Рынок парков развлечений, несмотря на кризис ликвидности коммерческой недвижимости, показывает рост в 30%. Однако это касается только развлекательных зон в составе многофункциональных комплексов. Открытые же парки развлечений в Петербурге по-прежнему можно пересчитать по пальцам.
Участники рынка разделяют парки развлечений на две категории — крытые и открытые парки аттракционов. Крытые, как правило, расположены в торгово-развлекательных комплексах. Крытые парки развлечений могут включать как зону аттракционов, ориентированных на детей 3-11 лет, так и игровые автоматы и симуляторы, которые интересны подросткам, а также боулинг и бильярд для взрослых.
Открытые парки аттракционов занимают, как правило, часть территории какого-либо парка. Например, крупнейший парк аттракционов в Петербурге — "Диво-остров" (около 20 га на Крестовском острове). Также аттракционы есть в ЦПКиО, в Парке Победы, в Южно-Приморском парке, в парке им. Бабушкина и других.
"Рынок услуг парков аттракционов — активно растущий: темпы роста составляют около 30 процентов в год. Вероятно, этот рынок еще минимум 2-3 года будет 'рынком продавца', то есть спрос на услуги будет превышать предложение", — отмечает Дмитрий Смородин, генеральный директор компании "Первая генподрядная".
По информации экспертов, в августе 2006 года в Петербурге работали только пять крытых парков аттракционов, а в 2008 году — уже четырнадцать. И тем не менее, рынок пока далек от насыщения. "Мало того, даже зоопарк в Петербурге по мировым меркам вовсе не зоопарк, а зоосад", — говорит Владимир Копылов, начальник аналитического отдела девелоперской компании Setl City.
Как показывает практика, лучше всего развлекательная функция развивается параллельно с торговлей. В начале 2000-х годов девелоперы торговых центров начали привлекать операторов развлекательного сегмента для увеличения конкурентных преимуществ своих объектов. Первыми арендаторами торговых центров стали кинотеатры и боулинг-центры. Еще в 2004 году развлекательная составляющая была представлена в 30% торговых центров. В настоящее время практически каждый торговый центр, вводимый в эксплуатацию, включает в себя развлекательную составляющую.
Непривлекательный открытый воздух
Однако не все сегменты рынка развлечений развиваются равномерно. Например, формат парков развлечений не получил должного развития. Это связано с ограниченностью и высокой стоимостью больших участков земли, способных разместить различные виды развлечений. Открытые парки развлечений сегодня не развиваются в основном из-за того, что такое использование земли неэффективно с точки зрения девелоперов, говорит Алексей Чижов, директор по консалтингу компании Praktis CB. "В открытых парках требуется создание зон рекреации, предполагается ландшафтный дизайн, а это отнимает у девелопера полезные площади", — отмечает эксперт. Кроме того, строительство крупных объектов окупается медленнее, чем другие виды коммерческой недвижимости, за счет невысоких ставок аренды для развлекательных операторов. В итоге, по признанию экспертов рынка, ни один девелопер не пойдет на строительство парка развлечений. "А собственных крупных развлекательных операторов, которые смогут реализовать масштабный проект под себя — в Петербурге нет", — констатирует господин Чижов.
Инвестиции в открытие крытого парка аттракционов оцениваются участниками рынка в 20-30 тыс. рублей на квадратный метр при условии, что парку аттракционов требуется минимум 1,5-2 тыс. кв. м, а для мультиформата — от 4 тыс. кв. м. Например, комплексы на 10-12 тыс. кв. м — это не только аттракционы, детские площадки, зоны игровых автоматов и стимуляторов, но и боулинг, бильярд, кинотеатры (мультиплексы) и рестораны. "Мы считаем, что для открытого парка аттракционов инвестиции могут составлять около $2 млн на гектар территории", — отмечает глава "Первой генподрядной".
Относительно прибыльности бизнеса оценки аналитиков различаются. "Думаю, можно ориентироваться на Хельсинский парк аттракционов, прибыль которого за 2004 год составила €24 млн", — рассказал Дмитрий Смородин. Впрочем, доходность парков развлечений — величина относительная, отмечают эксперты. В сегменте закрытых парков существует два вида бизнеса — сдача недвижимости в аренду развлекательным операторам, или собственно развлекательный бизнес. В первом случае доходы невелики — операторы готовы снимать помещения только по невысоким ставкам. Соответственно, владелец торгового центра или многофункционального комплекса включает эту функцию не из соображений выгоды от аренды, а для привлечения и удержания посетителей. "Для самих развлекательных операторов доходность бизнеса довольно высока, так как вложения относительно невелики, а прибыль — солидная", — поясняет Алексей Чижов. С открытыми парками дело обстоит еще сложнее. Доходность, хоть и вполне высокая, ограничена по времени тремя летними месяцами.
Роман Евстратов, заместитель директора департамента торговой недвижимости Colliers International указывает на то, что сроки окупаемости проектов открытых парков могут достигать даже 25 лет. "Несмотря на это, парки развлечений должны создаваться, в том числе — при поддержке администрации. Это мощная зона притяжения, которая способствует развитию малого бизнеса (особенно общепита), привлекает поток туристов. Например, посещаемость 'Порт-Авентура' составляет около 5 тыс. человек в день", — отметил господин Евстратов.
Скатертью дорожка!
Достаточно наглядно, по мнению экспертов, динамику российского рынка развлечений отражает развитие боулинг-индустрии. За последние три года рост числа дорожек для боулинга в РФ составлял 22-24% в год. Наиболее активно рост идет в регионах (т. е. не в Москве и не в Петербурге). С 2005 по 2008 годы в регионах число дорожек для боулинга увеличилось с 1,15 тыс. до 2,7 тыс., т. е. в 2,35 раза. Тогда как за аналогичный период в Москве стало больше на 250 дорожек, а в Санкт-Петербурге — на 150 дорожек. Предполагаемое насыщение рынка в России произойдет на рубеже 5-6 тыс. дорожек. Этого показателя, по прогнозам аналитиков, рынок может достигнуть в 2009-2010 году.
В ближайшем будущем в Петербурге планируется строительство крупнейшего в Европе зоопарка, который расположится около Юнтоловского заповедника, в Приморском районе. По информации Владимира Копылова, были заявлены проекты строительства парков развлечений в Полежаевском и Приморском парках. Сегодня важная задача для девелоперов — сделать парки развлечений универсальными; включающими как зимние, так и летние виды отдыха, а также предложить посетителям новые интересные развлечения. Перспективы строительства открытых парков связаны, по мнению экспертов, с относительно дешевыми землями в Ленобласти. Идеально подходят под эти задачи массивы с зеленым ландшафтом, где запрещено строительство офисной и жилой недвижимости. При хорошей транспортной доступности проект мог бы привлекать как жителей близлежащих районов области, так и горожан. Эксперты подчеркивают, что для достижения коммерческой привлекательности проект должен включать, кроме традиционных аттракционов в открытых парках, также закрытые, всесезонные зоны (закрытые объекты — дельфинарий, аквапарк и так далее) и развитую инфраструктуру (отель, коттеджи в аренду, торговые площади). "В последнее время со стороны бизнеса неоднократно возникали инициативы реализации подобных проектов в Ленобласти, в небольшой удаленности от города. Однако пока это лишь проекты", — говорит Алексей Чижов.
Дарья Карамышева