Перестроились

Екатеринбургские застройщики отреагировали на кризис ликвидности сокращением объемов ввода жилья. О корректировке планов по жилой застройке „Ъ“ заявили сразу три крупнейших компании — «Атомстройкомплекс», «УК ЛСР-Урал» (бывшая «Нова-Групп») и «Наш Дом». Компании заявляют, что закончат уже начатые проекты строительства, однако утверждают, что некоторые из еще не стартовавших строек будут отложены на неопреленный срок. Если застройщики реализуют свои намерения, прогнозируемого снижения цен на жилье не произойдет, считают участники рынка недвижимости.

Сразу три крупнейших застройщика Екатеринбурга — «Атомстройкомплекс», «УК ЛСР-Урал» и «Наш Дом» сообщили о корректировках своих планов по вводу жилья в связи с ситуацией на финансовых рынках. Как рассказал „Ъ“ генеральный директор ЗАО «Наш Дом» Сергей Лекомцев, «компания переносит с 2009 года на более поздний срок реализацию ряда стратегических объектов» по комплексной застройке в Верх-Исетском и Железнодорожным районах Екатеринбурга. По словам генерального директора ООО «УК ЛСР-Урал» Андрея Бибикова, компания заморозила застройку земельного участка площадью 60 га в восточной части Екатеринбурга. «Рассматривалось два варианта освоения этих территорий: малоэтажное строительство и создание нового жилого квартала, в сегодняшних условиях оба этих проекта отодвинуты на второй план», — заявил господин Бибиков. О существенной корректировке планов заявил и генеральный директор НП «УК „Атомстройкомплекс“» Валерий Ананьев. По его словам, компания вряд ли выйдет в 2009 году на объем строительства нынешнего года (порядка 200 тыс. кв. метров жилья). «Еще окончательно не определено, сколько именно сможем построить в новых условиях, но этот показатель явно будет меньше того, что мы, например, строили в 2007 году», — пояснил господин Ананьев. По данным главархитектуры Екатеринбурга, в 2007 году было введено 898 тыс. кв. метров жилья, на 2008 год ожидалось 1 млн кв. метров.

Изменение своих планов застройщики объясняют необходимостью поддержать падающий спрос на недвижимость. Дело в том, что из-за дефицита ликвидности банки существенно сократили выдачу ипотечных кредитов населению (см. контекст), также перестали сами кредитовать застройщиков. Так, по данным директора свердловского агентства ипотечно-жилищного кредитования Александра Комарова, в сентябре нынешнего года по программе АИЖК в Свердловской области было выдано на 14% меньше кредитов, чем в этом же месяце в прошлом году — 300 млн рублей, вместо 350 млн рублей. Многие банки, как например «Московский банк реконструкции и развития», полностью отказались от ипотеки, в других, например ВТБ24, пошли на сокращение программ и сейчас кредитуют только сделки с покупкой готового жилья. «Когда до 70% сделок проходило с привлечением ипотечных кредитов, действия банков существенно снизили спрос», — указывает заместитель председателя правления ОАО «Городской ипотечный банк» Игорь Жегунов. «Конечно, при падении спроса можно было бы снизить цены, чтобы удержать продажи, но наши застройщики вряд ли пойдут на такой шаг», — считает директор агентства по недвижимости «Диал» Александр Дмитриев. «Снижать цены сейчас не имеет смысла, потому что за последнее время выросла себестоимость квадратного метра с 35 тыс. рублей в прошлом году до 47 тыс. рублей. Повышение произошло из-за подорожания стройматериалов (цемент вырос на 13% за первое полугодие 2008 года — „Ъ“) и стоимости подключения к электросетям, которая добавляет в пересчете на метр квадратный около 10 тыс. рублей», — поясняет Валерий Ананьев. Сейчас по данным риэлторов, средняя цена продажи 1 кв. метра в новостройках составляет порядка 55,699 тыс. рублей.

Более того, как утверждают отраслевые эксперты и участники рынка, цены на квартиры вырастут. «Уменьшение предложения на рынке жилья позволит удержать цены на прежнем уровне, а в долгосрочной перспективе, если кризис затянется то и поднять их, — считает вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев. — Спрос подогреют инвесторы, покинувшие фондовый рынок, они будут стараться искать варианты сохранения собственных средств и вполне смогут поддержать спрос на недвижимость». Правда, отмечает эксперт, инвесторов будут интересовать только построенные новые квартиры, а так как объемы вводимого жилья будут сокращаться, это даст возможность для дальнейшего повышения цен. Стоит отметить, что пересмотр прайс-листов в сторону повышения цен на квартиры в новостройках уже начался. О своем решении увеличить стоимость квартир на 10% до конца года заявила ООО «УК ЛСР-Урал», девелоперская компания «Олипс» с начала сентября повысила стоимость квартир на 1-3%.

Между тем первые итоги от пересмотра застройщиками своих программ уже почувствовали региональные производители стройматериалов. Как рассказал „Ъ“ президент Союза предприятий стройиндустрии Свердловской области Александр Лощенко, по итогам II квартала 2008 года снижение производства железобетонных изделий предприятиями региона составило 15-20% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. «А загрузка двух цементных заводов в Свердловской области сократилась вдвое со 120% и дефицита в прошлом году, до 60% в этом году. Но если здесь падение частично вызвано ростом импорта цемента из Турции и Болгарии, то падение заказов на 15-20% у производителей ЖБИ говорит как раз о том, что застройщики начали сворачивать проекты по строительству новых объектов», — пояснил господин Лощенко.

Сергей Антонов, Ольга Бондарь, Александр Лакедемонский

Кризис остановил ипотеку Как рассказал „Ъ“ директор екатеринбургского филиала кредитного брокера «Фосборн Хоум» Александр Комаров, в регионе количество банков, предоставляющих ипотечные кредиты, сократилось более чем в четыре раза. По его данным, если ранее ипотечные кредиты в Екатеринбурге выдавали порядка 60 кредитных организаций, то сейчас их не более 15 (в их числе, ВТБ 24, «Сбербанк», «Газпромбанк», «Райффайзенбанк», «Банк Сосьете Женераль Восток», «Росбанк»). В первую очередь, ипотека стала невыгодной для региональных банков, работающих с Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), пояснил руководитель кредитно-кассового офиса «Городского ипотечного банка» в Екатеринбурге Станислав Дехтулинский. По словам начальника отдела ипотечных услуг БК-Недвижимость Натальи Головко, ипотечные программы приостановили «Хоум Кредит энд Финанс банк», «Банк Союз», «Русьбанк». По данным „Ъ“, также временно приостановили выдачу кредитов банк «Уралсиб» и «Абсолютбанк» (при этом заявки на кредиты принимаются), «Банк24.ру». В свою очередь, в региональных банках подчеркивают, что от ипотечных программ не отказались, а всего лишь их приостановили. По словам пресс-секретаря банка «Северная казна» Алексея Калистратова, заявки, которые были приняты ранее, исполнены, но новые заявки временно не принимаются. Те же банки, которые продолжают кредитовать население, серьезно ужесточили требования к заемщикам и приобретаемой недвижимости, а также увеличили ставки. Как отмечает начальник отдела ипотечных услуг БК-Недвижимость Наталья Головко, в большинстве кредитных учреждений ставки по ипотеке вернулись на уровень 2003-2004 годов. Так, например, на 3,5% увеличил ставки «Райффайзенбанк» (до 16,5–17%), на 5% «МДМ-Банк» (до 18%), на 1,7% ВТБ 24 (до 13–14,5%). Как сообщал Станислав Дехтулинский, со вчерашнего дня в среднем на 2% (до 15,75% годовых в рублях) подняты ставки в «Городском ипотечном банке». Кроме того, по словам господина Дехтулинского, в настоящее время банки оптимизируют кредитную линейку в сторону формирования качественного портфеля заемщика. К примеру, если ранее банк кредитовал заемщиков без официального подтверждения их доходов, то теперь требует справку по форме 2НДФЛ. Увеличен и размер минимального первоначального взноса, который на сегодняшний день составляет не менее 20% от суммы кредита. По словам директора АН «Инкон-Траст» Ивана Ивановичева, банками установлен лимит на количество сделок по ипотеке, который не должен превышать 15-20 сделок в месяц. В то же время, как отмечают риэлторы, покупательский спрос на ипотеку за последнее время вырос. Так, по словам господина Ивановичева, с сентября прирост покупателей недвижимости составил 10%.
Алексей Охлопков, Анна Моторина