Застой на рынке первичного жилья в Петербурге, по прогнозам экспертов, будет способствовать смещению интересов инвесторов, желающих вложить средства в недвижимость, на загородный рынок. Однако пока спекулятивные настроения на пригородах сказываются мало. И хотя рынок малоэтажного жилья в 50-километровой зоне от Петербурга демонстрирует неплохую динамику, число клиентов, готовых приобретать там жилье, остается относительно небольшим. Массовым спрос на пригородные коттеджи и таунхаузы пока не стал. Этому способствует и слабое развитие ипотеки в данном секторе недвижимости. В причинах неразвитости жилищного кредитования разбирался корреспондент "Ъ-Дома" Роман Русаков.
Эксперты говорят, что на сегодняшний день рынок кредитования загородной недвижимости еще мало развит, но достаточно перспективен. "Пока доля сделок по загороду не превышает 10-12 процентов от общего объема ипотечных операций. Этот показатель значительно не изменился за последние 1-2 года. Мы видим строительство массы коттеджных поселков. Но большинство загородных домов, соответствующих требованиям банков, относятся к достаточно дорогому сегменту. Цены на такие объекты — около $400 тыс. и выше, далеко не каждый заемщик может предоставить в банк информацию о доходе для такой суммы кредита", — рассуждает Андрей Пименов, руководитель офиса Городского ипотечного банка в Санкт-Петербурге.
По его словам, кредитование загородной недвижимости сопряжено и с другими затруднениями. Загородный объект оценить сложнее, чем типовую квартиру. Если при оценке городских квартир обычно применяется метод сравнительных продаж, то для загородных домов этот метод не подходит, так как типовых, одинаковых объектов на этом рынке практически нет. Проблем добавляет и то, что фактическое состояние дома часто не соответствует документам: другие площади, незарегистрированные перепланировки и т. п. Приходится тщательно проверять все параметры.
Кроме того, немалый объем спроса при "загородном" кредитовании — на садовые дома, дачи, не имеющие статуса "жилой дом", пригодный для круглогодичного проживания. А по существующему законодательству на такие объекты не распространяется ипотека. Таким образом, схема сделки усложняется и не гарантирует получение продавцом денежных средств за реализованный объект. Поэтому продавцы садовых домов и дач не готовы продавать свои объекты покупателям с ипотечными деньгами.
Другой аспект данного вопроса — дом (строение, здание) должен быть заложен одновременно с правами на земельный участок, где расположен объект покупки. В строящихся коттеджных поселках, когда земельный участок не разделен под конкретные дома, процедуру оформления прав на участок, прилегающий к дому, обычно оставляют покупателю дома. В это время невозможно оформить ипотеку. Поэтому банки не готовы выдавать кредит, так как он до оформления прав на участок будет необеспеченным.
При решении этих проблем на законодательном уровне развитие рынка загородной недвижимости пойдет значительно быстрее.
"Сегодня банки кредитуют покупку строящегося дома, как правило, в рамках адресных программ по определенным коттеджным поселкам и с конкретными застройщиками. Здесь важна четкая, технологичная схема работы и оформления сделки. Спрос на загородные кредиты пока не очень большой. Как правило, на заемные деньги за городом покупают недвижимость те, кто уже обеспечен городским жильем. Еще мы заметили, что петербуржцы начали инвестировать в недвижимость Ленобласти. Тенденция весьма любопытная: горожане готовы влезть в долги, чтобы успеть вложиться в загородные объекты. Они уверены: эта недвижимость будет быстро дорожать, что окупит расходы на обслуживание кредита. Хотя в последнее время все же формируется слой потребителей, готовых купить загородный дом для постоянного проживания.
Сейчас банки только начинают присматриваться к рынку, к его потенциалу. И речь о конкуренции на нем пока еще не идет", — говорит господин Пименов.
Пропорциональный рост
Вячеслав Михайлов, директор по ипотечному кредитованию Санкт-Петербургского филиала Альфа-банка считает, что спрос на загородную ипотеку развивается пропорционально спросу на загородную недвижимость, который в последнее время увеличивается (по сравнению с первым полугодием 2007 года — примерно в 3 раза) "Основное ограничение увеличения спроса на загородную недвижимость — небольшое по объемам предложение в эконом-классе на первичном рынке, неразвитость дорожной и инженерной инфраструктуры, недостаток детских и школьных учреждений за городом. Семья, желающая переехать за город в коттедж на постоянное проживание, сталкивается с высоким уровнем цен. Хотя цена за квадратный метр в городе выше, но площадь дома обычно больше квартиры, плюс добавляется стоимость земельного участка, а число строящихся поселков, в которых можно купить дом с помощью ипотечного кредита, не превышает пары десятков. Также немаловажным фактором становится плата за ежемесячное содержание дома, превышающая плату за квартиру. Другим критичным моментом является транспортная доступность. Часто люди не готовы стоять часами в пробках на въезд и выезд из города. Для семей с детьми камнем преткновения становятся детские сады и школы", — оценивает состояние рынка господин Михайлов.
С точки зрения банков основным тормозом развития кредитования на первичном коттеджном рынке являются непрозрачность рынка земли, трудность перевода назначения земельных участков под индивидуальное жилищное строительство, чрезмерная бюрократизация при оформлении участков под застройку (купля-продажа, разрешение на строительство, согласование проектов), инженерная подготовка участков (коммуникации, электричество, водоснабжение), дорожная доступность. На вторичном рынке банки также предъявляют жесткие требования к объекту залога: если к речь идет о земле, она непременно должна иметь функциональное назначение под ИЖС, если речь о доме — он должен быть приспособлен для круглогодичного проживания, включая наличие электроснабжения, водоснабжения, отопления и транспортную доступность. Таких объектов пока немного, а остальные представляются для банка малоликвидными, что увеличивает риски при обращении взыскания. Альтернатива для заемщика. который имеет желание приобрести дом, не отвечающий условиям банка — взять кредит под залог имеющейся в собственности квартиры.
Вячеслав Михайлов сообщает, что сейчас самый популярный срок кредита на приобретение загородного жилья — 15 лет. Объем кредитов составляет около $200 тыс. "Список объектов на первичном рынке сильно ограничен (не более двух десятков поселков, застройщики по которым заключили договоры с банками). На 'вторичке' выбор также невелик — коттеджи, подходящие под довольно высокие требования банка. По качеству и удаленности это в основном недавно построенные дома из различных материалов, срок службы которых оценивается в длительное время; дома, расположенные как можно ближе к городу (если дом приобретается для постоянного проживания) или ближе к природе — чистому воздуху, тишине и водоемам (если дом приобретается в качестве дачи)", — рассказал господин Михайлов.
По его словам, чтобы сделать "загородные" кредиты более доступными, банки должны активнее работать с загородными девелоперами, которые уже доказали свою состоятельность, реализовав несколько проектов. Сейчас это уже происходит — если год назад количество поселков, где можно было купить коттедж в кредит, исчислялось единицами. В настоящее время оно исчисляется десятками.
Юлия Нигуль, заместитель руководителя загородного отдела департамента маркетинга компании "Петербургская недвижимость" считает, что ключевыми проблемами ипотечного кредитования загородных объектов являются отсутствие градостроительной документации в населенных пунктах Ленинградской области, недооформленные документы на землю, "темные" схемы получения земельных участков, в результате чего значительная часть застройщиков приступает к строительству, не имея на руках разрешения. Кроме того, сейчас, когда рынок все еще находится в стадии формирования, нередко определить добросовестность застройщика бывает крайне сложно — компаний, реализовавших несколько проектов в области коттеджной застройки, в регионе единицы. Также она выделяет сложности с оценкой ликвидности загородного объекта. "Результатом перечисленных проблем является тот факт, что из 127 коттеджных поселков кредитуется лишь 21 проект, — говорит она. — Кстати, хочу отметить, что из 21 кредитуемого объекта 8 расположены на землях, предназначенных для осуществления деятельности дачных и садоводческих объединений (например, 'Новое Минулово' — банк ВЕФК, 'Золотая бухта' — Инвестбанк, 'Сосновый хутор' — 'Уралсиб'), хотя еще 2 года назад ипотечные кредиты встречались только на объекты, расположенные на землях ИЖС".
Две схемы
По словам Юлии Нигуль, на рынке коттеджных поселков существуют 2 основные схемы ипотечного кредитования. Первая — совместный инвестиционный проект банка и застройщика: банк инвестирует в строительство объекта и предлагает программу ипотечного кредитования, и вторая — проект аккредитован банком. В качестве примера такой схемы она приводит "Павловский малоэтажный ансамбль" ("Еврофинанс" — Московский народный банк), "Южный берег" (Сбербанк), банк ВЕФК; проекты "Петербургское садовое кольцо" ("Теплый дом", "Лесная дача", "Еловый дом") — ВТБ 24, Сбербанк, банк "Санкт-Петербург", банк "Возрождение", Башэкономбанк. В качестве банков, активно работающих на загородном рынке, она выделяет "КИТ Финанс" и Сбербанк.
"Каждый раз, рассуждая об ипотеке, мы в первую очередь надеемся на то, что она представляет собой реальный инструмент для улучшения жилищных условий основной массы населения. В качестве примера, наглядно иллюстрирующего текущую 'доступность' загородной недвижимости для людей со средним достатком, приведу пример: Всеволожский район, малоэтажный комплекс 'Янино'. Минимальное предложение в проекте — секция в таунхаусе 111 кв. м с придомовым участком 2 сотки, цена объекта — 5,95 млн рублей. Проект кредитует 'КИТ Финанс'. Залогом выступает приобретаемый объект. Первоначальный взнос — не менее 20%, в нашем случае — 1,119 млн, сумма кредита — 4,76 млн рублей. Срок кредита — 10 лет, необходимый уровень подтвержденного совокупного дохода семьи (по справке 2-НДФЛ) составляет 160 тыс. рублей в месяц! Ежемесячный платеж по кредиту составит 79,707 тыс. рублей. Эту сумму нужно выплачивать каждый месяц в течении 10 лет! И это один из самых бюджетных вариантов, представленных на рынке, наименее удаленный от города", — сетует госпожа Нигуль.
Директор департамента ипотечного страхования агентства недвижимости "Бекар" Алексей Кошелев подтверждает мысль коллеги из "Петербургской недвижимости". Он сообщил, что в его агентстве ипотечных сделок по загородному жилью всегда было немного. "Дело в том, что цены на загородное жилье сейчас сумасшедшие. Если квартиру в городе можно купить за 3 млн рублей, то за коттеджный дом придется выложить от $5 тыс. до $1 млн. Поэтому аудитория покупателей загородных домов довольно узкая: в первую очередь люди стремятся купить себе все-таки не загородный дом, а квартиру в городе. В связи с этим сложно говорить о росте сделок по загородному жилью: их, в принципе, очень немного было и есть сейчас", — отметил Алексей Кошелев.
Десяток программ
Динара Юнусова, вице-президент по развитию бизнеса DeltaCredit рассказывает: "Для покупки загородных коттеджей в кредит нашим клиентам мы предлагаем программу ипотечного кредитования под залог имеющегося у них жилья. Как правило, люди, покупающие недвижимость за городом, уже имеют квартиру в этом городе. Поэтому данная схема — одна из самых выгодных для приобретения такого рода недвижимости, потому что, во-первых, она проще технически и требует меньших затрат времени, а во-вторых — позволяет получить в кредит довольно существенную сумму (до 70 процентов от стоимости закладываемого жилья) на более выгодных условиях, чем предлагают программы целевого кредитования покупки загородного жилья". Ирина Щеголихина, заместитель директора департамента специализированных продаж банка "КИТ Финанс" отмечает, что в общем объеме ипотечных сделок приблизительно 15-20% приходится на загородную недвижимость. "Программы кредитования на загородную недвижимость предлагают многие банки. Но загородная недвижимость — продукт достаточно сложный, необходимо учитывать практику залогового кредитования на сегодняшний день, специфику конкретного региона. Еще сложнее обстоят дела с домами, находящимся на стадии индивидуального строительства. В этом случае каждый объект необходимо подвергать более тщательной проверке, сложно определить динамику цены и ликвидность такого объекта. Чуть проще обстоят дела с коттеджными поселками, но и здесь существуют проблемы для аккредитации в банке. Одна из наиболее частых проблем связана с недоработками, имеющимися в действующем законодательстве. Несмотря на существующие сложности, развитие малоэтажного строительства приобретает массовый характер, осваивается все больше территорий под застройку. В свою очередь, банковский сектор понимает значимость и перспективность данного направления и находит разумные пути кредитования загородной недвижимости", — говорит госпожа Щеголихина. Заместитель начальника центра ипотечного кредитования Энергомашбанка Евгения Касавцева тем не менее полагает, что инвестирование в загородную недвижимость является привлекательным сектором в ипотечном кредитовании. Оно также предполагает высокую доходность, что, впрочем, сопровождается высокими рисками, оценивая которые, кредиторы неохотно осваивают и реализуют соответствующие кредитные программы. По ее оценкам, на российском рынке сегодня существует около 15 таких программ. "Темпы роста объемов кредитования по этому виду недвижимости — не более 1-2 процентов в год, что значительно отличается от рынка кредитования в целом. Однако перспективы развития существуют, повышается платежеспособность потенциальных заемщиков, меняются ориентиры кредитных организаций", — рассуждает госпожа Касавцева. По ее мнению, высокая конкуренция на рынке ипотечного кредитования вторичного рынка приводит к созданию и освоению первичного рынка, в том числе загородного жилья.
Константин Костин, директор по развитию London Consulting & Management Company (LCMC) полагает, что ипотечных программ по загородному жилью и того меньше — всего их, по его оценкам, наберется лишь десяток. "Подобные программы предлагают Абсолют-банк, Газпромбанк, Городской ипотечный банк, Сбербанк, банк 'Сосьете Женераль Восток', 'Райффайзенбанк Австрия', ФОРА-банк и некоторые другие кредитные организации", — говорит господин Костин.
Константин Мурашкин, руководитель группы ипотечного кредитования филиала "Северная столица" ЗАО "Райффайзенбанк" также считает, что говорить о сильном изменении доли ипотечных кредитов на приобретение загородного жилья сейчас не совсем оправданно. "Тому есть несколько причин. Во-первых, если говорить о первичном рынке, то большинство объектов недвижимости (объект недвижимости в данном случае — дом, расположенный на земельном участке) находятся в садоводствах, что автоматически лишает постройки, в том числе коттеджи, формального (с документальным подтверждением) статуса жилого помещения. Соответственно, к таким объектам сложно применять положения федерального закона 'Об ипотеке' в части возникновения ипотеки в силу закона.
Во-вторых, направление централизованного строительства коттеджных поселков в последнее время демонстрирует высокую динамику, но схемы продаж, применяемые в подобного рода случаях, не всегда соответствуют требованиям банка. А именно — в качестве залогового обеспечения, как правило, предусматривается лишь земельный участок. При этом категория земель не всегда предназначена для целей индивидуального жилищного строительства: нередко дачные некоммерческие партнерства образованы на землях сельскохозяйственного назначения, которые не могут выступать предметом залога. Соответственно, для финансирования строительства загородного дома с использованием кредитных ресурсов в вышеописанной ситуации в качестве залогового обеспечения банкам остается рассматривать лишь имеющееся у заемщика жилье (например, квартиру)", — сетует господин Мурашкин.
Он указывает на то, что как правило, при приобретении частным лицом в кредит загородного дома на вторичном рынке, банк сталкивается с такими особенностями данного вида сделки, как не совсем прозрачный механизм строительства дома, отсутствие четких проектов и соблюдения технологий строительства. "В таких случаях банки предъявляют к подобным объектам требования по оформлению земельного участка и дома в собственность, а также по наличию систем жизнеобеспечения — водопровод, канализация, отопление, электричество. Тип систем большого значения не имеет, они могут быть центральными или локальными: скважина или колодец, электрические конвекторы или котел на жидко-твердом топливе и т. д. Однако нередко встречаются объекты на которых отсутствует та или иная система, что осложняет процесс одобрения жилья. На первичном рынке подобных проблем намного меньше, практически все коттеджные поселки отвечают требованиям к наличию современных систем жизнеобеспечения", — говорит господин Мурашкин.
Доля загородного инвестора
Получить ипотечный кредит на загородный дом на стадии его строительства в банках достаточно сложно. Чаще всего кредит предоставляется нецелевой, под залог уже имеющегося жилья. Райффайзенбанк предоставляет кредиты на оплату строительства загородного дома вне зависимости от стадии строительства объекта, осуществляя кредитование заемщиков в рамках программы с нецелевым характером использования кредита под залог имеющегося в собственности жилья. Существует также программа кредитования готовых объектов загородной недвижимости, приобретаемых на вторичном рынке. На первичном рынке представлены различные схемы кредитования, предусматривающие как залог имеющейся в собственности недвижимости, так и поручительство физических либо юридических лиц. Ранее на рынке имели место программы, связанные в плане обеспечения кредита исключительно со строящимся объектом, но сейчас их количество минимально.
Наталья Хмельницкая, директор департамента крупных земельных участков АРИН подтверждает, что объем выданных ипотечных кредитов на приобретение жилья за городом, по сравнению с общими показателями жилищного ипотечного кредитования, пока остается небольшим. Однако количество сделок с привлечением заемных средств постоянно растет. "Так, если в прошлом году по ипотечной схеме приобретались дома в единичных случаях (на моей памяти прошли всего 1-2 сделки), то в этом году их количество удвоилось или утроилось", — отмечает госпожа Хмельницкая. Это конечно, немного, но есть повод рассматривать увеличение доли ипотечных сделок как тенденцию. Можно сказать, что сегодня участие кредитных организаций в сделке на загородном рынке перестало вызывать настороженность как самих банков, так и продавцов домовладений. Наталья Хмельницкая также замечает, что получить кредит на приобретение дома, который находится на землях сельхозназначения и рассматривается как дачный, достаточно сложно, но все же такая возможность есть. "Но в этом случае кредит выдается на сумму, не превышающую 50 процентов оценочной стоимости земельного участка", — отмечает она.
По мнению Натальи Хмельницкой, как таковой ипотеки на первичном загородном рынке не существует. "Можно получить кредит 'на строительство и реконструкцию', купив земельный участок и заложив его банку. Процентные ставки в этом случае несколько выше, чем при ипотечном кредитовании", — рассказывает эксперт о еще одной схеме.
Зося Захарова, руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН отмечает, что более охотно банки дают ипотечный кредит на покупку загородного жилья под залог городской квартиры. "В этом случае банки готовы давать кредит под более низкие процентные ставки. Разница может составлять от одного до трех процентов", — говорит она.
В то же время специалисты АРИН сообщают, что уже сегодня появилась тенденция привлечения банков к реализации крупномасштабных комплексов, таких как "Новая Ижора", "Янино" и т. д. В столь крупных комплексах количество покупок с привлечением ипотечного кредита доходит до 40% от всех сделок купли-продажи.
Финляндия портит показатели
Павел Созинов, вице-президент Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга и Ленинградской области считает, что пригородная недвижимость не может рассматриваться инвесторами как некий аналог капиталовложения. И конкурентами местной недвижимости здесь служат продавцы в соседней Финляндии: "Многие объекты, предлагаемые сегодня на рынке загородной недвижимости Петербурга и Ленобласти, имеют проблемы либо с оформлением прав собственности, либо с инженерией. Например, в соседней Финляндии эти проблемы практически отсутствуют. Кроме того, инженерно подготовленные участки в зонах, приближенных к российской границе, стоят в несколько раз дешевле, чем в Ленобласти. Впрочем, ориентируясь на возрастающий спрос у россиян, стоимость земельных участков в Финляндии стала прирастать и за последний год увеличилась вдвое. Покупка земельных участков и коттеджей в Финляндии привлекает сегодня многих жителей приграничных регионов России — прежде всего, петербуржцев и москвичей. Помимо относительно невысокой цены, приобретение недвижимости в Финляндии имеет и другие выгоды — понятное и четко исполняемое властями законодательство, отсутствие проблем с прокладкой инженерии, низкие (по сравнению с российскими) цены на стройматериалы, очень высокое качество. Поэтому ипотека на загородном рынке Петербурга и Ленинградской области развивается медленно", — говорит господин Созинов.
"Сегодня доля ипотеки на загородном рынке оценивается в пределах трех-пяти процентов, что практически не отличается от показателей по прошлому году. Из более чем ста коттеджных поселков в листингах лишь в каждом шестом предлагается возможность ипотечного кредитования. В наибольшем фаворе у банков поселки, застройщики которых аффилированы к этим кредиторам, однако в сегодняшней сложной ситуации, когда лишних средств у банков нет, такие поселки станут скорее исключением, чем правилом", — заключает Павел Созинов.