Малый бизнес сегодня остро нуждается в небольших помещениях. С развитием офисной недвижимости подвалы для малого предпринимательства — практически единственная возможность приобрести или арендовать помещение нужной площади и за приемлемую цену. Однако монополия КУГИ на продажу и аренду подвальных помещений серьезно усложняет этот процесс.
"Снять помещение в 30-50 кв. м в здании бизнес-центра или торгового комплекса сегодня практически нереально. Владельцев таких зданий интересуют в первую очередь крупные арендаторы, и в решении конфликтных ситуаций преимущество также будет на их стороне", — рассказывает Анжела Пашинян, руководитель отдела торговой недвижимости Praktis CB. В Петербурге подвальные помещения давно перестали восприниматься как неликвидные площади. В период активного развития стрит-ритейла и высокого неудовлетворенного спроса среди арендаторов игроки рынка сразу обратили внимание на "подземные этажи" популярных улиц. Один из самых востребованных сегментов рынка коммерческой недвижимости для малого бизнеса сегодня — подвальные и полуподвальные помещения. "Относительно невысокая стоимость аренды и продажи, возможность многофункционального использования помещения делают подвалы привлекательным вариантом для предпринимателя", — комментирует госпожа Пашинян. "Активно осваивать подвальные помещения в Петербурге малый бизнес (прежде всего — торговый) начал где-то с начала 90-х годов, создавая практически 'из ничего' приемлемые условия для развития своего дела", — рассказывает Владимир Смородин, генеральный директор компании "Первая генподрядная".
Востребованная проходимость
Сегодня в подвальных помещениях на центральных улицах города активно развивают свой бизнес малые или средние компании, занимающиеся не только торговлей, но и сервисными услугами, ремонтным делом, искусством. В ситуации дефицита предложения небольших площадей подвальные помещения продолжают пользоваться устойчивым спросом у малого и среднего бизнеса. "Первоочередной интерес для представителей бизнеса представляют объекты площадью от 30 до 250 кв. м, имеющие отдельный вход. В них оборудуют магазины и кафе. На окраинах и в спальных районах встроенные или подвальные помещения, как правило, используют под небольшие продуктовые магазинчики или склады. Для аренды офисов лучше всего подходят помещения нежилых зданий", — комментирует госпожа Пашинян. Последнее время спрос на такие площади появился и у крупных игроков сетевого ритейла подарков и сувениров, одежды, аксессуаров.
Самые востребованные подвалы, естественно, находятся на "проходных" улицах и главных магистралях — на Невском проспекте, Садовой улице, Большой Конюшенной, Большом проспекте П. С., Московском и Лиговском проспектах. "Среди подвальных помещений, которые можно использовать для бизнеса, около 80 процентов расположены на основных улицах Центрального района города. На прилегающих к ним улицах, а также в других центральных районах (Адмиралтейский, Василеостровский, Петроградский) арендуется примерно 30-40 процентов подвалов. А в спальных районах города лишь около 10 процентов подобных помещений используется под бизнес", — уточняет Анжела Пашинян.
Несмотря на активные приватизационные процессы и появление ТСЖ, город в лице КУГИ остается практически монополистом на рынке продажи и аренды подвальных помещений. Доход КУГИ Петербурга от сдачи в аренду 3,4 тыс. подвалов (450 тыс. кв. м) в 2007 году составил 2 млрд рублей. Получается, что аренда подвала, по расценкам города, стоит в среднем 330-350 рублей за квадратный метр в месяц. Можно подсчитать, что аренда подвала в 100 "квадратов" будет стоить бизнесмену около €1 000 в месяц.
Получить же подвал в собственность для малого бизнеса сегодня малореально. Практически единственный способ получить подвал в свое распоряжение — выкупить его на торгах. Однако в связи ростом ставок по кредитам и ужесточением требований банков к заемщикам такой ход будет недоступен для малого бизнеса. "В августе 2008 года на торгах КУГИ помещение площадью 390 кв. м в подвале на Миллионной улице было продано по цене примерно $1 000 за 'квадрат'. Небольшой подвал (70 кв. м) на проспекте Наставников был продан по цене $1 750 за квадратный метр, а 100 кв. м подвала на Большой Подьяческой 'ушли' по цене примерно $2 200 за квадратный метр. Итого — за средний подвал надо выложить около $200 тыс.", — рассказал Дмитрий Смородин. Чаще всего город продает подвальные помещения в "непроходных" местах — во дворах, например. Как правило, цена таких объектов на торгах составляет от $1,5 тыс. до $3 тыс. за квадратный метр. Аренда подобных объектов у города оценивается в $4-10 за квадратный метр в месяц (в непроходных местах) и вполне сопоставима с рыночной ценой в центре города на пешеходных магистралях — до $40-50 за квадратный метр в месяц. Что же касается зачета ремонта в счет арендной платы, то здесь, по словам экспертов, все решается индивидуально. "Например, если арендатор делает только косметический ремонт 'под себя', то собственник чаще всего не учитывает подобные затраты. Если же речь идет об улучшении технических или санитарных условий, улучшении коммуникаций, то все расходы арендатора собственник может взять на себя", — объясняет Михаил Васильев.
Новые страдания
После того как подвал окажется в распоряжении бизнесмена — сложности не закончатся. "Владелец или арендатор подвала неизбежно сталкивается со сложностью его оформления", — сетует Дмитрий Золин, управляющий партнер компании London Consulting & Management Company (LCMC). Во-первых, подвальное помещение не должно относиться к категории строений, подлежащих реконструкции. Во-вторых, собственники из других помещений или квартир должны дать согласие. И в-третьих, самое главное — должна присутствовать возможность технического обустройства подвала. Большинство подвалов Петербурга находятся в аварийном состоянии. "По данным многолетних исследований, до 95 процентов подземных помещений в городе имеют отказы по гидроизоляции, которые способствуют ускоренному износу железобетонных конструкций — это приводит к преждевременному выходу сооружений из строя", — утверждает господин Золин. Сегодня подвальных помещений в старом фонде насчитывается примерно 3 тыс. Их можно использовать только под складскую функцию, или сами владельцы квартир на первых этажах обустраивают подвал для увеличения жилплощади. По словам экспертов, администрация города давно отдала бы подвалы города инвесторам для обустройства, так как у властей средств на это нет. Но желающих крайне мало.
После принятия федерального закона о выкупе помещений "добросовестный арендатор" может рассчитывать на приватизацию "своего" подвала на льготных условиях и без участия в торгах. "Вероятно, это хорошо для бизнеса, то есть не замечательно или великолепно, а просто хорошо. Во-первых, звание 'добросовестный арендатор' надо еще заслужить (хотя честное исполнение своих финансовых обязательств — невесть какая доблесть), во-вторых, такой подвал не должен находится на одиннадцати самых привлекательных магистралях города", — подчеркивает господин Смородин.
Дарья Карамышева