите, взятом в банке на 15 лет, с минимальным первоначальным взносом 20% и процентной ставкой 6% годовых, ежемесячный платеж составит около €4 тыс. При этом переплата банку составит 50% от стоимости виллы. Для сравнения: снять номер в отеле в 10-15 метрах от моря можно за €80 в сутки. При этом за три месяца на оплату жилья уйдет около €7 тыс., тогда как расходы по кредиту за аналогичный период составят €12 тыс.