Участники рынка считают Всеволожск одним из самых перспективных городов Ленинградской области. Близость к Петербургу и развитая промышленность приравнивают цены на недвижимость в городе к петербургским. Среди проблем большинство экспертов выделяют недостаточно развитую систему дорог, которая затрудняет сообщение с Санкт-Петербургом. Основной объем инвестиций в районе придется на жилую недвижимость.
Всеволожский район — один из самых популярных в Ленинградской области. Наиболее динамичен и показателен сам город Всеволожск. Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке приближается к петербургской периферии — 75-77 тыс. рублей — она сопоставима со стоимостью в Колпинском и Кронштадтском районе, но на 25% ниже среднегородских цен. По данным Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга и Ленинградской области, рост цен на жилье с декабря 2007 года составил почти 50% — сказались недооцененность предложения и опережающий рост цен на более дешевые, по сравнению с петербургскими, объекты. Но в настоящее время рынок испытывает тот же относительный перегрев, который можно наблюдать в мегаполисе — за неделю цены скорректировались на 0,5% в сторону уменьшения. На этом фоне на рынке строящегося жилья появились очень конкурентоспособные предложения с несколько удаленными сроками сдачи — 2010-1011 год. Предложения начинаются от 50 тыс. рублей за квадратный метр или около 2 млн рублей — за однокомнатную квартиру. В среднем, цена предложения на первичном рынке — от 60-65 тыс. рублей за квадратный метр (в Петербурге в среднем — 90 тыс. рублей). Объем предложения квартир и комнат в многоэтажных домах в листингах достаточно весом — до тысячи объектов. Средняя стоимость сотки земли во Всеволожском районе — 150-160 тыс. рублей, но встречаются предложения и по 300 тыс. Стоимость малоэтажного дома в ИЖС оценивается в среднем в 5 млн рублей.
Неясные перспективы
"Основная проблема Всеволожска — неясные перспективы развития. С одной стороны, город и весь район рассматриваются как курортный, отсюда и высокие ценовые показатели на землю, и самое большое число коттеджных поселков в Ленобласти. Во Всеволожском и Выборгском районах сосредоточено до 85 процентов коттеджных поселков, и лишь 15 процентов приходится на остальные районы Ленобласти. С другой стороны, есть противоположная тенденция — развитие Всеволожского района как промышленного района. Здесь формируется достаточно значительный промышленный анклав, много предложений коммерческой недвижимости — в основном складской. Противоречия по целевому использованию пригородных земель здесь обнажаются наиболее остро на фоне резкого удорожания ее стоимости", — рассуждает Павел Созинов, вице-президент Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
"У Всеволожска были очень светлые перспективы, когда он рассматривался в качестве областной столицы. Сейчас, при реализации жилищных проектов в Янино и Кудрово (если состоится), а также проектов создания производств, Всеволожск потихоньку может превратиться в один из ближних пригородов Санкт-Петербурга — не фешенебельный, в отличие от Пушкина, Павловска, Петергофа, а более доступный для среднего класса", — говорит о перспективах города Дмитрий Свительман,генеральный директор ООО "Аверс-аналитика". Сергей Рылин, консультант по инвестициям и маркетингу компании Maris Properties in association with CB Richard Ellis также считает, что Всеволожск (как пригород Санкт-Петербурга расположенный довольно близко) является привлекательным для инвесторов лишь в сегменте жилой и сопутствующей коммерческой недвижимости. "В настоящее время в этом сегменте наблюдается значительный интерес со стороны инвесторов. Причем, благодаря значительным свободным земельным участкам, существует возможность развития самых разнообразных проектов по направлениям как многоэтажного жилого строительства, так и малоэтажного", — говорит он.
Сергей Федоров, директор по развитию компании Praktis CB считает, что в отличие от Всеволожского района, где реализуются масштабные инвестиционные проекты (вблизи КАД и административной границы с Петербургом), сам город Всеволожск в силу небольшого населения (45 тыс. чел.) не является сколько-нибудь значимым с точки зрения объемов рынком коммерческой недвижимости. "За последнее десятилетие здесь сформировались промзоны, в которых находятся следующие промышленные предприятия: автосборочный завод компании Ford, шинный завод Nokian Tyres, типография 'МДМ-печать', завод по производству водонагревателей компании Merloni TermoSanitari S.p.A., Невский керамический завод, мясоперерабатывающий завод 'Эконорд', фабрика 'Морепродукт' и ряд других. Впрочем, по оценке экспертов, потенциал промзон, благодаря которым район в свое время сделал ощутимый скачок (Кирпичный завод, Коммунально-складская зона во Всеволожске), уже задействован на 90 процентов", — говорит Сергей Федоров.
Николай Пашков, директор по профессиональной деятельности Knight Frank St. Petersburg, напротив, считает, что Всеволожск — город самый перспективный в Ленобласти и самый интересный для тех, кто готов переехать из Петербурга в область. "В первую очередь это связано с развитием дорожно-транспортной сети в районе Всеволожска, очень хорошими природными особенностями с преобладанием хвойных лесов. Вместе с тем город обладает местами приложения труда — имеются крупные предприятия Ford, Nokian Tyres и другие. Социальная инфраструктура с учетом растущего жилого сектора развита недостаточно, но есть планы по ее развитию. Городские девелоперы уже тоже обратили внимание на Всеволожск, наиболее яркий пример — два достаточно крупных проекта Ленстройтреста в микрорайоне Южный и в поселке Янино. В центральной (старой) части Всеволожска преобладает частная застройка. В настоящий момент активное строительство идет в микрорайоне Южный", — рассказывает господин Пашков.
Вперемешку
Зося Захарова, руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН отмечает, что на территории Всеволожского района, которая расположена рядом с городом Всеволожском и ближе к Петербургу, ведется смешанная застройка: и комплексные масштабные поселки эконом-класса, например — "Янино-1", "Янино-2", и элитные коттеджные поселки. "Кроме того, там стали появляться проекты строительства многоквартирных среднеэтажных и многоэтажных домов. Что касается более удаленных от Петербурга территорий района (от 30 км и далее), то они развивается под коттеджное строительство. Основное преимущество района — хорошая транспортная доступность, живописные места, развитая инфраструктура. Благодаря этому коттеджные поселки, реализующиеся там на некотором удалении от Петербурга (от 30 км) можно смело позиционировать как бизнес-класс. В то же время благодаря хорошей транспортной доступности, в самом Всеволожске, а также на территории, расположенной в непосредственной близости к нему, пользуются популярностью проекты эконом-класса, которые уже сегодня становятся реальной альтернативой городскому жилью. Но у района есть и минусы. Основной из них — отсутствие озер и большой воды. Вследствие этого элитное коттеджное строительство вряд ли будет здесь активно развиваться", — считает госпожа Захарова.
Евгения Васильева, руководитель отдела консалтинга ASTERA St. Petersburg отмечает, что в год во Всеволожском районе вводится около 130 тыс. кв. м жилой недвижимости.
"Основной сложностью для развития города является транспортная инфраструктура. Общественного транспорта для коммуникаций с Петербургом достаточно, но трассы, ведущие в город, узкие: в некоторых местах это всего лишь двухполосная дорога, что существенно влияет на длительность пути до Петербурга. Тем не менее, с точки зрения привлекательности жилья, Всеволожск востребован покупателями. Причем, если спрос на квартиры в многоэтажных многоквартирных домах простимулирован в том числе в силу более низкой цены продаж относительно Петербурга, то спрос на коттеджи, индивидуальные загородные дома во Всеволожском районе продиктован устоявшимся представлением об этом районе как о премиальной зоне с хорошей доступностью, красивейшей природой и складывающимися анклавами социально однородных жилых комплексов", — говорит Екатерина Гуртовая, директор управления оценок и разработки концепций холдинга RBI.
Матвей Закашанский, генеральный директор ЗАО "Строительное объединение 'М-Индустрия'" отмечает: "Интерес девелоперов к зоне Всеволожска достаточно велик — несмотря на территориальную близость к Петербургу, его рынок земельных ресурсов еще достаточно значителен. Об этом, в частности, свидетельствует активность девелоперов (особенно в районе Кудрово), где в ближайшее время будет возводиться около 1,2 млн кв. м жилья. Однако сегодня рынок жилья недообеспечен и качественно, и количественно. По некоторым оценкам, в территориальной зоне Всеволожска существует вакантная емкость на уровне 150 тыс. кв. м в год".
Коммерческая недвижимость — не в чести
"Пока нормальной офисной недвижимостью Всеволожск не избалован. Только сейчас ЗАО 'Окстрой' строит два бизнес-центра в самом городе. В то же время наиболее перспективным станет строительство нового для России формата коммерческой недвижимости: бизнес-парков. Несмотря на удаленность от центра города, они имеют ряд преимуществ: низкая стоимость аренды земли, возможность создания удобной парковки, мест для отдыха, транспортных коммуникаций. Цены на аренду офисной недвижимости во Всеволожском районе составляют от 5 до 15 тыс. рублей за квадратный метр в год.", — рассуждает руководитель департамента загородной недвижимости корпорации "Адвекс. Недвижимость" Станислав Азацкий.
Дмитрий Свительман отмечает при этом, что во Всеволожске, как и в других крупных районных центрах области, ставки на привлекательную коммерческую недвижимость выше, чем в Санкт-Петербурге, — вследствие очень малого предложения.
Евгения Васильева же считает, что на офисы высоких классов нет и спроса — в городе отсутствуют крупные компании, которые могли бы арендовать соответствующие объекты. Местным компаниям достаточно офисов в торговых центрах, на первых этажах домов или в помещениях при производстве. "Как правило, наиболее востребованы помещения площадью менее 100 кв. м, — говорит она. — Аналогичная ситуация и с торговой недвижимостью: большинство жителей ездят за крупными покупками и для проведения досуга в торгово-развлекательные центры Петербурга. В торговых центрах Всеволожска, небольших по площадям (до 5 тыс. кв. м), не представлена развлекательная составляющая, так как их посещает в основном старшее население города. Такая ситуация обусловлена в первую очередь плохой транспортной доступностью Всеволожска. Подъезд к городу затруднен, значительная часть населения занята в Санкт-Петербурге и ездит на работу или учебу на общественном или личном транспорте, как следствие — серьезные пробки на ключевых магистралях".
Однако генплан Всеволожска активно разрабатывается, и в перспективе трех-пяти лет, со вводом развязки КАД и обновленной Дороги жизни (Рябовское шоссе), будут востребованы участки вдоль КАД, расположенные на въезде в город. Соответственно, возрастет спрос и на офисные помещения.
Екатерина Гуртовая также полагает, что бизнес-центры вряд ли будут пользоваться спросом, поскольку в регионе пока не развита практика размещения офисных помещений на удалении от центра деловой жизни города. "Мы также оцениваем Всеволожский район как перспективный. Сейчас мы реализуем в поселке Мистолово проект Karelia Hills — микрорайон малоэтажной (3-4 этажа) многофункциональной застройки, который будет состоять из 190 жилых домов класса В и С общей площадью 126 тыс. кв. м. Проектом предусматривается строительство разнообразной инфраструктуры общей площадью 15,658 тыс. кв. м (школа, детский сад, спортивный комплекс, спортивные площадки, миниполиклиника и прочее)", — рассказала госпожа Гуртовая.
Валерий Грибанов