Усложнение условий получения ипотечных кредитов и улучшение технологий проверки документов при заключении сделок привели к практической смерти ранее популярного вида страхования на рынке недвижимости: страхования права собственности — титула. Как признают страховщики, сейчас сделки по титульному страхованию единичны. Нужно ли пытаться возродить этот вид страховки, разбирался корреспондент ПАВЕЛ НИКИФОРОВ.
Титульное страхование (или страхование риска утраты права собственности) защищает собственника имущества от финансовых потерь в случае, если право собственности страхователя на имущество оспорено третьей стороной. А с такой ситуацией может столкнуться каждый. Даже прожив несколько лет во вроде бы законно купленной квартире, ее владелец может получить сообщение, что в местный суд поступил иск о признании сделки ничтожной. Причин появления исков, связанных с проверкой правомочности владения собственностью, множество. Страховым случаем по титульному страхованию является "вступившее в законную силу решение суда о признании сделки с недвижимостью недействительной". После вступления в силу такого решения страхователь обязан подать страховщику заявление о наступлении страхового случая, приложив к нему договор страхования (полис) и копию решения суда. Получив эти документы, страховщик составляет акт о наступлении страхового случая и размере причиненного ущерба. После выполнения обязательств по страховой выплате к страховщику переходит право требования к другим лицам, ответственным за причиненный ущерб, в пределах суммы произведенной страховой выплаты.
В среднем страховка на один год стоит 0,2-0,7% от действительной стоимости объекта, и ее стоимость зависит от количества сделок с объектом, рода сделок (приватизация, купля-продажа, мена, дарение, пожизненное содержание с иждивением и т. д.), количества лиц, зарегистрированных на объекте, наличия доверенностей, вида объекта (квартира, коттедж, земельный участок, нежилое строение), а также стоимости самого объекта.
Несмотря на все преимущества, последние три года привлекательность титульного страхования падает, причем быстрыми темпами. Так, по словам представителей одной из страховых компаний, если в 2006 году ею было продано более 4 000 титульных страховок, то за 2007 год — чуть более 200, а в этом году — меньше 50. До последнего время банки со своими ипотечными программами выступали здесь в роли чуть ли не благородных рыцарей-спасителей. Благодаря их обязательному требованию страхования титула на приобретаемое жилье, доля ипотечных сделок, где имеет место страховой случай — потеря права собственности, стремилась к нулю. Но это уже в прошлом, после 2006 года практически все банки убрали требования по обязательному страхования титула при получении кредита. Ипотечным клиентам этот вид страхования, явно удорожающий стоимость кредита, порой кажется лишним и ненужным. Кроме того, девиз "Если одобрили — значит, с квартирой все в порядке!" является лейтмотивом действий покупателя. Проверка сделки страховщиком, после которой он сообщает о готовности застраховать квартиру, сама по себе дает определенную уверенность в приобретаемом жилье, а за полисом можно и не приходить.
Рулетка без страховки
Титульное страхование оказалось ненужным несмотря на то, что количество мошенничеств за последние годы если и уменьшилось, то не сильно. В 2007 году в УФРС Москвы право собственности на жилье было зарегистрировано 77 393 раза. По данным страховой группы "Россия", за тот же год было вынесено 812 решений о признании сделок купли-продажи недействительными — это более 1% от общего количества. Чаще всего причиной наступления страховых случаев является признание сделок недействительными в связи с недееспособностью продавцов или ущемлением прав несовершеннолетних. В Петербурге точной статистики за 2007 год нет, но соотношение "одна оспоренная сделка на 100-120 проведенных" эксперты считают справедливым.
По мнению экспертов, страховые случаи есть практически у всех компаний, но попытка выяснить, сколько конкретно их было и сколько по ним выплатили, заканчивается безрезультатно. По словам доцента кафедры страхования факультета экономики и финансов СПбГУ Дениса Горулева выплаты, конечно, были. "В основном это касалось случаев, когда титул являлся объектом залога. Очень много было выплат и даже пара компаний на этом погорели". Правда, конкретные примеры ни он, ни другие страховщики привести не смогли.
Как признают эксперты, именно отсутствие положительной информации о выплатах могло сыграть со страховщиками плохую шутку.
Время-деньги
Еще одна проблема титульного страхования в том, что урегулирование убытка по нему занимает значительные сроки, поскольку напрямую зависит от хода и результата судебного процесса, который может сильно затягиваться и длиться от двух до пяти лет. А цена на недвижимость не стоит на месте. Если взять последние три года, то она выросла минимум в два раза. И в данном случае встает вопрос страховой суммы: ведь когда сделка совершается, страховка оформляется на реальную стоимость или ее часть. А когда, к примеру, через несколько лет происходит страховой случай, страховая выплата становится неадекватной стоимости жилья на рынке. "Пока страхового случая не происходит, об этом, к сожалению, мало кто думает, — считает Екатерина Шулепникова, генеральный директор Первой титульной страховой компании. — И в том числе есть страховые компании, которые страхуют титул на какие-то абсолютно смешные минимальные суммы".
Чтобы избежать негативных последствий, страхователь должен самостоятельно отслеживать рост стоимости недвижимости и достраховывать свое имущество, доводя страховую сумму до рыночного уровня цен.
С позиции вероятности наступления страхового случая по титульному страхованию наиболее "опасным для вскрытия" мошеннических действий являются первый и реже — второй год страхования. "Если говорить об иных причинах наступления страховых событий, то здесь сложно выделить какой-либо определенный период, — отмечает заместитель директора Санкт-Петербургского филиала Первой страховой компании Сергей Лысенко, — Особо стоит отметить, что истечение срока исковой давности (три года — по нашей практике), ни в коем случае не служит сколько-нибудь значимой защитой. Поэтому снятие обязанности по страхованию титула на четвертый и последующий годы страхования в рамках комплексного ипотечного договора, на мой взгляд, является неправильным шагом".