Финансовый кризис отразился в первую очередь на строительном секторе. Ставки по кредитам для девелоперов выросли с 10-14% до 20-25% годовых. Повышение ставок заставило крупнейших девелоперов Санкт-Петербурга вслед за московскими игроками заявить о замораживании или распродаже проектов. Несмотря на пессимистичные прогнозы участников петербургского строительного рынка, связанные с ростом цен на жилье из-за текущего кризиса, эксперты заявляют, что снижение стоимости квартир к лету 2009 года составит 20%.
Основным фактором, который пошатнул положение местных девелоперов, считается повышение кредитных ставок для финансирования девелоперских проектов. Как отмечают аналитики UniCredit Aton, банки не просто резко подняли ставки по кредитам — с 10-14% до 20-25% годовых — но и предпочитают рефинансировать уже открытые линии, а не финансировать новое строительство. "К тому же если раньше девелопер мог получить от банка до 80 процентов от общего объема инвестиций, то теперь банк дает не более 60 процентов", — добавляют эксперты "Ренессанс Капитала". Сложности привлечения финансирования в проекты вынуждают местных девелоперов прибегать к особым мерам по сохранению своего бизнеса.
Глобальная заморозка
Вынужденной мерой выживания стала приостановка еще не начатых проектов. Первыми о замораживании новых проектов заявили московские девелоперы — Mirax Group, Midland Group, "Интеко", которые в том числе отказались и от регионального развития (в частности, на Украине). Вслед за москвичами к подобным действиям прибегли и петербургские игроки. Петербургская компания-застройщик "Строймонтаж" (90% принадлежит президенту Артуру Кириленко, а 10% — Сергею Полонскому, председателю совета директоров Mirax Group ) объявила об отказе от покупок новых участков под строительство на ближайшее время, а также о приостановке новых проектов. От регионального развития отказался холдинг RBI. Игорь Водопьянов, управляющий УК "Теорема", заявил о замораживании всех девелоперских проектов в Петербурге, портфель которых еще в середине 2007 года достигал 3 млн кв. м, а земельный банк — 380 га. Справиться со сложностями в финансировании проектов предпринимателю не помогла даже продажа около 23% акций головной компании Teorema Holding консорциуму иностранных инвесторов весной 2008 года, после неудачного размещения на Лондонской бирже. Игорь Лейтис, совладелец холдинговой компании "Адамант", также объявил о замораживании минимум на год 10 из 15 проектов, среди которых — "Ладожский" (131 тыс. кв. м), "Адамант-парк" (127 тыс. кв. м), а также новые очереди ТК "Балканский". Не лучшее положение и у компаний с иностранным капиталом. Так, по словам генерального директора ООО "Рюрик Менеджмент" Леонида Полонского, приостановив некоторые проекты, компания решила сконцентрироваться на развитии более крупных (многофункциональный комплекс "Театральный"). В свою очередь, аналитики рынка недвижимости видят и положительный фактор в том, что многие проекты не будут реализованы в ближайшие годы. "В 2008 году планировалось ввести 240 тыс. кв. м офисных площадей. При этом спрос мы оцениваем на уровне 50 тыс. кв. м, — рассуждает генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге Борис Юшенков. — Если в 2007 году спрос и предложение еще соответствовали друг другу, то при вводе всех 240 тыс. кв. м в этом году на рынке случалась бы беда". По его оценке, к концу этого года будет введено 100-110 тыс. кв. м офисных площадей.
Осенняя распродажа
Те девелоперы, которые не могут позволить себе (либо просто не хотят) приостановить проекты, решили продать свои активы. Громким событием последних двух недель стало заявление Андрея Рогачева, основателя продуктовых сетей "Пятерочка" и "Карусель", о желании продать свою долю — 50% — в строительной компании ЛЭК. На тот момент его доля оценивалась аналитиками примерно в $300-350 млн. Чуть ранее господин Рогачев говорил о намерениях распродать все объекты и проекты коммерческой недвижимости в своей компании "Макромир". Портфель компании составляют четыре действующих ("Французский бульвар", "Родео Драйв", "Фиолент" и "Феличита") и один строящийся торговый центр ("Сити Молл") в Петербурге общей площадью около 275 тыс. кв. м, а также несколько проектов в Нижнем Новгороде (строительство многофункционального комплекса, включающего офисную часть, площадью 400 тыс. кв. м), Перми (500 тыс. кв. м жилья и несколько торговых комплексов) и других городах. Подобные заявления делали компании "Рюрик Менеджмент" и УК "Теорема" еще до обвала рынка. Правда, до сих пор покупатели на объекты коммерческой недвижимости не нашлись.
Штатное сокращение
Кризис на рынке стал еще более отчетливо осознаваться, когда девелоперские компании для снижения издержек стали сокращать кадры. Опять же, первыми ласточками стали московские компании. Новая кадровая политика коснулась Mirax Group (уволены четыре топ-менеджера из-за приостановки инвестпроектов), "СУИхолдинга" (до конца года планирует сократить штат на 10%) и других. В Петербурге о сокращении 10% персонала (400 человек) объявила лишь компания-застройщик ЛЭК. Остальные же игроки пока предпочитают умалчивать об изменениях в кадровом составе.
В HeadHunter признают, что сейчас девелоперы существенно сокращают набор новых сотрудников: если в первом полугодии 2007 года прирост вакансий превысил 60%, то за аналогичный период этого года он достиг всего 42%. По данным Top Contact, годовой доход топ-менеджеров в девелоперских компаниях среднего уровня варьируется от $500 тыс. до $1 млн плюс до $700 тыс. в виде бонусов. В крупных компаниях топ-менеджеры получают $1-3 млн в год с бонусной программой в $2,5 млн.
"Из-за кризиса работодатели могут сократить бонусы", — предполагают в Top Contact. Виктор Артемьев, руководитель направления "Недвижимость, строительство" рекрутинговой компании Lyte Recruitment уверен, что на 30% сократится не только годовая сумма поощрений. "Вполне вероятно, что уровень дисконта в зарплатах для новых сотрудников достигнет 20 процентов", — добавляет хедхантер.
Ценовое повышение
Как бы ни боялись девелоперы финансового кризиса и его последствий, некоторые из них пытаются использовать кризис как возможность в очередной раз стимулировать рост цен на жилье. И сразу нашлась масса факторов, которые могут повлиять на рост цен. Так, недавно строители обратились к властям города с предложением при введении в действие Правил землепользования и застройки (карта градостроительного зонирования Санкт-Петербурга в части границ территориальных зон) предусмотреть переходный период (на 2-3 года), в течение которого будут продолжать действовать Временные регламенты застройки (ВРЗ), проекты планировок и межевания территорий и т. д.
Строители пояснили, что в случае непринятия подобного периода сроки строительства будут увеличены, поскольку потребуется время для получения новых разрешений. Таким образом, по мнению главы холдинга RBI Эдуарда Тиктинского, запланированный объем ввода нового жилья будет сорван, предложение сократится, спрос будет не удовлетворен, что приведет к росту цен. Еще одна причина роста напрямую зависит от самих банкиров и покупателей. По словам председателя правления ОАО "ПО 'Ленстройматериалы'" Дмитрия Игнатьева, на фоне текущей информации все банкиры находятся в ожидании: кредитовать ли строительные компании и под какие ставки. По оптимистичным прогнозам господина Игнатьева, к весне следующего года ликвидность банковской системы восстановится, среднесрочные и долгосрочные кредиты будут лонгироваться, рынок успокоится, и компании будут нормально строить.
"Пессимистичный прогноз: мы не убедим банкиров кредитовать строительство, основная масса строителей будет вынуждена переуступать земельные участки, отдавать их банкирам как предмет залога, что полностью дестабилизирует земельный рынок, 'заморозит' массу проектов. Это приведет к снижению объемов строительства и в перспективе — к резкому росту цены", — объяснил эксперт.
В свою очередь, глава Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД) и вице-президент ВТБ Александр Ольховский признал, что текущая ситуация не может не привести к падению цен на жилье в связи с серьезным снижением спроса. По его мнению, это обусловлено не только текущим кризисом, по сути убившим ипотеку, но и тем, что строители сами допустили колоссальный рост цен на недвижимость, снизивший индекс ее доступности. Пока покупатели выбрали выжидающую позицию, которая сохранится до весны 2009 года. По оценкам эксперта, уже к лету следующего года снижение стоимости на жилье в Санкт-Петербурге составит 20%. Уже сейчас некоторые застройщики предоставляют скидки на приобретение жилья (ЛЭК дает 15-процентную скидку), что можно считать скрытым падением цен на рынке.
Ипотечное падение
Ожидаемое снижение спроса на рынке подтверждает недавно опубликованный прогноз Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК). Согласно ему, во втором полугодии количество выдаваемых ипотечных кредитов не превысит 92 тыс., что на 56% меньше, чем в первом полугодии. Это связано с ростом ставок по ипотечным кредитам (в среднем — 17-20% в рублях и 16-19% в валюте). В 2007 году, по данным АИЖК, в России было выдано более 395 тыс. ипотечных кредитов, в этом году их число снизится на 22,7% и не превысит 305 тыс. Учитывая, что средний размер ипотечного кредита, по оценкам участников рынка, составляет порядка 1,8 млн рублей, объем выданных кредитов по итогам года не превысит 549 млрд рублей. Объем ипотеки снизится на 1,3% по сравнению с 2007 годом (556,2 млрд рублей, по данным ЦБ).
По данным ЦРП "Петербургская недвижимость", сейчас доля ипотечных сделок составляет 22%. Однако как она изменится в связи с текущим кризисом на местном рынке, аналитики затрудняются ответить. Несмотря на все прогнозы о падении рынка, пока цены на жилье находятся в стабильном состоянии или даже показывают незначительный рост. Аналитики "Петербургской недвижимости" сообщают, что рост цен на первичном рынке в сегменте типового жилья за 9 месяцев текущего года составил 33%, а к концу года он составит около 35%. За последний месяц цены в сегменте выросли более чем на 5%. В холдинге "Эталон-ЛенспецСМУ" утверждают, что за последние три месяца среднемесячный рост цен составил 2%.
В свою очередь, петербургские власти уже заранее начали готовиться к ожидаемому росту невыплат по ипотечным кредитам. Продавец городской собственности ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" заключил соглашение с АИЖК о реализации на торгах квартир, владельцы которых имеют задолженность перед банками за ипотечные кредиты. К первому полугодию 2009 года фонд планирует продать около 50 квартир по всей России.
В свою очередь, правительство Петербурга также намерено помогать местным девелоперам. "Если они чувствуют недостаток средств, мы можем изымать участки по рыночной стоимости для активного бюджетного строительства на этих площадках", — предупредил строителей Александр Вахмистров, вице-губернатор Петербурга, курирующий строительный блок.
Яна Карпова