Правительственное постановление о переоценке основных средств дает возможность "поиграть" с амортизационными отчислениями и этим компенсировать ухудшение инвестиционного климата
Переоценивай с нами! Переоценивай лучше нас!
В прошлом обзоре инвестиций мы по горячим следам проанализировали на примере конкретных инвестиционных проектов некоторые возможности, появившиеся в связи с принятием правительственного постановления "Об использовании механизма ускоренной амортизации и переоценке основных фондов". Учитывая исключительную важность проблемы накопления инвесторами собственного капитала, мы решили обратиться к постановлению еще раз.
Напомним вкратце ключевые положения документа — они понадобятся для последующего анализа. В свободном пересказе: он предполагает проведение переоценки основного капитала по состоянию на 1 января 1995 года, а уже в текущем году позволяет предприятиям индексировать амортизационные отчисления на темп инфляции. Эти обстоятельства мы отметили.
Но, пожалуй, самое главное, на что следует обратить внимание и что в спешке нами было упущено, — это радикальная либерализация самого процесса переоценки. Для пущей убедительности следует даже процитировать названный пункт постановления полностью (п. 4). Здесь предприятиям всех форм собственности предоставляется право "...осуществлять переоценку основных фондов путем прямого пересчета их балансовой стоимости применительно к ценам, складывающимся на 1 января 1995 г. на соответствующие виды основных фондов". То есть, строго следуя тексту постановления, со следующего года предприятия будут вольны сами определять для себя индексы, по которым они будут переоценивать свои активы. Признаемся, что у нас готовность правительства к столь радикальному шагу поначалу вызвала большие сомнения. Однако после консультаций со специалистами Минэкономики и Госкомстата они рассеялись.
Не интригуя, скажем прямо: если будет действительно так, как написано в постановлении, то это большой шаг вперед. Напомним, в годы прошлых переоценок масштабы пересчета основного капитала в восстановительные цены жестко регламентировались априори задаваемыми индексами. А поскольку последние усреднялись в рамках крупных групп основного капитала (например, при переоценке на 1 января текущего года все машины и оборудование пересчитывались по индексу 26), причем часто — с большим отставанием от инфляции, то очевидно, что восстановительные цены не отражали адекватно реальные затраты на воспроизводство отдельных видов техники. Мы уже писали об этом в одном из прошлых инвестиционных обзоров (см. Ъ #49 за 1993 г.): реальные восстановительные затраты по технологическому оборудованию в ряде отраслей были в 1,5-2 раза больше официально установленного индекса пересчета.
Теперь с прошлой практикой, судя по принятому решению, покончено, и это прекрасно. Отныне, согласно имеющейся у Ъ информации, ориентиром для предстоящей переоценки активов предприятий будут выступать рассчитываемые Госкомстатом индексы в разрезе конкретных видов основных фондов, которые должны публиковаться не позднее 1 декабря текущего года. Однако они, по идее, теперь должны носить в основном рекомендательный характер.
Как это использовать с выгодой для себя в этом году. Надо в оставшееся до конца года время (то есть до переоценки основного капитала по состоянию на 1 января 1995 г.) максимально "накачать" амортизационные фонды, как за счет разрешенной с 1 июля 1994 г. индексации амортизационных отчислений, так и ускоренной амортизации по (так говорится в постановлении) "эффективным видам машин и оборудования и для высокотехнологичных отраслей". Правда, что касается перечня последних, то, по имеющейся у Ъ информации, он еще не определен, однако, надо полагать, в ближайшее время этот вопрос должен решиться.
Ясно, что наиболее благоприятные возможности для расширения амортизационных фондов в текущем году будут складываться у некапиталоемких производств, сумевших сохранить к настоящему времени без ущерба для сбыта своей продукции запас рентабельности в цене. Реально это и для предприятий, работающих на современном ресурсосберегающем импортном оборудовании и технологиях. За счет экономии на материальных и трудовых элементах текущих издержек в сравнении с устаревшими отечественными технологиями у них, как правило, есть возможность, не превышая планку сложившегося уровня цен, реструктурировать последние в пользу амортизации без ущерба для сбыта своей продукции.
Момент же для этого в оставшиеся месяцы текущего года весьма благоприятен — чего уже не будет в следующем году. Именно сейчас у предприятий есть возможность минимизировать неизбежные издержки переоценки, в частности, за счет экономии по платежам налога на имущество. Ведь последний будет исчисляться исходя из стоимости активов по старым ценам (по результатам последней переоценки на 1 января 1994 года), не учитывающей инфляционного подорожания капитала в текущем году. Здесь, следовательно, появляется реальная возможность, с одной стороны, сформировать большую амортизацию, а с другой, — сэкономить в части названных налоговых платежей. На это, кстати, прямо указывается в правительственном постановлении: расчеты налога на имущество в сторону повышения в 1994 году оно не затрагивает.
Что касается тактики амортизационных списаний конкретных видов оборудования, то здесь можно руководствоваться несколькими принципами. Во-первых, согласно внутрифирменной практике зарубежных кампаний, ускоренное списание прежде всего целесообразно ориентировать на сравнительно новые, прогрессивные (и, как правило, дорогие) виды техники (автоматизированное, импортное оборудование и т. п.). С учетом быстрой смены их поколений это позволяет быстро обернуть вложенный капитал и инвестировать в следующие поколения техники.
Во-вторых, учитывая российскую специфику — низкая рентабельность, а потому жесткие ограничения для увеличения амортизационных издержек в цене, а также высокие масштабы недозагрузки мощностей и простои, — оборудование целесообразно при возможности быстро выводить из хозяйственного оборота, тем самым создавая возможность для ускоренного списания новой техники. Высвобождать "нишу" в цене для ускоренной амортизации вновь инвестированного капитала в ряде случаев целесообразно и за счет быстрого списания тех видов оборудования, нормативный срок службы по которым практически истек. По действующему амортизационному законодательству на отслужившее свой срок оборудование не начисляется амортизация, и, следовательно, открывающиеся "резервы" в цене могут быть переключены на возмещение новых инвестиций.
Как это использовать с выгодой для себя в следующем году. С нового года политика амортизационных накоплений предприятий должна быть уже иной. Более высокого налога на имущество с 1 января 1995 года не избежать: намеченная на эту дату переоценка основного капитала обязательна для всех предприятий. Налог на имущество предприятий будет начисляться уже с переоцененных фондов, их же стоимость относительно нынешнего уровня, по нашей оценке, может возрасти в среднем в три раза, а возможно, и более.
В связи с этим тактика амортизационных списаний в новом году потребует, с одной стороны, по возможности минимизировать издержки переоценки активов для производителей в части неизбежного увеличения налога на имущество, а с другой — постараться сформировать максимальный (в условиях нарастающих проблем со сбытом) фонд амортизационных отчислений.
Первое реально, если в ходе индексации капитала предприятия будут ориентироваться на минимальный уровень цен, складывающийся на рынке на те или иные виды машин и оборудования. Второе можно будет осуществить, если в качестве компенсации этой недооценки отдельных элементов капитала в полной мере задействовать по ним механизм ускоренного амортизационного списания.
Возможности же для такой гибкой переоценки отдельных элементов основного капитала у предприятий, в соответствии с новыми принципами амортизационной политики, как отмечалось выше, скорее всего будут. Правда, по-видимому, нужно быть готовым побороться за свои права. Не исключено, что применяемые предприятиями для переоценки своих активов индексы, если верить имеющейся у Ъ информации, придется декларировать перед налоговыми службами, а возможно — и обосновывать документально уровень цен по тем или иным видам фондов, принятый в качестве ориентира для переоценки своего капитала.
Насколько жестким будет этот контроль, сказать пока сложно. С одной стороны, очевидно, что государство в лице налоговых служб, компенсируя хронический недобор налоговых поступлений в бюджет, постарается максимально "выжать" предприятия, всячески препятствуя последним в недооценке своих активов. С другой стороны, ввиду многообразия применяемых на производстве видов машин и оборудования им будет сложно в силу чисто технических причин проконтролировать обоснованность принятых предприятиями индексов для пересчета стоимости своего капитала.
Ориентиром же для налоговых служб, по всей вероятности, будут служить индексы изменения стоимости основных фондов (по видам и группам), разработать и опубликовать которые поручено Госкомитету по статистике до 1 декабря 1994 года. Не исключено, что именно в случае больших расхождений (в ту или иную сторону) между рекомендуемыми государственной статистикой коэффициентами переоценки и собственными индексами предприятий контроль за последними будет наиболее жестким.
Нелишним будет подчеркнуть, что все вышесказанное относится преимущественно к машинам и оборудованию. По части пассивных элементов основного капитала (то есть зданий, сооружений и пр.) сманеврировать в ходе переоценки будет сложнее. Ведь зачастую элементы пассивной части основных фондов — уникальные сооружения (к тому же многие из них возведены давно), и точно оценить их восстановительную стоимость, с учетом территориального разброса цен на строительные работы, практически невозможно. Действительно, не будешь же по каждому объекту составлять сводную смету на строительство — трудоемко и долго, а с учетом инфляции здесь можно и ошибиться на порядок. Поэтому не исключено, что переоценка пассивной части основного капитала, в отличие от машин и оборудования, будет более жестко контролироваться в привязке к соответствующим усредненным коэффициентам Госкомстата.
Инвестиционная обстановка: микроэкономический анализ
Основные изменения в инвестиционном секторе за прошедший месяц связаны в первую очередь с усилением инфляции. Как мы уже неоднократно отмечали в наших обзорах, изменение темпов инфляции оказывает на эффективность инвестиций неоднозначное воздействие. Отрицательные последствия этого ясны: речь в первую очередь идет об инфляции издержек, способной привести к банкротству даже самые эффективные проекты.
Вот один из примеров — из области переработки мяса.
Таможенные пошлины и высокие транспортные издержки вынуждают импортеров поднимать цену на свою продукцию, что, в принципе, дает шанс отечественным предпринимателям. Основными поставщиками отечественных мясопродуктов могли бы стать небольшие комплексы, объединяющие фермерское хозяйство и мини-завод. Потенциальные потребители производимой ими продукции — небольшие магазины и рестораны.
Организацией такого комплекса решил заняться петербургский предприниматель Валерий Макаров. На строительство и оборудование фермы с мини-заводом, согласно его проекту, необходимо как минимум $800 тыс. Поэтому решено было начать с организации только перерабатывающего комплекса, который даст возможность производства мясопродуктов и обеспечит стабильный источник дохода для ведения фермерского хозяйства.
Мини-завод по переработке мясной продукции предполагается разместить в пригороде С.-Петербурга, в шести километрах от госплемзавода "Петровский", который на первом этапе может быть поставщиком мяса. Найдено и подходящее помещение, которое, правда, нуждается в косметическом ремонте.
Общая величина требующихся капитальных затрат — $57 тыс., из них $30 тыс. — на закупку оборудования, и $27 тыс. — на обеспечение предприятия оборотными средствами в первые месяцы работы. Работы по установке, монтажу и запуску оборудования предполагается провести за 15 дней. Поскольку фирма — продавец оборудования гарантирует поставку мини-завода не позднее чем через 30 дней после предоплаты, первая продукция будет получена через полтора месяца после уплаты денег. Работа на первом этапе планируется в одну смену, число рабочих — 5 чел. В дальнейшем планируется перейти на двухсменную работу с соответствующим увеличением числа работающих до 10 человек.
Срок окупаемости в таких условиях составит 9 месяцев, внутренняя норма прибыли (максимальная стоимость капитала, который можно использовать для финансирования данного инвестиционного проекта) — 131,6%, чистая текущая стоимость (сумма чистых доходов от осуществления проекта с учетом обесценения денег со временем) — $50 тыс., рентабельность инвестиций (доход на единицу вложенных средств) — 119%. Очевидно, что такие высокие показатели эффективности напрямую связаны с безупречно налаженным сбытом. Однако опаснее, чем снижение объемов сбыта, для проекта может оказаться инфляция издержек — опережающий рост затрат при ограниченных возможностях повышения цены на конечную продукцию. Расчет показывает, что 10-процентное увеличение издержек — а рост оптовых цен на рынке в сентябре составил 9% — при прочих равных условиях приводит к такому же негативному воздействию, как сокращение в два раза объемов продаж.
Еще одно неприятное последствие увеличения инфляции — возрастание так называемого инфляционного налога. Например, рост инфляции вынуждает увеличивать заработную плату персоналу, а поскольку индексация официального уровня минимальной зарплаты осуществляется периодически, то предприниматель, поддерживающий реальные заработки своих работников, вынужден уплачивать дополнительные суммы в виде налога на превышение размера зарплаты.
Или возьмем НДС. Согласно действующему механизму налогообложения, суммы налога, уплаченные поставщикам, могут быть отнесены на уменьшение перечисляемого в бюджет налога только после списания соответствующих ресурсов на матзатраты. Следовательно, до этого момента НДС (почти четверть стоимости запасов) висит на балансе предприятия, увеличивая потребность в финансовых средствах. При высокой инфляции средства, полученные предприятием в виде НДС от покупателей, обесцениваются пропорционально темпу инфляции и продолжительности производственного цикла, что фактически приводит к убыткам.
Менее очевидная проблема, связанная с инфляцией, — рост потребности в оборотном капитале. Оборотный капитал определяется как разность между текущими (оборотными) активами и текущими (краткосрочными) пассивами. Другими словами, чистый оборотный капитал — это объем финансовых ресурсов, необходимый для обеспечения устойчивой деятельности предприятия.
Затраты на формирование чистого оборотного капитала относятся к категории долгосрочных издержек. Однако в отличие от так называемых "постоянных" инвестиционных издержек, которые в течение срока службы соответствующих активов постепенно возмещаются через перенос на стоимость выпускаемой продукции в виде амортизационных отчислений, чистый оборотный капитал, пройдя через цепочку трансформаций "затраты — запасы — продукция — деньги", высвобождается по завершении срока жизни проекта и, таким образом, полностью возвращается к инвестору.
Рост инфляции ставит инвестора перед необходимостью тратить на закупку каждой новой партии сырья, на запуск новой стадии производственного цикла все большие средства, а деньги, поступающие от покупателей за отгруженную продукцию, все в большей степени обесцениваются. И если, например, инвестиционный проект начинался в августе и потребность в оборотных средствах рассчитывалась для условий пятипроцентной инфляции, то сегодня в связи с ростом инфляции у держателя проекта потребность в оборотном капитале значительно возросла.
Проиллюстрируем это положение на примере проекта, реализуемого государственным центральным научно-исследовательским институтом "Циклон". Цель его заключается в создании производства головок для чернильно-струйных принтеров.
Чернильно-струйная технология печати наряду с лазерной являются по оценке экспертов единственно перспективными — термопечать и различные механические технологии, по всей вероятности, скоро уйдут в небытие. При этом чернильно-струйная печать наиболее пригодна для массовых дешевых принтеров, а также для многоцветной печати, где у нее нет конкурентов.
До сих пор в России не было производств, выпускающих главный компонент таких печатающих устройств — чернильно-струйные головки. Потребность же в них возрастает по мере закупки принтеров новых поколений. При этом средний расход головок на один принтер составляет примерно 5 штук в год, а на один кассовый аппарат — 30-40 шт. Сейчас головки закупаются за рубежом, и проект нацелен на организацию выпуска импортозамещающей продукции.
Планируемый объем капитальных вложений по проекту "Циклона" составляет $3,4 млн с выходом на проектную мощность (1 млн шт. при односменной работе и 2 млн шт. при двухсменной в год) к концу 1995 г. Себестоимость единицы продукции — около $3. Расчет по программе "Альт-инвест" показывает, что суммарный прирост потребности в оборотном капитале для осуществления проекта при ежемесячной инфляции 5% (как это было в августе) составляет 1313 млн руб. При увеличении инфляции до 10% в месяц суммарный прирост потребности в оборотном капитале по данному проекту вырос до 6190 млн руб.
Но инфляция, как ни странно, может работать и на руку предпринимателю. Его выигрыш — снижение реальной стоимости финансовых ресурсов (при условии, что ставки кредитов остаются сравнительно стабильными, что и наблюдается сейчас). Например, для описанного выше проекта "Циклона" при ежемесячной инфляции в 5% срок окупаемости составляет 12,5 месяцев, чистая текущая стоимость — 504 млн руб., рентабельность инвестиций — 256%, внутренняя норма прибыли — 707%. С повышением инфляции до 10% показатели эффективности проекта заметно улучшились — срок окупаемости снизился до 11 месяцев, чистая текущая стоимость возросла до 1266 млн руб., рентабельность инвестиций — до 294%, внутренняя норма прибыли — до 839%.
Инфляция и курс доллара. Еще одним событием прошедшего месяца, оказавшим влияние на инвестиционный климат в реальном секторе, стал скачок курса доллара. Рост курса существенно осложнил реализацию проектов, связанных с валютным финансированием или импортом материалов и оборудования.
Это видно, в частности, из анализа проекта фирмы "Селко", осуществляющей инвестиции в проект по изготовлению 2-литровых пластиковых бутылей для безалкогольных напитков, розлива напитков и их реализации. Финансирование проекта планируется обеспечить за счет эмиссии акций на 20 млрд руб.
В основе проекта лежит генеральное соглашение фирмы "Селко" с компанией PepsiCo, которое явилось результатом совместной деятельности этих фирм по реализации напитков в Москве. По соглашению "Селко" приняло на себя обязательства изыскать возможности для размещения производства пластиковых бутылей, закупить, установить и наладить комплексную поточную линию, приобретать заготовки и преформы для производства бутылей, а также концентрат для производства напитков, отчислять PepsiCo 3% от прибыли завода.
Со своей стороны, PepsiCo предоставляет лицензию на производство напитков и право использовать свой торговый знак, контролировать поставку концентрата, взаимодействуя с поставщиками сырья, осуществлять контроль за качеством готовой продукции, в начальный период деятельности "Селко" продавать концентрат по льготным оптовым ценам, не превышающим 80% рыночных.
На сегодняшний день "Селко" при посредничестве администрации Смоленской области арендовало на 15 лет необходимые площади для установки поточной линии на смоленском заводе "Измеритель". Первый арендный платеж уже перечислен. Проведены переговоры и подписан договор с французской фирмой Sidel — одной из двух крупнейших европейских компаний (вторая — Krupp из Германии), поставляющих комплексные поточные линии. Оборудование, пусконаладочные работы и обучение персонала обойдутся "Селко" не менее чем в $6560 тыс. Структура платежей, предусмотренная контрактом, достаточно гибка. Монтаж оборудования начнется после 50-процентной оплаты.
Анализ экспертов Ъ с помощью программы "Альт-инвест" показал, что при темпе роста курса доллара в соответствии с темпом инфляции чистая текущая стоимость проекта составляет 31411,6 млн руб., рентабельность инвестиций — 114,8%, срок окупаемости — 1 год 7 месяцев, внутренняя норма прибыли — 220%.
После скачка валютного курса показатели заметно ухудшились: чистая текущая стоимость проекта снизилась до 16128,7 млн руб., рентабельность инвестиций — до 52,3%, внутренняя норма прибыли — до 176,9%, а срок окупаемости увеличился до 25 месяцев.
Кроме того, отметим, что в связи с ростом курса доллара для фирм, привлекающих рублевый капитал, а закупающих оборудование за валюту, возникает еще одна проблема — обесценение капитала за период подписки на акции: собранных в процессе подписки денег может просто не хватить для финансирования проекта.
Еще одним неприятным следствием роста курса, опередившего рост оптовых цен, стала отрицательная валютная инфляция (долларовые цены снизились в сентябре примерно на 5%), что существенно осложняет возврат валютных кредитов. Снижение эффективности инвестиционных проектов, осуществляемых за счет валютных кредитов, можно продемонстрировать на примере проекта по внедрению гидродинамического резания грунтов.
Проект осуществляет АО "Аквамаш", образованное в августе 1994 года рядом предприятий и частных лиц. Основное направление деятельности — внедрение разработок одного из оборонных НИИ. Суть проекта — выпуск установок, способных резать грунт мощной струей воды. Этот способ, разработанный еще в 70-е годы, намного дешевле и быстрее традиционных механических: гидродинамические машины не только режут грунт со скоростью 15 м в час на глубину от 6 м и больше, но и одновременно заполняют образовавшуюся щель изолирующими материалами (глина, бетон и др.).
На начальном этапе финансирование проекта осуществляется за счет валютного кредита — $250 тыс. на один год под 40% годовых. На эти деньги к весне планируется выпустить гидродинамические машины, а возврат кредита и дальнейшее финансирование проекта предполагается осуществить за счет выполнения на этих установках работ по заказам — сооружение каналов, водоемов, котлованов, радиоактивных захоронений, etc. Соответствующие договора уже заключаются.
Одновременно в течение следующего года будут выпущены еще шесть-восемь машин, которые постепенно будут включаться в работу. В 1996 году планируется организация выпуска шести установок ежемесячно уже для продажи в России и странах ближнего зарубежья. Предположительная стоимость одной установки — $60 тыс.
Расчеты показывают, что в условиях соответствия темпов инфляции темпам роста курса доллара проект способен расплатиться с кредитом за 11 месяцев, при этом чистая текущая стоимость составит 2643 млн руб., рентабельность инвестиций — 239%, внутренняя норма прибыли — 638%. Для ситуации, сложившейся в августе, когда оптовые цены выросли на 6%, а курс доллара — на 9%, срок окупаемости проекта составлял 19 месяцев, чистая текущая стоимость — 638 млн руб., рентабельность инвестиций — 34,3%. В сегодняшних условиях, когда темп роста курса доллара (по тенденции) превысил 1000% годовых, а темп роста оптовых цен установился на уровне 210% годовых, срок окупаемости проекта увеличился до 23 месяцев, рентабельность инвестиций упала до 23%, внутренняя норма прибыли — до 124%, чистая текущая стоимость — до 322 млн руб.
Изменение инвестиционного климата в реальном секторе за прошедший месяц не поддается однозначной оценке. Увеличение темпов инфляции, с одной стороны, привело к снижению реальной стоимости финансовых ресурсов, но при этом сделало более чувствительными воздействие инфляционного налога и рост издержек. Опережающий по сравнению с темпами инфляции рост курса доллара существенно затруднил возврат валютных кредитов, а также реализацию проектов, связанных с импортом сырья и оборудования.
Рынок оборудования
Текущая конъюнктура. После периода летней стабильности торговцы оборудованием с приходом осени ожидали всплеска покупательской активности. Однако этого пока не произошло. Причин тому, по мнению продавцов, на сегодняшний день две.
Что касается оборудования по переработке сельхозпродукции, то специалисты отмечают, что частный агропромышленный бизнес, начинавшийся в городах и горожанами (колбасные цехи, коптильни и т. д.), сейчас перекочевывает на село к крестьянам — поближе к источникам сырья и подальше от городской дороговизны и пристрастных СЭС. Аграрии же в сентябре оказались не слишком кредитоспособны — не вся продукция нового урожая реализована, не все потребители продукции расплатились, не все даже выделенные кредиты дошли до адресатов. Поэтому оживление спроса здесь ожидается несколько позже.
Вторая причина — структурного свойства. Торговцы отмечают, что государственные и свежеприватизированные предприятия на рынок оборудования выходят все реже и реже — сказывается провал государственной инвестиционной программы года. Зато оживился частный бизнес. Эти две тенденции взаимно погашаются, обеспечивая общее стабильное состояние.
Есть и другой структурный феномен. Торговцы оборудованием отмечают возросший интерес к более высокопроизводительному оборудованию — хорошо оснащенным комплексам, включающим мощные промышленные агрегаты. В то же время спрос на простые небольшие агрегаты и мини-цеха уже не растет прежними быстрыми темпами. Подобное положение дел объясняется следующим: во-первых, появился класс инвесторов, желающих и одновременно способных налаживать дело вполне профессионально, надолго и всерьез; во-вторых, развернулись те предприниматели, которые, начав с мини-агрегатов и мини-цехов, сумели не только выжить, но и создать задел для расширения своего производства.
А вот что касается цен, то здесь картина была несколько иная — их рост заметно ускорился.
В среднем за истекший месяц цены на пищевое оборудование по анализируемой Ъ номенклатуре возросли на 9% (см. таблицы 1-6). Для сравнения: в предыдущем месяце рост цен составил всего 1%, и то в основном за счет хлебопекарного оборудования. Хлебопекарное оборудование (наряду с металлорежущими станками) лидировало и в сентябре — цены на него выросли на 16%. На деревообрабатывающее оборудование цены выросли умеренно — на 7%.
Сентябрьский рост цен на оборудование был вызван прежде всего тем, что в течение довольно длительного периода — двух-трех месяцев — эти цены либо стояли, либо повышались, но очень незначительно. Накладные же расходы (транспортные издержки, электрические тарифы, аренда помещений), между тем, существенно выросли. Кроме того, продавцы подтянули цены к подорожавшему в августе-сентябре доллару.
Рынок пищевого оборудования по-прежнему относится к наиболее активно развивающимся рынкам, на который выходят все новые и новые фирмы. По мере его развития происходит сегментация спроса, выделяются наиболее популярные классы, виды оборудования, отличающиеся прежде всего по цене, производительности и комплектности.
На сегодняшний день покупатель спрашивает, как правило, либо наиболее дешевое оборудование, либо дорогие и высокопроизводительные комплекты сложного оборудования. Первая категория покупателей — их, повторим, все меньше — в основном дилетанты или же скованные финансовыми возможностями, но горячо желающие открыть свое собственное дело люди. Они интересуются оборудованием малой и средней производительности, например, на мини-пекарни до 500 кг/смену. Тот покупатель, который уже не новичок в данной области, спрашивает усовершенствованное и более производительное оборудование. В случае с хлебопекарным оборудованием — это мини-пекарни производительностью от 800 кг/смену с ротационной печью и автоматизированными операциями. Как утверждают продавцы оборудования фирмы "Труд", соотношение покупателей дорогого и дешевого оборудования составляет сегодня 50:50.
Популярность мини-пекарен по-прежнему стабильна и не зависит от внешних обстоятельств. Переработка же мяса, в отличие от хлебопекарного бизнеса, по данным московских торговцев, становится менее привлекательной — она более обременена проблемами, связанными главным образом с условиями получения и хранения сырья. К тому же, это производство более капиталоемко, его труднее организовать как семейный бизнес. Здесь больше конкуренции и при сбыте готовой продукции. Поэтому среди оборудования по переработке мяса спросом пользуются недорогие настольные аппараты по производству пельменей. Такие аппараты "берут" универсальностью: с их помощью можно изготавливать широкий ассортимент изделий из теста, используя не только мясную, но и разнообразную творожную, овощную, сладкую начинку.
А вот в Санкт-Петербурге, судя по данным специалистов информационного центра "АГРИКонсалтинг", спрос на мясоперерабатывающее оборудование в сентябре вырос. Эксперты связывают это с началом поступления сельскохозяйственных кредитов и с успешным проведением в городе ярмарки "Российский фермер".
Согласно данным "АГРИКонсалтинга", свое оборудование на рынке Петербурга предлагают около 40 поставщиков. Это оборудование можно разделить на две большие группы: отечественное и западное (западноевропейское и американское). Промежуточное положение — как по качеству, так и по цене — занимает восточноевропейское оборудование. В качестве примера можно привести немецкую фирму Seydelmann, поставляющую линии производительностью 300-1000 кг/смену за $100-300 тыс. в зависимости от комплектации и сопутствующего сервиса. При этом венгерская фирма Agrofood предлагает аналогичные линии стоимостью до $140 тыс., а болгарская "Харнинвест" — от $30 до $70 тыс., также в зависимости от комплектации. Отечественное оборудование в настоящее время предлагают как традиционно занимавшиеся его производством организации типа петербургского "Ленмясомолмаша", так и новые фирмы, возникшие на базе ВПК, например "АПЕР". Комплект оборудования отечественных производителей стоит от $10 до $30 тыс.
По оценке экспертов фирмы "АГРИКонсалтинг", потребность на мясоперерабатывающее оборудование в регионе составляет около 60-70 комплектов в год. Однако у большинства инвесторов отсутствуют необходимые для приобретения оборудования денежные средства. Поэтому спрос не превышает 15-18 мини-заводов.
Рынок оборудования по обработке металла и дерева. Среди деревообрабатывающего оборудования наибольшей популярностью пользуются рейсмусовые, фрезерные, фуговальные, комбинированные, 4-сторонние станки. Что касается металлообрабатывающего, то в меньшей степени покупается кузнечно-прессовое оборудование, в большей — металлорежущие станки (МРС).
При этом если раньше покупателями МРС, как правило, выступали государственные предприятия, то в последнее время, судя по опыту работы фирмы "АСВ", интерес к этому оборудованию начали проявлять небольшие коммерческие структуры и частные фирмы. Охотно покупают станки и строительные организации — для создания собственной ремонтной базы и изготовления различного несложного инструмента (лопат, молотков и др.), да и вообще ремонтные службы практически всех фирм и предприятий любой отраслевой принадлежности. Среди покупателей МРС встречаются и частники, занимающиеся авторемонтом и самостоятельно производящие дефицитные запасные части к автомобилям и мотоциклам, в том числе иностранного производства. В летнее время приобретают МРС для своих мастерских ПТУ и школы.
Строительное и подъемно-транспортное оборудование. В три смены (!) работают цеха фирмы "ПиК", производящие строительное оборудование непромышленного класса — спрос на это оборудование растет постоянно.
Стабилен спрос и на подъемно-транспортное оборудование. На сегодняшний день наибольшим спросом пользуются фронтальные погрузчики, используемые в складском хозяйстве, тогда как спрос на ковшовые погрузчики из-за спада в строительстве снижается. По мнению специалистов одной из крупнейших на рынке этого оборудования фирмы "Фарм Трейд", в последнее время в структуре покупателей произошло перераспределение в сторону увеличения доли крупных коммерческих, в том числе известных иностранных фирм, занимающихся торговлей и развивающих в России складское хозяйство, а также малых предприятий и даже частных лиц. Им вторят эксперты другой крупной фирмы в этой области — "Балканмаш": по их оценкам, покупают как электро-, так и автопогрузчики, электрокары и электроштабелеры, а также тележки и погрузчики с рукояточным управлением и просто тележки для поддонов. Но все же чаще всего покупают автопогрузчики грузоподъемностью 1-2 т, предназначенные для разгрузки вагонов и "сникеровозов".
Сейчас в Москве насчитывается более 80 фирм, торгующих подобным оборудованием. Большая его часть завозится по устоявшимся еще со времен СЭВа связям из Болгарии с завода "Балканкар". Болгарские погрузчики доступны по цене и удовлетворяют российских потребителей по эксплуатационным качествам. Неплохо покупают и погрузчики Львовского завода — правда, по своим характеристикам они значительно уступают болгарским. Фирмы, продающие погрузчики, отмечают безусловно выдающиеся качества японской техники, однако позволить себе купить ее могут лишь единицы.
Таблица 1
Цены на оборудование для производства хлебобулочных и кондитерских изделий (август-октябрь 1994 г.)
| Вид оборудования | Производительность | Цена, тыс. руб. | Страна изготовитель | Фирма-реализатор | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| август | сентябрь | октябрь | ||||
| Мини-пекарня | 600 кг/см | 33000 | 3800 | 41800 | Россия | "Камп" |
| Мини-пекарня | 400 кг/см | 8490 | 8490 | 13980 | Украина | "Союзагрокомплект" |
| 500 кг/см | — | — | 65000 | Украина | "Союзагрокомплект" | |
| 150-3000 кг/см | 4980-89980 | 4980-89980 | 7980-139900 | Украина | "Союзагрокомплект" | |
| Мини-пекарня | 1000 кг/см | 36000 | 40334 | 42150 | Россия | "Дока-Пицца" |
| "Дока-хлеб" | ||||||
Таблица 2
Цены на оборудование по переработке мяса и молока (август-октябрь 1994 г.)
| Вид оборудования | Производительность | Цена тыс. руб. | Фирма-реализатор | ||
|---|---|---|---|---|---|
| август | сентябрь | октябрь | |||
| Колбасный цех | 350 кг/см | — | 45000 | 50000 | "Агроторгмаш" |
| Колбасная линия | 500 кг/см | 38525 | 38525 | 42277,5 | "Камп" |
| Ф-11 | |||||
| Колбасный | 500 кг/см | $112 тыс. | $112 тыс. | $112 тыс. | "Камп" |
| модуль-цех | |||||
| Колбасная линия Ф-4 | 500-1000 кг/см | 66700 | 66700 | 73270 | "Камп" |
| Универсальный | 50-60 кг/час | — | 3300 | 3300 | "Труд" |
| настольный | |||||
| пельменный аппарат | |||||
| Сыродельная линия | 50 кг/см | 22660 | 22660 | 24926 | "Камп" |
Таблица 3
Цена на оборудование по производству пива (август-сентябрь 1994 г.)
| Фирма-продавец | Производительность | Цена, тыс. руб. | Страна изготовитель | ||
|---|---|---|---|---|---|
| август | сентябрь | октябрь | |||
| "Российское пиво" | 330 л/сутки | 101000 | 101000 | 101000 | Россия |
| "Российское пиво" | 600 л/сутки | 117000 | 118500 | 118500 | Россия |
| "Союзагрокомплект" | 500 л/сутки | 99500 | 99500 | 109500 | Украина |
Таблица 4
Цены на оборудование по обработке металла и пластмасс* (август-сентябрь 1994 г.)
| Вид оборудования | Модель | Цена, тыс. руб. | Поставщик | ||
|---|---|---|---|---|---|
| август | сентябрь | октябрь | |||
| Станки | МК 6056 | 13500 | 14760 | 15375 | СПО "Красный |
| токарно-винторезные | Пролетарий" | ||||
| 12000 | 14500 | 14900 | АО "АСВ" | ||
| Станки фрезерные | ФС-250 | 7500 | 8000 | 9000 | ВЗПО "Техника" |
| универсальные | |||||
| 7000 | 7500 | 8000 | АО "АСВ" | ||
| Станки фрезерные | 6Т13 | 16800 | 21000 | 24100 | АО "ЗЕФС" |
| вертикальные | |||||
| ВМ 127 | 10000 | 10000 | 10000 | АО "АСВ" | |
| Станки | 2М112 | 500 | 550 | 550 | УПМ "Техникум" |
| настольно-сверлильные | |||||
| 480 | 500 | 500 | АО "АСВ" | ||
| Станки | 2С132 | 4670 | 4670 | 6000 | АО "Стерлитамакский |
| вертикально-сверлильные | станкозавод" | ||||
| 4500 | 5300 | 5300 | АО "АСВ" | ||
| Станки | 3д711 | 11300 | 12100 | $6,2 тыс. | Станкозавод, г. |
| плоско-шлифовальные | Орша | ||||
| 9000 | 9000 | 12000 | АО "АСВ" | ||
| Станки отрезные | 8725 | 2700 | 3070 | 3070 | АО "СИАЛ", |
| Красноярск | |||||
| Термопластавтоматы (объем | дЕ3330 | — | 10000 | 16000 | хмельницкое ПО |
| впрыска 125-400 куб. см) | "Термопластавтомат" | ||||
| — | 12000 | 15000 | АО "АСВ" | ||
| дЕ3132-250Ц1 | — | 20000 | 25000 | хмельницкое ПО | |
| "Термопластавтомат" | |||||
| — | 20000 | 23000 | АО "АСВ" | ||
| дЕ3032-02 | — | 25000 | 30000 | хмельницкое ПО | |
| "Термопластавтомат" | |||||
| — | 28000 | 30000 | АО "АСВ" | ||
| ТПА 400/100 | — | 16000 | 32000 | владимирское ЗПО | |
| "Техника" | |||||
| — | 16000 | 32000 | АО "АСВ" | ||
| * По данным фирмы "АСВ" | |||||
Таблица 5
Цены на деревообрабатывающее оборудование* (август-сентябрь 1994 г.)
| Вид оборудования | Модель | Цена, тыс. руб | Фирма-реализатор | ||
|---|---|---|---|---|---|
| август | сентябрь | октябрь | |||
| Станки: | |||||
| 4-сторонние строгальные | С26-2Н | 11000 | 12500 | — | "ДВТ" |
| комбинированные | КСМ-1А | 2500 | 2500 | 2600 | "ДВТ" |
| сверлильно-пазовальные | СВА-3 | 1900 | 1900 | 1900 | "ДВТ" |
| круглопильные | Ц6-2 | 2600 | 2800 | 3500 | "ДВТ" |
| шлифовальные | ШпПС-6 | 4100 | 4100 | — | "ДВТ" |
| фрезерные | ФСШ-1А | 2500 | 2500 | 2500 | "ДВТ" |
| рейсмусовые | СР6-10 | 6300 | 7000 | — | "ДВТ" |
| * По данным фирмы "ДВТ" | |||||
Недвижимость
Московский рынок
Квартиры. Рассказывать о ситуации с ценами на московские квартиры (таблица 7) становится все проще — конъюнктура формируется преимущественно по законам, диктуемым теми, кто на нем действует постоянно, то есть риэлтерами. Поэтому объяснение зафиксированному нами в сентябре 5-процентному росту цен на московские квартиры мы видим только одно — это было выгодно и нужно риэлтерам. Ведь предложение и спрос остались практически на прежнем уровне, а изменения произошли лишь в их структуре: еще более возрос спрос на однокомнатные квартиры — с 42 до 51%. Увеличение произошло за счет падения спроса на трехкомнатные и многокомнатные квартиры до 10 и 6% соответственно.
По всей видимости, московский рынок квартир и впредь будет развиваться по законам, диктуемым и разрабатываемым именно риэлтерами. Это будет происходить до тех пор, пока на рынок не выйдут мощные компании, заинтересованные и способные проводить крупномасштабные дилерские операции с московским жильем. Однако для этого нужно оперировать сотней-другой квартир. Пока же на рынке квартир наиболее активно действуют риэлтеры, самые крупные из которых способны "придержать" в течение трех месяцев не более двух десятков квартир. Однако и этого сегодня оказывается достаточно для того, чтобы вызвать небольшой и явно искусственный скачок цен на квартиры.
Что ж, подъем цен на квартиры осенью должен был произойти, он произошел, и навряд ли кого-либо это смогло удивить. Намного более интересным нам показалось падение спроса на многокомнатные квартиры. Ведь после летних месяцев, на которые пришелся пик спроса на большие квартиры, все ожидали дальнейшего увеличения цен на многокомнатное жилье. Однако этого не случилось. Риэлтеры объясняют эту тенденцию двумя причинами.
Во-первых, после выхода в мае постановления мэра об использовании жилого фонда, запрещающего эксплуатацию жилья в нежилых целях, на рынок было выброшено большое количество многокомнатных квартир в Центре, готовившихся и ремонтировавшихся для продажи под офис. Это вызвало большой интерес тех лиц, которые хотели иметь личные апартаменты в центре Москвы. Однако за летние месяцы этот спрос был удовлетворен. А во-вторых, количество хороших коммунальных квартир, действительно подходящих под название "личных апартаментов", резко уменьшилось. По мнению риэлтеров, рынку коммунальных квартир осталось существовать от силы год-полтора, после чего в Москве просто не останется коммунальных квартир, достойных расселения.
Однако, по нашему мнению, есть и третья причина, связанная с влиянием психологических и экологических факторов. Так уж получилось, что жить в Центре, где в основном сосредоточено многокомнатное жилье, сейчас изъявляют желание не более четверти покупателей. Остальные же отдают явное предпочтение благоприятным в экологическом плане западным районам Москвы, которые в последнее время ассоциируются с понятием "престижного жилья".
Что же касается развития ценовой ситуации в октябре, то она вряд ли претерпит существенные изменения. Уже в конце сентября у наблюдателей сложилось впечатление, что у риэлтеров закончились запасы квартир, подлежащих срочной реализации, и в дальнейшем росте цен на московские квартиры они уже не заинтересованы. Поэтому наиболее реальной, на наш взгляд, выглядит полная стабилизация средних цен на московские квартиры. Возможные изменения могут коснуться лишь как мы уже не раз отмечали, престижного жилья на западе, имеющего наибольшую тенденцию к росту, и неликвидного жилья в восточных районах Москвы, которое вполне может упасть ниже уровня 600 долларов за квадратный метр общей площади.
Таблица 6
Средняя стоимость 1 м2 московских квартир в сентябре (в долларах США)
| Район | 5-этажные дома (панель, кирпич) | 6-13-этажные дома (кирпич) | 9-22-этажные дома (панель) | от 14 этажей (кирпич) |
|---|---|---|---|---|
| Центр (в пределах Садового кольца) | 1500 | 2200 | 2000 | 2500 |
| Северо-Запад ("Динамо"--"Сокол") | 900 | 950 | 1000 | 1100 |
| Запад (Кунцево--Фили) | 850 | 950 | 900 | 1300 |
| Юго-Запад (Университет--Ясенево) | 900 | 1100 | 1000 | 1150 |
| Юг ("Каширская", "Орехово") | 750 | 900 | 850 | 900 |
| Юго-Восток ("Текстильщики", | 700 | 800 | 850 | - |
| Выхино) | ||||
| Восток (Измайлово, Перово) | 750 | 850 | 900 | 950 |
| Северо-Восток ("Алексеевская", | 800 | 900 | 950 | 1000 |
| ВДНХ) | ||||
| Север ("Петровско-Разумовская") | 800 | 900 | 850 | 950 |
Офисы. Похоже, офисный рынок становится не менее активным сектором московского рынка недвижимости, чем квартирный. За последний месяц риэлтерами зафиксировано увеличение количества сделок на рынке нежилых помещений в среднем на 10-12% по сравнению с летними месяцами. Объясняется это тем, что арендаторы Москомимущества, получив в июле-августе от Москомимущества новые ставки аренды (перерассчитанные в связи с повышением базовых ставок аренды), видимо, реально оценили собственные силы (точнее, их недостаток) и стали активно предлагать часть имеющихся площадей в субаренду. Это и обусловило некоторое увеличение предложения на рынке и, как следствие, рост количества заключаемых сделок в целом.
Что касается непосредственно типов площадей, которыми пополнился рынок, то, как правило, это помещения, занимаемые различными государственными учреждениями, предприятиями, научно-исследовательскими институтами и учебными заведениями. Стоимость аренды в них несколько ниже по сравнению, скажем, с помещениями в реконструированных офисных зданиях и колеблется сегодня от $150 до $350 за 1 кв. м в год. Поэтому можно сказать, что рынок офисных помещений в Москве за последние месяцы пополнился относительно дешевыми нежилыми помещениями. Что касается юридического оформления сделок, то большинство арендаторов Москомимущества все же не спешат регистрировать договоры субаренды и по-прежнему предлагают субарендаторам заключать договоры о совместной деятельности.
Однако это новое "вливание" площадей осталось всего лишь каплей в море, и дефицит офисных площадей сохраняется практически на прежнем уровне — 70% от требующихся Москве конторских помещений. По данным западных специалистов, общая потребность Москвы в офисах составляет порядка 12,7 млн кв. м.
Еще одно немаловажное новшество, плоды которого сегодня уже можно наблюдать на рынке офисных помещений в Москве, — это возможность выкупа арендаторами занимаемых ими площадей. Пока, как показывает практика, активно подключились к этому процессу только банки и некоторые другие финансовые структуры. В целом же большинство компаний пока по-прежнему предпочитает арендовать помещения, что объясняется прежде всего достаточно высокими расценками на выкупаемые помещения. При расчете стоимости выкупа помещений Фондом имущества в качестве исходной точки расчетов взята базовая стоимость строительства 1 кв. м — 624,5 тыс. руб., на которую "накручиваются" многочисленные коэффициенты, в том числе отраслевой, износа и территориальный. И если первые два коэффициента могут как повысить, так и понизить стоимость помещения, то третий увеличивает стоимость выкупаемой недвижимости в несколько раз (он колеблется от 1 в районе МКАД до 13,4 в Центре).
По расчетам специалистов московского Фонда имущества, средняя стоимость 1 кв. м общей площади помещения при выкупе составит около 1,5 млн руб. В Центре эта сумма значительно выше и достигает $1500-2000 за 1 кв. м. В результате установленные расценки на выкуп помещений пока не создали ажиотажа в Фонде имущества, и на сегодняшний день выкуплена лишь незначительная доля помещений.
И еще одна немаловажная причина, которая тормозит активность арендаторов в выкупе своих помещений, — нерешенность вопроса с продажей земли в Москве. Это заставляет арендаторов занимать выжидательную позицию и не спешить выкладывать столь приличные суммы "за воздух".
Что касается юридического оформления сделок по выкупу помещений, то в связи с выходом распоряжения исполняющего обязанности председателя Москомимущества Олега Толкачева #2378 "О создании окружных комиссий по продаже в собственность арендованных помещений, занимаемых банками, инвестиционными компаниями и коммерческими структурами" решать проблемы выкупа арендованных площадей теперь смогут не только Москомимущество и Фонд имущества, но и окружные комиссии, создаваемые при префектурах (впрочем, выдача свидетельств о собственности останется прерогативой Фонда имущества). Поэтому каждый арендатор может отказаться от услуг Москомимущества и выкупать помещения через префектуры, которые сами заинтересованы в подобном расширении своих полномочий, так как будут иметь на этом половину средств, полученных от продажи объектов недвижимости.
В целом же, возвращаясь к арендным отношениям на московском рынке нежилых помещений, ценовая ситуация за последние несколько месяцев практически не изменилась. Так как некоторое увеличение предложения в принципе никак не отразилось на соотношении спроса и предложения, то и изменения ставок аренды на нежилые помещения также не произошло. По-прежнему стоимость аренды в бизнес-центрах и в новых офисных зданиях колеблется от $700 до $1200 за 1 кв. м общей площади в год. В различных государственных учреждениях, сдающих площади в аренду, арендная плата, как правило, составляет $150-300 за 1 кв. м общей площади в год. Но качество таких помещений и их обустроенность оставляет желать лучшего.
Практически полностью отсутствуют в Москве офисы среднего класса: в хорошем состоянии при ставках аренды $300-500 за 1 кв. м в год. Застройщикам пока невыгодно создавать подобные офисы из-за высокой себестоимости строительства и большого спроса на офисные помещения в Москве. Однако есть надежда, что в скором времени цены на высококлассные офисы все же будут снижаться: сегодня в Москве активно развернулось строительство различных бизнес-центров и офисных зданий, что через один-два года может привести к довольно чувствительному увеличению предложения офисных площадей в Москве.
И последнее. Не исключено, что в скором времени риэлтеры начнут продажу нежилых зданий в рассрочку. Однако пока ими прорабатывается возможная юридическая схема подобных операций на рынке недвижимости, и реальных сделок пока не зафиксировано.
Региональные рынки
Подмосковная недвижимость привлекательна прежде всего близостью к столице. На сегодняшний день можно однозначно сказать, что предпочтения покупателей подмосковных квартир прочно закрепились за наиболее крупными городами, расположенными в 30-километровой зоне, — Люберцы, Видное, Химки, Красногорск.
Специалисты московского агентства недвижимости "Престиж" отмечают, что по разным направлениям от Москвы (не принимая во внимание крупные города) спрос на недвижимость различен. Наиболее активно покупаются квартиры на юге, юго-западе и юго-востоке области. На севере же спрос существенно ниже (исключение составляет экологически благополучный район Истры).
Если рассматривать спрос на квартиры в динамике, то пока наблюдается устойчивая тенденция в сторону его повышения. Анкетный опрос, проведенный среди покупателей Московской центральной биржи недвижимости, выявил интересную деталь. Рост спроса произошел за счет приезда русскоязычного населения из Белоруссии, Украины, Казахстана, Азербайджана, Узбекистана. Их интерес к Подмосковью неудивителен: в Москве жилье стоит дорого, к тому же и с пропиской не все просто. Подмосковье же, особенно в часе-полутора езды от столицы, просто идеальный вариант для этого контингента покупателей.
В Подмосковье достаточно активно разворачивается и строительство жилья, причем квартиры в новостройках, как правило, продаются уже на этапе строительства. Средний уровень цен на готовые квартиры составляет $580-600 за 1 кв. м общей площади. Покупка на этапе строительства обходится, естественно, дешевле. Например, если заложен только фундамент, скидка составит 15-20%. Если рассматривать динамику цен во времени, то с начала года цены значительно выросли. В январе максимальная стоимость готового жилья составляла $450-500 за 1 кв. м, сейчас же купить жилье в новостройке вряд ли удастся дешевле $580.
В новостройках наибольшим спросом пользуются 3-4-комнатные квартиры. Наименее ликвидны двухкомнатные, а спрос на "однушки" лежит где-то посередине — их покупают для расселения.
Таблица 7
Стоимость квартир в новостройках Подмосковья
| Местоположение | Тип дома | Срок сдачи дома в эксплуатацию | Цена ($ за 1 кв. м) |
|---|---|---|---|
| Истра | 14-этажный кирпичный | декабрь 1994 г. | 534-536 |
| Истра | 9-этажный кирпичный | 3-й квартал 1995 г. | 372 |
| Дедовск | 5-этажный панельный | 3-й квартал 1995 г. | 372 |
| Балашиха | 5-этажный по | 1-й квартал 1995 г. | 451-465 |
| индивидуальному проекту | |||
| Фрязино | 17-этажный панельный | 4-й квартал 1994 г. | 348-351 |
| Долгопрудный | 9-этажный панельный | 2-й квартал 1995 г. | 465 |
| Химки | 17-этажный панельный | 4-й квартал 1994 г. | 558 |
| Лобня | 6-этажный панельный | 4-й квартал 1994 г. | 418-441 |
| Калининград | 14-этажный панельный | 3-й квартал 1994 г. | 465-558 |
| Малаховка | 5-этажный панельный | 4-й квартал 1994 г. | 511 |
| (Люберцы) |
Наиболее характерной приметой петербургского квартирного рынка в текущем году стало увеличение спроса на однокомнатные квартиры и снижение интереса к двухкомнатным. Специалисты объясняют эту тенденцию изменениями в мотивации покупки недвижимости среди населения — квартиры теперь все реже рассматриваются как объект долгосрочных инвестиционных вложений. В этом случае квартиры большой площади выглядят менее предпочтительными, так как менее ликвидны, чем однокомнатные. Однако одно- и двухкомнатные квартиры и сейчас составляют более половины всех объемов продаж в агентствах.
По данным агентства "Адвекс", цена одного квадратного метра санкт-петербургского жилья в зависимости от типа квартиры и ее расположения сегодня колеблется в пределах $350-650 за м2, причем цена квартир в долларовом исчислении неуклонно растет.
Объектом сделок купли-продажи на земельном рынке петербургского региона сегодня являются участки под индивидуальное жилищное строительство и участки в садоводствах размером, как правило, не более 0,5 гектара. Сделки с более крупными участками носят единичный характер и требуют длительных согласований с органами власти.
На рынке элитных земельных участков при постоянно растущем спросе практически отсутствует предложение. Только за последние три месяца стоимость таких участков выросла в среднем на 20% в долларовом исчислении, а за период с июля 93-го года по июль 94-го — более чем в два раза. Сегодня стоимость участка в 15 соток с домом под снос в районе Всеволожска равняется стоимости однокомнатной квартиры в черте города. На рынке участков в садоводствах в настоящий момент наблюдается обратная тенденция: рост предложения участков при более или менее постоянном объеме спроса.
Таблица 8
Средняя стоимость земли в окрестностях Санкт-Петербурга
| Местоположение | Стоимость садовых участков ($ за сотку) | Стоимость участков под индивидуальное жилищное строительство ($ за сотку) |
|---|---|---|
| До 15 км от Петербурга | ||
| Карельский перешеек | 215 | 725 |
| Таллиннское направление | 140 | 360 |
| Московское направление | 100 | 290 |
| До 60 км от Петербурга | ||
| Карельский перешеек | 135 | 190 |
| Таллиннское направление | 45 | 150 |
| Московское направление | 23 | 75 |
Жилой фонд Екатеринбурга риэлтеры условно делят на четыре типа квартир — "хрущевки", полнометражные квартиры 1950-1959 гг. постройки, квартиры в панельных домах устаревших серий и жилье улучшенной планировки. Стоимость квадратного метра в панельных домах устаревших серий колеблется от 400 до 600 тыс. руб., а в среднем составляет 505 тыс. руб. Для "хрущевок" характерен более широкий диапазон цен — от 300 до 600 тыс. руб. Средняя же цена на них составляет 517 тыс. руб. за 1 кв. м. Это объясняется тем, что пятиэтажки расположены преимущественно в центре и на юго-западе города, где экологическая и криминогенная обстановка сравнительно благоприятна.
Разброс цен на квартиры улучшенной планировки еще более значителен — от 400 до 1200 тыс. руб. за 1 кв. м общей площади, но тех, что по 400 тыс., продается значительно больше. Поэтому средняя стоимость зафиксирована на отметке 530 тыс. руб. И наконец, самыми дорогими являются квартиры, построенные в 1950-1959 гг., — в среднем 575 тыс. руб. за 1 кв. м.
После зимнего повышения цен на жилье наступила некоторая стабилизация, а в апреле-июле произошло даже локальное понижение цен на квартиры с низкими потребительскими качествами. Так, в марте-июле цены на "хрущевки" упали на 2-4%. В среднем же на протяжении значительного периода времени цены оставались практически неизменными. По мнению специалистов риэлтерских фирм, цены не росли из-за огромного количества поступающих на продажу объектов, а не падали из-за высоких инфляционных ожиданий продавцов.
Разница цен на первичном и вторичном рынках за последние несколько лет не превышала 10-25 процентов. Однако после очередной (в начале третьего квартала 1994 года) индексации цен в строительстве разница в стоимости достигла 50% (750 тыс. руб. за один квадратный метр против 500 тыс. руб.).
По словам специалистов комитета по земельным ресурсам и землеустройству города, вторичный рынок земли в Екатеринбурге существует около года, но развивается медленно. Основные сделки происходят с садоводческими участками и в очень незначительном количестве — с участками под индивидуальное жилищное строительство. Стоимость земельных участков колеблется в зависимости от удаленности от города, состояния дорог и инженерных коммуникаций. К примеру, цена свободного (без каких-либо строений) участка площадью 10 соток, расположенного в 30-километровой зоне вокруг Екатеринбурга, колеблется от 4 до 7 млн руб.
Таблица 9
Цены на жилье в Екатеринбурге (млн руб.)
| Тип квартиры | Цена |
|---|---|
| Комнаты | 3,7-11 |
| 1-комнатные | 9,5-22 |
| 2-комнатные | 13-51 |
| 3-комнатные | 11,5-86 |
| 4-комнатные | 32-110 |
Владимир — город, входящий в Золотое кольцо, и этим во многом определяются перспективы его развития, в том числе и будущее рынка недвижимости. С большой долей вероятности можно предположить дальнейшее развитие Владимира как города с развитой туристской инфраструктурой.
В настоящее время владимирский рынок недвижимости развивается достаточно вяло. Наиболее ликвидным товаром, как и в остальных городах, являются квартиры. Покупатели охотно приобретают все однокомнатные квартиры, а также хорошие двух-, трех- и четырехкомнатные квартиры. Как правило, невысоким спросом пользуются двух- и трехкомнатные "хрущевки", а также квартиры на первом и последнем этажах.
По районам города сложились следующие предпочтения. Наиболее престижными считаются Центр и Ленинский (непромышленный) район. Наименее ликвидны квартиры, расположенные во Фрунзенском районе, который наиболее отдален от центра города и насыщен промышленными предприятиями. На цены же местоположение квартир, как ни странно, практически не влияет. Так, разница в цене одинаковых квартир в Центре и в Юго-Западном районе составляет не более 5%.
Цены на квартиры в основном зависят от планировки, метража, этажа и состояния. По данным фирмы Realty-W, средняя цена на квартиры улучшенной планировки составляет 500-600 тыс. руб. за 1 кв. м общей площади. "Хрущевки" ценятся значительно меньше, и цены на них на 10-15% ниже. Крупногабаритное жилье, напротив, на 10% дороже. Что касается ближайших пригородов Владимира, то цены на них ниже цен городских квартир уже на 25-30%. Новые квартиры стоят 700-750 тыс. руб. за 1 кв. м.
В структуре городской застройки Владимира велика доля частных домов, поэтому оставить без внимания этот сектор городского рынка недвижимости было бы несправедливым. Если рассматривать новые и недавно построенные (до 10 лет назад) дома и коттеджи со всеми удобствами, то цены на них примерно совпадают с ценами хороших квартир улучшенной планировки, а в некоторых случаях даже превышают последние на 10-20%. А вот дома без удобств ценятся очень низко. Они приобретаются, как правило, из-за земельных участков и стоят на уровне одно-двухкомнатных квартир. Цены на участки под коттеджное строительство на окраинах колеблются от 500 тыс. до 1 млн руб. за сотку.
Таблица 10
Цены на квартиры во Владимире (млн руб.)
| Районы города | "хрущевки" | квартиры улучшенной планировки | Крупногабаритные квартиры | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| одноком натные | двухком натные | трехком натные | одноком натные | двухком натные | трехком натные | одноком натные | двухком натные | трехком натные | |
| Ленинский | 14-16 | 19-25 | 25-28 | 16-22 | 26-35 | 40-45 | |||
| Фрунзенский | 14-16 | 15-20 | 26-30 | 38-43 | |||||
| Октябрьский | 14-16 | 19-25 | 25-28 | 16-21 | 26-32 | 40-45 | 25-30 | 35-40 | |
| Центр | 16-22 | 26-35 | 28-32 | 38-43 | от 50 | ||||