Ипотечное кредитование перестало быть выгодным инструментом, и многие банки свернули ипотечные программы. Между тем такой экзотический продукт, как ипотека, по-прежнему предлагается некоторыми участниками рынка. При этом, по мнению экспертов, несмотря на снижение доли ипотечных клиентов, цены на жилье не упадут. Процент таких клиентов до сих пор не был настолько велик, чтобы повлиять на рынок недвижимости, говорят участники рынка.
По данным экспертов, за последние несколько месяцев процентные ставки по кредитам на ипотеку выросли на 2-3% по сравнению с "докризисными", и сегодня находятся в диапазоне 13-15% годовых в рублях. Наиболее конкурентоспособные ставки в настоящее время — в Сбербанке РФ, в Балтийской ипотечной корпорации и еще в некоторых кредитных учреждениях. Максимальные ставки в некоторых банках достигают даже 20%.
"Банки в настоящее время условно можно 'разбить' на три категории, — говорит Виктория Полякова, руководитель отдела ипотечного кредитования "Петербургской недвижимости". — Первая — те, кто временно свернул ипотечные программы, вторая — те, кто выдает теперь кредиты под покупку жилья только на вторичном рынке и третья — банки, которые формально не свернули ипотечные программы, но выдвинули запретительные ставки, то есть в них заявленный процент по кредиту очевидно превышает среднерыночный". Например, банк выдает кредит под 17-20% годовых в рублях, тогда как в другом банке заемщик может оформить кредит под 14%. Очевидно, что клиент просто не обратится в первый банк по причине экономической нецелесообразности. "Получается, что формально банк не свернул ипотечные программы, но фактически — прекратил выдачу кредитов. Соответственно, сейчас на рынке стало значительно меньше банков, работающих с ипотекой, однако это не значит, что теперь ее вовсе не получить, просто выбор стал меньше, а задача для заемщика — сложнее", — говорит госпожа Полякова.
Между тем, если говорить об объемах ипотечного кредитования в Петербурге, за третий квартал они снизились почти на 30%. Так, с июня по сентябрь текущего года в Петербурге выдано около 3 900 кредитов на сумму немногим менее 11 млн рублей. Зарубежный кризис ликвидности — основная причина замедления роста ранее столь бурно развивающегося рынка. Кроме того, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) еще в августе увеличило ставку рефинансирования.
Игорь Жигунов, заместитель председателя правления Городского ипотечного банка отмечает, что закрытие ипотечных программ в банках началось в августе-сентябре текущего года. В результате от ипотеки отказались около 20 банков. Однако в целом по результатам года прогноз оптимистичен. Так, Владимир Назаров, руководитель Санкт-Петербургского ипотечного агентства говорит, что в целом темпы развития рынка ипотеки замедлятся, но вряд ли объем кредитов, выданных в 2008 году, значительно снизится по сравнению с прошлым годом. Участники рынка отмечают, что число новых заемщиков в настоящее время не сократилось. В особенности это касается тех банков, которые изначально достаточно критично и жестко подходили к отбору заемщиков — для них ситуация сейчас не изменилась.
"Состояние рынка можно в целом охарактеризовать как ожидание, — говорит заместитель директора дирекции розничного бизнеса банка "Санкт-Петербург" Андрей Рублев. — Дальнейшее его развитие будет связано с изменениями макроэкономической ситуации и степени ее воздействия на рынок и платежеспособность населения. Сегмент клиентов, на который была ориентирована ипотека, сегодня сузился из-за повышения процентных ставок и уменьшения предложения ипотечных программ. Но сейчас мы наблюдаем формирование так называемого отложенного спроса — те, кто в состоянии купить квартиру, ждут, что цены на недвижимость будут снижаться. Однако ждать сегодня могут только те, кто имеет на руках деньги — ипотечный кредит в среднесрочной перспективе получить будет сложнее".
С этим утверждением согласна Галина Афанасенко, исполнительный директор ОАО "Балтийская ипотечная корпорация", которая говорит, что удешевление квартир, и, как следствие, снижение сумм ипотечных кредитов — это миф. "Ставки по ипотечным кредитам за последнее время изменились в сторону увеличения, — рассказывает она. — Выжидая сегодня, когда закончится сложившая финансовая ситуация, можно дождаться того, что ставки еще поднимутся, и тогда квартира для потенциальных покупателей станет менее реальным приобретением, чем сейчас". Причем это касается не столько желания или нежелания заемщика взять кредит по увеличившейся ставке, сколько возможности его получить. Ведь с ростом процентных ставок увеличивается размер ежемесячного платежа — соответственно, меньшая доля заемщиков сможет удовлетворять требованиям банка по кредитоспособности.
Что касается цен на недвижимость, то, скорее всего, в дальнейшем они будут только расти. Так, еще в сентябре прошлого года рынок активизировался. И уже к началу 2008 года стал очевиден дефицит предложения строящегося жилья, которое было "выбрано" покупателями еще осенью 2007 года. Новых объектов, где предлагаются к продаже квартиры, стало меньше, и цены поползли вверх. Уже к апрелю 2008 года они выросли на 23%, что почти в два раза превысило показатели 2007 года. Затем рост цен приостановился.
Если провести параллели с событиями полугодичной давности, можно увидеть, что вскоре нас ожидает та же картина с небольшими поправками: в текущей ситуации роста предложения ожидать не стоит, и, учитывая в целом сложившийся дефицит жилья и отложенный спрос, в дальнейшем можно ожидать очередного скачка цен на недвижимость.
"Строительные жилищные проекты, находящиеся на стадии подготовки, застройщики так или иначе будут придерживать, — говорит член совета директоров холдинга Setl Group, президент Ассоциации риэлтеров Петербурга и Ленобласти, Вячеслав Семененко. — Это касается всех проектов, в том числе крупных, что позволяет прогнозировать: в ближайшие полгода объем предложения сократится приблизительно на 25 процентов". При этом сегодня, по оценкам экспертов, спрос на рынке сократился примерно на те же 25% по сравнению с весенним периодом, что вызвано частичным уходом с рынка инвесторов (их доля на рынке — около 15%), ужесточением условий ипотечного кредитования, а также формированием отложенного спроса.
Однако через полгода, когда уровень предложения сократится, а отложенный спрос, напротив, начнет реализовываться, возникнет острый дефицит. Причем превышение спроса над предложением даже на несколько процентов уже приведет к серьезному перекосу рынка и новым ажиотажным настроениям. Между тем, дефицит ликвидного предложения может возникнуть и еще по одной причине: сейчас петербургское правительство готовит документ, утверждающий порядок выкупа у застройщиков квартир невысокой ценовой категории, и именно такое жилье сейчас пользуется наибольшим спросом у покупателей.
Кроме того, по данным консалтингового центра "Петербургской недвижимости", ипотека на вторичном рынке нашего города обеспечивала максимум 25% сделок, а на первичном — и того меньше, лишь около 15-20%. Таким образом, наблюдаемый в настоящее время спад объема ипотечных сделок (до 17-18% в среднем по рынку жилья) не может сильно повлиять на рынок.
Между тем, сегодня многие опасаются дефолтов: недавно на торги выставили 50 квартир (это по всей России) от несостоявшихся собственников, которые неспособны выплачивать ипотечный кредит. Однако, учитывая общий объем выданных кредитов, в настоящее время это "капля в море". В Санкт-Петербургском ипотечном агентстве уточняют, что в нашем городе за все время было продано всего пять подобных квартир на торгах Фонда имущества Петербурга. При этом по суду ни одно обращение пока не завершено.
Кроме того, учитывая предыдущий рост цен на недвижимость, менее вероятно, что заемщик в таком случае остается ни с чем. Он получает деньги после продажи квартиры на торгах за минусом погашения задолженности перед банком, выплаты судебных издержек и оплаты за проведение торгов. При этом надо иметь в виду, что в ходе торгов цена может возрасти.
Актуальной в последнее время (в связи с ростом ставок для новых заемщиков) стала тема изменения процентной ставки по ипотечным кредитам в одностороннем порядке (в случае, когда заемщик уже выплачивает долг банку). Большинство кредитных договоров, заключенных населением и банками, все-таки не содержит данного пункта, и не позволяет кредитной организации увеличивать сумму ежемесячных выплат. Связано это с тем, что банк заинтересован, чтобы заемщик исправно выплачивал долг по кредиту. При увеличении суммы во много раз возрастает риск невыплат.
"При расчете максимально возможной суммы кредита банк исходил из платежеспособности потенциального заемщика, то есть из того, какой размер ежемесячных выплат в счет погашения долга будет для него допустимым, — рассуждает Галина Афанасенко. — Как правило, ежемесячного дохода едва хватает, чтобы взять в кредит необходимую сумму — значит, банк предельно рассчитал ее. Если сейчас он резко поднимет процентную ставку и следовательно, размер ежемесячной выплаты увеличится, то вместо ожидаемого дохода он получит волну дефолтов. А в подобных условиях, когда время экспозиции квартиры увеличилось, у кредитной организации появляется риск не продать жилье в короткие сроки и по цене, обеспечивающей полный возврат кредита. Банк должен быть врагом самому себе, чтобы необдуманно совершить подобные действия".
С прогнозами на будущее большинство экспертов осторожны. Создавшуюся сегодня обстановку многие считают закономерной, так как ужесточение условий — это ответ банков на намеренное нагнетание ситуации, которая в дальнейшем будет преодолеваться естественным путем, ведь существующее положение вещей не выгодно ни кредитным институтам, ни гражданам, ни строительным организациям. Именно поэтому большинство опрошенных Ъ специалистов предполагают, что в течение года — полутора лет ситуация на рынке ипотеки постепенно стабилизируется. После того, как нормализуется состояние финансового сектора экономики России, произойдет лавинообразное увеличение количества ипотечных сделок.
Александра Андреева