В 2008 году в Петербурге, по прогнозам аналитиков, будет введено 400-450 тыс. кв. м офисных площадей в бизнес-центрах, а это не менее 35 тыс. рабочих мест. Если раньше все эти площади надо было телефонизировать, то сегодня — и "интернетизировать". У владельцев есть два варианта решения данного вопроса — создание собственной телекоммуникационной компании или аутсорсинг.
Александр Пронин, руководитель информационно-аналитической группы ЗАО "Вест Колл Лтд" считает, что в числе лидеров в области фиксированной связи в целом по городу значатся "Северо-Западный телеком" (СЗТ), "Петерстар", "Метроком", "Голден телеком", "Вест Колл", "ЛАНК телеком", "Простор телеком". "Значительную долю рынка, безусловно, занимает СЗТ. Это связано с историческими аспектами, а также со специфическим ресурсом в виде контроля городской канализации. По поводу долей рынка можно сказать, что СЗТ контролирует больше половины. Доля альтернативных операторов — порядка 30-40 процентов", — говорит господин Пронин. При этом он отмечает, что в отличие от общей картины по городу, в сегменте коммерческой недвижимости положение операторов связи принимает обратный характер. "Здесь главную роль играют так называемые альтернативные или коммерческие операторы связи. Первое место остается уже на протяжении многих лет за 'Петерстаром'. Эта компания первой появилась на рынке связи региона. Далее следуют игроки, которые активно развивались вместе с рынком коммерческой недвижимости, делая этот сегмент клиентов одной из своих целевых аудиторий: среди таких операторов можно выделить 'Голден телеком', 'Метроком', 'ЛАНК телеком' и другие. За последние 5 лет уверенные позиции на данном рынке заняли 'Вест Колл', 'Северен', 'Простор телеком, 'Смарт телеком' и другие. Позиции СЗТ на рынке услуг связи для коммерческой недвижимости лишь за последние время начали приобретать устойчивый характер", — отмечает господин Пронин.
Андрей Суходольский, генеральный директор компании ООО "Смарт телеком" в свою очередь считает, что лидерами рынка по услугам для корпоративных клиентов среди альтернативных операторов на территории Петербурга являются две компании — "Билайн Бизнес" ("Голден телеком") и "Петерстар". Следующими заметными участниками рынками можно считать компании "Метроком", "Вест Колл", "Смарт телеком", "ЛАНК телеком". "По моей оценке, на долю двух лидеров приходится 55-60 процентов рынка корпоративных услуг города, а вот значимые участники все вместе занимают процентов 25-30 процентов. Также существенную активность на рынке проявляют такие компании, как 'Северен телеком', 'Простор телеком', 'Обит'", — говорит господин Суходольский.
Без явного преимущества
Эксперты отмечают, что вариант создания собственной телекоммуникационной компании для владельца очень сложен и затратен, несмотря на большую доходность. Деятельность операторов связи лицензируется, использование номерной емкости регламентируется, кроме того, есть и ряд других особенностей работы на рынке услуг связи. Но если управляющая компания или владелец имеет сеть бизнес-центров, то создание своего оператора вполне оправдано. "Создавать собственную компанию имеет смысл, если ежемесячный доход от услуг связи и эксплуатации слаботочных сетей составляет не менее 3 млн рублей", — комментирует Сергей Юхнев, управляющий объектом коммерческой недвижимости компании "Praktis. Управление и эксплуатация". Существует также возможность работать в качестве агента какого-либо оператора. Однако в этом случае первоначальные вложения в инфраструктуру будут весьма высоки. Андрей Суходольский говорит, что в последние годы заметных телекоммуникационных компаний, созданных собственниками бизнес-центров, не наблюдается. "На слуху только те компании, которые были созданы в конце девяностых — начале двухтысячных: компания 'Миран' — дочерняя структура группы компаний 'Бекар', компания 'VMB-сервис' — дочерняя компания 'МВ-групп', компания 'Питер-телеком' — структура, близкая к управляющей компании 'Питер', 'Теорема телеком' — дочерняя компания УК 'Теорема'. Подавляющее большинство собственников зданий и управляющих компаний отдают все связанные с телекоммуникациями вопросы на откуп профессионалам, зарекомендовавшим себя на этом рынке", — отмечает эксперт.
Игорь Бобов, генеральный директор компании "Простор телеком" (ЗАО "Квантум") также считает, что практика создания "своего" оператора оказалась низкодоходной и сложной в реализации. Сейчас, по его словам, управляющие компании предпочитают партнерские отношения с телекоммуникационными компаниями, имеющими свою городскую инфраструктуру.
В привлечении компании на аутсорсинге следует обратить внимание на качество услуг и репутацию фирмы. "Надо быть абсолютно уверенным в профессионализме телекоммуникационной компании, ведь любые жалобы, идущие от арендаторов, поступят прежде всего управляющей компании — именно с них будут спрашивать", — предупреждает Надежда Исаченко, директор по управлению и эксплуатации LCMC. Эксперты рекомендуют при выборе оператора в первую очередь обращать внимание на количество и уровень предоставляемых услуг, на наличие лицензии и успешного опыта на рынке. Также обязательно обсудить процент отчисления в пользу управляющей компании (6-14%).
Эксклюзив уходит в прошлое
"Услуга связи по своей природе — многоуровневая. Следовательно, нельзя сказать, что какой-либо из вариантов является хуже или дороже для пользователя", — говорит Дмитрий Смородин, генеральный директор компании "Первая генподрядная". Однако, отмечает он, в некоторых бизнес-центрах, где существует "коммуникационный монополизм", то есть арендатору доступны услуги только одного оператора, стоимость услуг не соответствует их объему.
Эксклюзивные договоры операторов связи на современной стадии развития для рынка офисной недвижимости уже нехарактерны, говорит руководитель отдела офисной недвижимости Knight Frank St. Petersburg Полина Макаренко. Рынок вступил в стадию здоровой конкуренции, и у арендаторов наконец-то появилось право выбора. Еще несколько лет назад, в начале развития рынка, ситуация была иной — эксклюзивный договор с оператором связи давал девелоперу возможность сэкономить на строительстве и подведении необходимых коммуникаций. Сегодня на этом высококонкурентном рынке, чтобы выиграть проект, компании готовы предлагать подключение и оборудование бесплатно, в расчете на то, что проект окупится за счет ежемесячных платежей за использование линий. "Тендер среди операторов связи инициируется девелопером. Девелопер также контролирует установку телекоммуникационного оборудования, сроки и иные условия организации услуг", — пояснила Марина Пузанова, старший консультант департамента офисной недвижимости Colliers International.
Брокеры рекомендуют девелоперу давать возможность арендатору выбирать из как минимум двух операторов, которые могут предложить разные тарифы и разные условия подключения. Кроме того, сами арендаторы стали разборчивее. Особенно если это крупные западные компании, которые всегда досконально подходят к выбору помещения и сопутствующей инфраструктуры. Получается, что уход от эксклюзивности стимулирует обе стороны: девелоперов в привлечении статусных арендаторов, и операторов связи — в борьбе за клиента и предоставлении тому выгодных тарифов.
Расходы на услуги связи для арендатора "вынесены за скобки" — то есть не включены в арендную ставку. "Клиент сам выбирает оператора связи, представленного в бизнес-центре, и далее заключает с ним отдельный договор с учетом своих требований, объемов использования услуг связи и тарифных планов", — говорит Марина Пузанова. Управляющая компания сохраняет функцию контроля по соблюдению условия общего договора с оператором связи. При возникновении спорных ситуаций управляющая компания имеет возможность вмешаться, защищая интересы клиента. Но, как правило, клиент и оператор связи договариваются между собой.
Илья Рошаль, руководитель отдела инвестиционных проектов ЗАО "Вест Колл Лтд" отмечает, что в Москве наблюдается тенденция присутствия в бизнес-центре двух операторов — основного и вспомогательного. "У нас же каждый бизнес-центр использует разные модели подключения. То есть это происходит стихийно — в одном БЦ может присутствовать от одного до десятка операторов", — сообщает господин Рошаль.
Кто больше?
Андрей Суходольский подчеркивает, что в последнее время собственники бизнес-центров устраивают тендеры по выбору компании, предоставляющей услуги связи. "Наша компания в последнее время очень часто принимает участие в подобных тендерах, когда собственник бизнес-центра по желанию арендаторов вынужден организовывать услуги не от одного эксклюзивного оператора, а от нескольких. В то же самое время он сталкивается с проблемой ответственного обслуживания сетевой инфраструктуры здания. Выход для собственника — заключить договор обслуживания сетевой инфраструктуры здания с одним оператором, способным не только предоставлять весь перечень телекоммуникационных услуг арендаторам, но и, при необходимости, подключать по своей сети услуги для арендаторов от всех значимых операторов телекоммуникационного рынка Санкт-Петербурга, — говорит он. — Мои рекомендации для управляющих компаний — не делать упор при оценке на объем отчислений в их пользу, а обратить внимание на так называемую 'технологичность' оператора, подразумевающую наличие у того собственной сети городского масштаба, межоператорских договоров со всеми ведущими операторами города, наличие круглосуточной службы технической поддержки и опыта оказания высококачественных услуг на объектах коммерческой недвижимости.
Объем отчислений в пользу УК в каждом случае индивидуален. Он зависит от условий вхождения и работы оператора в конкретном бизнес-центре и лежит в пределах от 5 до 20 процентов".
Игорь Бобов считает, что средний процент отчислений владельцу бизнес-центра составляет 15%. Более высокий процент отчислений влияет на тарифную политику оператора, что сказывается на арендаторах. "Колебания процента зависят также от площади БЦ, поскольку затраты на оборудование одинаковы для БЦ с разной площадью", — говорит господин Бобов.
Игорь Рысков, ведущий специалист по экономическому анализу ЗАО "Северен-телеком" указывает на то, что в ряде случаев девелопер привлекает операторов для создания в бизнес-центре СКС (структурированных кабельных систем), при этом существует несколько вариантов данной схемы. "При первом оператор строит СКС за счет девелопера, и впоследствии девелопер привлекает нескольких операторов для предоставления услуг связи с использованием своей СКС. Другой вариант — когда оператор строит СКС за свой счет, что дает ему возможность некоторое время предоставлять услуги связи на эксклюзивных условиях (как правило, в течение срока окупаемости капитальных затрат), после чего управляющая компания отдельно решает, с каким количеством операторов ей сотрудничать. Несомненно, оператору выгодно заключение как можно более долгосрочного договора с управляющей компанией: дело в том, что проект подключения бизнес-центра связан с немалыми капитальными затратами на прокладку оптики, установку телекоммуникационного оборудования, создание СКС. Данные затраты не могут окупиться за счет только установочных платежей при подключении арендаторов. Как правило, оператор рассматривает подключение бизнес-центра как инвестиционный проект, при этом срок окупаемости инвестиций составляет от одного года до трех лет", — отметил Игорь Рысков.
Дарья Карамышева,
Виталий Лебедев,
Валерий Грибанов