Начавшаяся три года назад практика передачи государственной недвижимости Петербурга в доверительное управление закончилась, так и не начавшись. С внедрением этого инструмента связывались серьезные надежды на повышение эффективности использования городской недвижимости (в том числе — зданий-памятников в историческом центре города, нуждающихся в серьезных ремонтно-реставрационных работах). Передав в управление пять зданий общей площадью 27 тыс. кв. м, власти столкнулись с массой судебных исков. Поначалу чиновники просто спускали процесс на тормозах, обещая выставить новые объекты. Теперь же, по мнению экспертов, власти сделали выбор в пользу продажи имущества.
Надежды на доверительное управление как успешный и востребованный инструмент подкреплялись тем, что и закон "О доверительном управлении имуществом Санкт-Петербурга", и пакет подзаконных актов вырабатывались в процессе пятилетнего диалога КУГИ и бизнес-сообщества. Чиновники признавали: частные компании смогут эффективнее управлять сложными объектами, где обитает много арендаторов. Наводить порядок с эксплуатацией зданий, менять инженерию, выполнять ремонтные и даже реставрационные работы город сам не мог. Сохраняя в собственности города ценные объекты недвижимости, администрация с помощью доверительного управления могла бы добиваться улучшения их состояния и повышения их рыночной стоимости.
Пообещав передать в управление 200 тыс. кв. м недвижимости, чиновники вскоре сократили объем ежегодного предложения до 50 тыс. кв. м. На деле же были предоставлены лишь четыре объекта (27 тыс. кв. м). А два последних года конкурсы вообще не проводятся.
Арендаторы против
И, как признают в КУГИ, по причине яростного сопротивления арендаторов зданий, которые город планировал отдать в управление. "Арендаторов пугает перспектива постоянного присутствия на объекте профессионального управленца (вместо эпизодических контактов с сотрудниками КУГИ), который не только вникает в специфику использования площадей, но и может инициировать пересмотр арендных ставок, установленных по массовой методике, в соответствии с реальной рыночной оценкой. Управляющий может попытаться найти в действиях арендатора нарушения и получить основания для расторжения в судебном порядке договора аренды", — уверен Владимир Гаврильчук, генеральный директор корпорации "Адвекс. Недвижимость".
Степень беспомощности доверительного управления особенно колоритно проявляется в случае ООО "РЭО Сервис". Выиграв в декабре 2005 года конкурс, эта компания до сих пор не может прийти на объект на Измайловском проспекте: он занят колледжем, у которого договор аренды истек еще 2 декабря 1996 года. Более половины площадей колледж в учебных целях не использует. Тем не менее, освободить здание не удается: усилена его охрана, тянутся суды, звучат обвинения в рейдерстве и т. п.
Типичной проблемой оказывается расхождение между условиями конкурса (объем передаваемых в управление площадей, сроки их освобождения и т. д.) и действительностью. Первым сигналом стал конфликт со зданием-памятником на Невском, 7. Помимо ряда нестыковок в информации оказалось, что уже в ходе конкурса с некоторыми арендаторами были на длительный срок перезаключены договоры по ставкам ниже рыночных. В частности, это удалось ОАО "Центральное агентство воздушных сообщений" — решение было пролоббировано под предлогом "социальной значимости" нахождения авиакасс именно в этом здании. Подобный прием пользуется популярностью. С аналогичной проблемой столкнулся и "ВМБ-траст". После того, как компания выиграла конкурс по зданию на Большом проспекте П. С., ее поставили перед фактом: Восточно-Европейский институт психоанализа заключил договор безвозмездного пользования зданием на 49 лет.
Проигрышное сравнение
Причем выгодность доверительного управления признают и сами власти. По подсчетам КУГИ, объекты, находящиеся под доверительным управлением, приносят в бюджет города на 35% больше доходов, чем те, которые сдаются в аренду. Правда, цифры пока несравнимы: если в 2007 году доля доходов, которые получает городской бюджет от передачи объектов в доверительное управление, составляла 106 млн рублей, то аренда приносит казне более 7 млрд рублей ежегодно.
В настоящее время в Петербурге, по мнению представителей управляющих компаний, сложилась ситуация, когда город более заинтересован в продаже своего имущества, чем в его длительной сдаче в аренду. "С позиции единовременного пополнения бюджета продажа более выгодна, но если смотреть в перспективе, доверительное управление способно принести бюджету больше доходов, — уверен Сергей Игонин, управляющий партнер "АйБи Групп". — Даже если в городе существует задел по объектам недвижимости на ближайшие 18 лет, он все равно рано или поздно будет исчерпан, а возобновлять этот ресурс никто не собирается. Во всяком случае я не слышал ничего о строительстве новой доходной недвижимости за счет средств бюджета".
Проблемный объект
На сегодняшний день наиболее проблемным из немногих объектов городского имущества, находящихся в доверительном управлении, является здание на Невском проспекте, 7-9. Здесь очень много так называемых "социальных" арендаторов, выселить которых управляющая компания (УК "Питер") не имеет права. Продажа этого здания, по экспертным оценкам, способна пополнить городской бюджет на 900 млн рублей, но его грамотная эксплуатация через доверительное управление способна приносить петербургской казне около 80 млн рублей ежегодно. "У города пока нет механизмов нормальной эксплуатации зданий, — считает Александр Гришин, генеральный директор ЗАО "УК 'ВМБ-Траст'". — Сегодня доверительное управление — это выжимание дохода из объекта".
Дальнейшие перспективы доверительного управления в Петербурге выглядят весьма призрачными. Здания, еще более года назад обозначенные руководителями КУГИ как возможные объекты для передачи в управление, так и числятся в "первоочередных". Среди них, к примеру, здание на улице Зодчего Росси, занятое сейчас всевозможным госструктурами, проектными организациями и т. п. В КУГИ затрудняются назвать сколько-нибудь определенные сроки выставления объектов на конкурс. Очевидно, пока не приходится говорить о массовом применении инструмента доверительного управления, и это вызывает у бизнесменов лишь сожаление. "Конечно, хотелось бы более высокой интенсивности передачи объектов, — отмечает господин Гришин. — Все-таки мы рассчитываем, что у нас в портфеле будет с десяток городских объектов. Мы собираемся и впредь участвовать в конкурсах. В общем, доходность управления городской собственностью может находиться на том же уровне, что и при управлении частными объектами. Причем можно сократить эксплуатационные расходы, если одновременно заниматься несколькими объектами, расположенными в одном районе. Но ведь и городу выгодно максимально широкое использование механизма доверительного управления. Передача объектов в управление — фактически девелоперский бизнес, способ повысить рыночную стоимость недвижимости, которую город в будущем сможет продать с большим экономическим эффектом".
Павел Никифоров