Мировой финансовый кризис заметно сократил объемы ипотечного кредитования как в мире, так и в России. Сейчас спрос на жилищные кредиты значительно превышает банковское предложение. Неудовлетворенный спрос покупателей могли бы компенсировать другие игроки рынка недвижимости — жилищные накопительные кооперативы, жилищные строительные кооперативы и потребительские ипотечные кооперативы. Но они сейчас и сами оказались на грани вымирания.
По данным кредитного оператора Procredit.ru, к 1 октября 2008 года средние ставки по ипотеке увеличились на 1-1,5% в рублях и на 0,5-1% в валюте по сравнению с началом августа. Но это не снижает спрос на ипотечные кредиты. Другое дело, что банки уже не в состоянии обеспечить кредитами всех желающих и вынуждены отсеивать даже перспективных заемщиков. Доля одобренных заявок на ипотечный кредит, по данным портала Procredit.ru, составляет 8-10% их общего числа.
Альтернативой ипотеке могут стать жилищные накопительные кооперативы (ЖНК), потребительские ипотечные кооперативы (ПИК), жилищные строительные кооперативы (ЖСК) и т. д. Деятельность жилищных накопительных кооперативов регулирует федеральный закон, который вступил в силу в 2005 году. Он обязал все организации, инвестирующие средства граждан в жилье, перерегистрироваться в ЖНК, а контроль за ними поручил Федеральной службе по финансовым ранкам. Однако не все действующие организации захотели попасть под регулирование законом и перерегистрировались в ПИКи.
Для вступления в кооператив необходимо предъявить паспорт и заполнить заявление. Документального подтверждения доходов не потребуется. За включение в ряды пайщиков кооператива придется заплатить. Вступительный взнос выплачивается один раз и составляет, как правило, 5% стоимости приобретаемой недвижимости. Аналогом ежемесячных банковских комиссий за обслуживание счета в кооперативе являются членские взносы. Они выплачиваются ежемесячно и рассчитываются как некий процент от среднерыночной стоимости недвижимости (около 3% в год).
Однако здесь есть нюанс. Как правило, предполагаемая и реальная стоимость будущего жилья значительно различаются, поэтому после определения конечной стоимости квартиры членские взносы пересчитываются, а недостающая сумма выплачивается единовременно. После вступления в кооператив пайщику предлагают выбрать из ряда программ подходящую для него (программы различаются по срокам кредитования, величине собственных средств, времени предполагаемой покупки недвижимости и т. д.).
Согласно закону, минимальный период накопления должен составлять два года. Большинство кооперативов требуют от своих пайщиков собрать 50% стоимости квартиры, а оставшуюся половину одолжить у кооператива. Процент займа значительно ниже банковского — 3-5%. Срок кредитования будет зависеть от времени, которое пайщик потратил на накопление первой половины стоимости квартиры. Срок кредитования не должен превышать времени накопления собственных средств на квартиру более чем в полтора раза. Например, если пайщик уложился в два года, то расплатиться со ссудой ему придется всего за три года.
Квартира вновь поступившим пайщикам покупается за счет паевых взносов следующих участников кооператива и возврата ссуд от предыдущих участников. Как правило, с момента вступления в кооператив до покупки недвижимости проходит не один год. А заявленный в тарифном плане и реальный срок приобретения жилья очень часто не совпадают. "В договорах сроки покупки жилья прописаны ориентировочные, ввиду того что недвижимость приобретается в порядке очереди и рейтинга, что указывается в договоре, но внимание пайщиков далеко не всегда на это обращается. После вступления в кооператив пайщик попадает в первый сегмент — аккумуляция паевых взносов. Чтобы перейти ко второму сегменту — выделение ссуды на приобретение недвижимости,— с учетом рейтинга и очередности должно пройти немало времени. Поэтому заявленные сроки, как правило, не соблюдаются",— говорит юрист Татьяна Потокина.
И все же практический расчет однозначно говорит в пользу кооперативов. Например, двухкомнатная квартира (68 кв. м) в панельном доме в районе станции метро "Выхино" (добираться 10 минут на транспорте) стоит $330 000. Если взять кредит на 15 лет под 14% годовых с первоначальным взносом 20%, ежемесячно заемщику придется выплачивать около $3500. В итоге банку будет выплачено около $630 000. К расходам заемщика нужно прибавить комиссию, которая в среднем составит около $3000, и страховые расходы, которые в первый год обойдутся примерно в $4500.
Если заемщик будет вносить ежемесячный платеж того же размера в ЖНК, то для накопления половины стоимости квартиры пайщику понадобится по крайней мере четыре года. Если пайщик решит покупать квартиру по этой же цене, то расплатиться с кредитом ему придется за шесть лет, ежемесячно выплачивая по $2500. И за весь срок кредитования пайщик переплатит около $15 000 (около 9%). Плюс за вступление в кооператив пайщику придется заплатить около $16 000. Единственное, трудно предсказать, как поведут себя цены на недвижимость через четыре года.
Хотя ЖНК предлагают деньги под существенно более низкий процент, чем банки, говорить о конкуренции ЖНК с ипотечными кредитами пока не приходится. "На сегодняшний день жилищные накопительные кооперативы не могут стать сколько-нибудь адекватной альтернативой ипотечному кредитованию. Основная причина — отсутствие всеобъемлющей законодательной базы, детально регламентирующей деятельность ЖНК. Нормативно-правовые акты, регулирующие работу банков, четко прописывают права и обязанности кредитора и заемщика. Когда гражданин становится членом жилищного накопительного кооператива, он фактически действует на свой страх и риск — отследить добросовестность выполнения кооперативом своих обязательств перед участниками ЖНК очень сложно",— считает заместитель руководителя Центра ипотечного кредитования Абсолют-банка Елена Воронина. "Есть формальное преимущество — ставка по ссуде ЖНК обычно ниже, чем по ипотеке. Однако реально ситуация такова, что она ниже примерно на столько же, на сколько пайщик кооператива недополучил на этапе накопления за счет процентов на накопленную сумму, которые он мог бы получить в банке. Таким образом, реальных преимуществ перед ипотекой не вижу. Риски же несравненно выше",— уверена аналитик группы компаний "Мультиброкер" Людмила Макарова.
После покупки квартиры с помощью ЖНК пайщик не может стать полноправным собственником жилья до полного погашения кредита. В этом плане более привлекательны потребительские ипотечные кооперативы — жилье переходит в собственность пайщика сразу после покупки, но остается в залоге у кооператива до полного погашения ссуды. Условия в ПИКах даже более привлекательные, чем в ЖНК. По определенным программам первоначальный взнос за квартиру может составлять всего 10%, остальные деньги кооператив обещает ссудить под небольшой процент. Расплачиваться же с кооперативом можно в течение 15-20 лет. Но и в потребительских ипотечных кооперативах все зависит от выбранной программы: в некоторых случаях проценты по кредиту могут доходить до 25%.
Несмотря на возможность получить кредит под 5% годовых, многие опасаются вступать в кооперативы из-за вероятности наткнуться на мошенников и остаться без квартиры и без денег. Но это не единственная проблема. Рост цен на жилье, наблюдавшийся последние годы, делает саму идею накопления бессмысленной. Например, для покупки двухкомнатной квартиры стоимостью $300 000 пайщику надо внести первоначальный взнос $15 000. Для получения ссуды ему придется скопить $135 000. Если пайщик будет ежемесячно вносить около $5500, то с этой задачей он справится за два года. При растягивании этого срока до трех лет вносимая сумма уменьшится и составит около $3700.
Но после накопления необходимой суммы из-за роста цен придется пересматривать ориентировочную стоимость квартиры. Так, предполагаемая стоимость квартиры определяется кооперативом исходя из пожеланий заемщика и средней рыночной стоимости аналогичных квартир. Окончательная стоимость квартиры помимо роста цен будет включать фактическую стоимость квартиры и дополнительные расходы. Поэтому пайщику нужно быть готовым либо выбирать более дешевый вариант, либо доплачивать недостающую сумму. По мнению экспертов, именно рост цен мешает правильному функционированию ЖНК. Такая организация может функционировать только в экономически благоприятной среде, которая прямо противоположна сложившейся сегодня ситуации. "ЖНК — нежизнеспособная организация в периоды высокой инфляции и еще более высоких темпов роста цен на жилье, так как предполагает гонку за ценами в отличие от ипотеки, где цена фиксируется. Минусы — высокие риски не получить квартиру, не догнать растущую стоимость жилья, лишиться жилья в случае ликвидации кооператива. Плюс — в ситуации с низкой (менее 3-5%) инфляцией и при отсутствии роста цен на жилье или их падении схема является более выгодной, чем ипотека. Однако такая ситуация выглядит очень уж фантастичной",— рассуждает Людмила Макарова.
Кроме того, оказалось, что сейчас стать членом какого-либо кооператива не так-то просто. "Сейчас мы не принимаем новых членов. Система не работает, экономические условия неблагоприятные: цены на жилье — более $4000 за кв. м. В 2004-2005 годах, когда цены на жилье составляли $1400-1700 за кв. м, наш кооператив приобрел для пайщиков около 100 квартир, но сейчас это нереально",— сообщили в одном ЖНК. Опрошенные нами потребительские ипотечные кооперативы, наоборот, считают предлагаемые ими условия весьма выгодными и готовы принять в свои ряды новых пайщиков. По мнению экспертов, сама идея покупки жилья с помощью кооперативов весьма привлекательна. Однако условия, в которых им приходится существовать, могут свести плюсы такого способа приобретения жилья на нет.