Объединение в одном объекте коммерческой недвижимости нескольких функций стало тенденцией современного девелопмента. Этому способствует увеличение масштабности проектов, градостроительная политика квартальной застройки, стремление создать максимально комфортную среду обитания для собственников жилья и арендаторов коммерческих площадей. Сочетание жилья и офисов в крупном комплексе избавляет деловые районы от эффекта "вымирания" в вечернее время и на выходных. Кроме того, при развитии новых городских центров, близкое соседство офисов и жилья уменьшает нагрузку на транспортную систему (часть проживающих работает рядом).
Многофункциональные комплексы (МФК) обладают рядом преимуществ по сравнению с монофункциональными проектами. За счет параллельного строительства разнофункциональных объектов в составе одного комплекса появляется возможность более быстрого освоения больших территорий или вывода большего количества площадей в одну очередь. Помимо этого, сочетание различных функций формирует положительное взаимовлияние — когда одна функция создает дополнительный спрос для другой. В МФК возникают предпосылки более полного использования возможностей участка — например, торговля обычно занимает 2-4 этажа, в то время как офисы или жилье могут занимать этажи от второго и выше.
Но это скорее светлое завтра, так как пока в действующие МФК в Северной столице можно пересчитать по пальцам.
По многочисленным заявкам
Специалисты Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН) отмечают, что в настоящее время в Петербурге действуют около четырех комплексов, сочетающих в себе две и более функции. Их общая площадь составляет 88,3 тыс. кв. м. В первом полугодии 2008 года не было введено ни одного многофункционального комплекса, к концу года предполагается ввод в эксплуатацию семи МФК общей площадью около 230 тыс. кв. м. Если же говорить о ближайших перспективах, то на основании заявленных проектов, в течение нескольких лет можно ожидать появления 7,5 млн кв. м недвижимости в составе МФК. Разумеется, если планы не скорректирует кризис.
"Полноценных функционирующих МФК в городе практически нет. Также необходимо отметить, что практически все крупные МФК заявлены к вводу после 2010 года. Среди заявленных проектов следует отметить комплексы 'Невская Ратуша', Clover Plaza, Electric City, 'Адамант-парк', 'Никольские ряды', 'Полюстрово', — перечисляет Николай Пашков, директор по профессиональной деятельности Knight Frank St. Petersburg. — Что касается уже существующих объектов, то их нельзя назвать многофункциональными: как правило, это комплексы с двумя функциями — либо торгово-офисные, либо торгово-гостиничные. Кроме того, они не связаны общей концепцией, как того предполагает идеология МФК".
Идеальные пропорции
По мнению участников рынка, однозначного рецепта успешности МФК не существует. Выбор основной функции зависит в основном от местоположения, масштаба проекта и рыночного спроса. В то же время характеристики участка и ограничения на развитие также влияют на состав функций и их соотношение. Чем больше масштаб проекта, тем существеннее в нем жилая функция.
"В МФК возможно совмещение различных функций — если делать это правильно. Но наилучшим образом в МФК соседствуют офисная и гостиничная функции", — считает господин Пашков.
В проектах редевелопмента сегодня доминируют две основные функции — жилая и офисная. Они традиционно являются основными в международной практике редевелопмента крупных промышленных территорий — это вызвано их большим рыночным потенциалом и экономической эффективностью. Жилая функция, как правило, занимает не менее 20-25% всего функционала в проектах новых деловых районов. Обе функции могут быть доминирующими и обеспечивать значительные объемы ввода в течение длительного времени. Сочетание жилья и офисов в крупном комплексе избавляет деловые районы от эффекта "вымирания" в вечернее время и на выходных. Кроме того, при развитии новых городских центров, близкое соседство офисов и жилья уменьшает нагрузку на транспортную систему (часть проживающих работает рядом).
Что касается отличий, то, конечно, МФК, расположенные в центре города и на окраинах, должны разниться. В спальных районах меньше ограничений по высотности, там можно провести вертикальное зонирование, включить в состав индустриальную и офисную недвижимость; ближе к центру МФК должен вписываться в архитектурный облик города.
"Оптимальным является сочетание торговой и офисной функций, а также офисной и жилой, — считает Зося Захарова, руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН. — Но в последнее время появляется все больше проектов, сочетающих в себе свыше двух функций, в том числе — гостиничную. Однако пока сложно говорить об успешности или неправильном выборе концепции многофункциональных комплексов, так как реализовано достаточно небольшое количество проектов МФК".
"Успешным МФК делает грамотное сочетание функций, все они должны быть адресованы одной целевой аудитории, — уверена Катерина Немирова, руководитель проектного отдела компании Praktis CB. — МФК в центре и на окраинах города отличаются уровнем. В центре логично размещать МФК с бизнес-центрами класса А, пятизвездочной гостиницей и бутиками. На окраинах возможно размещение бизнес-центров В- и С-класса, трехзвездочной гостиницы и торговых операторов среднего уровня".
Поторгуемся?
Локация — краеугольный камень при выборе функционального наполнения комплекса. Так, высокая проходимость определяет присутствие торговой составляющей, которая будет успешна даже при наличии серьезной конкурентной среды.
"Благодаря пешеходному потоку более 100 тыс. человек в сутки, в подземном многофункциональном комплексе на площади Восстания можно будет размещать магазины средней ценовой категории, что позволит успешно конкурировать и с 'Галереей', и со Stokmann", — уверен генеральный директор ООО "Адитум" Данат Булавко.
"Дефицита торговых площадей в Петербурге нет, наблюдается даже профицит: сегодня рынок насыщен торговыми площадями на 80 процентов, — отмечает Катерина Немирова. — Сегодня на долю МФК в Петербурге приходится около 20 процентов торговых площадей. Но качественных торговых центров по-прежнему мало. Примеры таких — 'Гранд Каньон', ТК 'Сенная'".
Более скромные оценки торговой составляющей МФК у Николая Пашкова: "В настоящее время насчитывается около 127 тыс. кв. м торговых площадей в составе МФК — примерно 5 процентов от общей торговой площади в Петербурге. Надо заметить, что это только те МФК, которые позиционируют свою торговую часть как отдельные торговые центры. МФК с торговой функцией вводятся не чаще двух-трех раз в год. Так, в 2008 году были введены МФК 'Москва' и 'Атлантик Сити', до конца 2008 года ожидается к вводу 'Толстой Сквер'. В настоящее время также заявлено порядка 53 проектов (820 тыс. кв. м) с торговой функций в составе МФК, однако на практике их может быть больше".
Вероника Шеменева