Антикризисные меры

Последствия мирового финансового кризиса проявились в регионах Центрального Черноземья. Наиболее сильно пострадал девелопмент: ряд крупных участников рынка макрорегиона заявили об отказе от ранее анонсированных проектов или их заморозке. О продолжении экспансии уверенно говорят пока только некоторые иностранные компании. По мнению аналитиков, в ближайшей перспективе в целом строительный рынок окажется под влиянием общемировых кризисных явлений. Эксперты прогнозируют, что цена, в частности, на долевку может снизиться на 20-30%.

Девелопмент среагировал первым

В конце сентября – начале октября несколько крупных девелоперов, имеющих проекты в Центрально-Черноземном регионе, стали испытывать проблемы с финансированием. Одной из первых объявила о замораживании ряда строящихся комплексов московская группа «Корстон». Компания, в частности, приостановила строительство в Липецке многофункционального центра (МФЦ) площадью 150 тыс. кв. м и стоимостью более 100 млн евро. Объект, расположенный на улице Победы, планировалось сдать в эксплуатацию до конца 2009 года. Проект предполагает наличие четырехзвездочной гостиницы на 230 номеров, конгресс-центра, офисов, торгово-развлекательного комплекса. Подобный МФЦ «Корстон» анонсировал в Воронеже, в левобережной части города, но отложил и его строительство.

По заверению источников на рынке, екатеринбургский девелопер «Кит-Кэпитал», который примерно на треть построил ТЦ «Кит» площадью 27 тыс. кв. м в Юго-Западном микрорайоне Воронежа, тоже заморозил проект в связи с финансовым кризисом. Впрочем, стоит отметить, что информация о проблемах у компании появилась за несколько месяцев до возникновения дефицита средств у других игроков рынка, а в Воронеже у него к тому же был конфликт с генподрядчиком – местным ООО «Выбор». В Тамбове и Липецке «Кит-Кэпитал» ранее анонсировал строительство торговых центров по 17 тыс. кв. м.

А в начале октября о трудностях в связи с кризисом заявил крупнейший ритейлер макрорегиона – корпорация «ГриНН» (развивает, в частности, сеть гипермаркетов «Линия»). Гендиректор и основной владелец компании Николай Грешилов сообщил, что решил отложить строительство третьего гипермаркета в Воронеже, второго в Туле и первого в Смоленске. «Финансисты резко повысили ставки по кредитам для девелоперов, да и на новых условиях выдают их неохотно. Я принял решение сконцентрироваться на завершении уже реализуемых проектов и отложить на неопределенный срок дальнейшую экспансию», – рассказал бизнесмен. Господин Грешилов отметил, что в сентябре по сравнению с прошлыми месяцами доходы «ГриННа» снизились: «Выручка „Линий“ упала примерно на 8%, а от продаж автотехники – на 30%». Аналитики потери компании от снижения выручки сети оценили на уровне 150-170 млн рублей в месяц.

В середине октября стало известно, что реализация проекта по переносу мощностей Московского завода по модернизации и строительству вагонов (МЗМСВ) имени Войтовича, структуры ОАО «Российские железные дороги» (РЖД), на площади Тамбовского вагоноремонтного завода (ТВРЗ) переносится на неопределенный срок. Предприятие занимает в столице около 18 га. Как ранее заявлял первый замруководителя департамента градостроительства Москвы Константин Королевский, только первый этап реорганизации территории завода предполагает возведение многофункционального комплекса площадью 260 тыс. кв. м. Партнером РЖД в реализации девелоперского проекта собиралась выступить Mirax Group. По словам Григория Домбровского, замгендиректора МЗМСВ имени Войтовича, была принята инвестпрограмма стоимостью около 5 млрд рублей. Она предполагала строительство на территории ТВРЗ новых корпусов общей площадью 50 тыс. кв. м и размещение там оборудования с московского предприятия. Однако в октябре господин Домбровский сообщил, что в настоящее время «на самом верху» монополии проект решили заморозить на неопределенный срок.

Иностранцы кризиса не боятся

Пока только иностранные девелоперы говорят, что кризис не отразился на их планах. Оксана Токарева, представитель немецкого ритейлера Metro cash&carry, недавно рассказала, что уже до конца текущего года в Курске, на улице Карла Маркса, компания планирует открыть гипермаркет площадью 12 тыс. кв. м и стоимостью не менее 20 млн евро. Кроме того, госпожа Токарева заверила, что компания не отказывается от выхода в Орел, анонсированного минувшей весной. Однако земельный участок под проект не выбран, а сроки его запуска госпожа Токарева назвать затруднилась. Михаила Романенко, директора по развитию группы «Вестер» (около 200 магазинов в 15 российских регионах, а также в Белоруссии и Казахстане), удивило, что в условиях кризиса компания заявляет о продолжении активной экспансии в регионы. «Получить кредит сейчас крайне сложно, – сказал господин Романенко. – А российскому подразделению Metro едва ли стоит рассчитывать на поддержку из Германии, там ситуация ненамного лучше, чем в России».

Шведский концерн IKEA, который уже порядка трех лет пытается зайти с ТЦ «Мега» в Воронеж, в начале октября заявил, что проект активно продвигается. О том, что решение по вхождению в столицу Черноземья принято окончательно, сообщил Пер Кауфманн, гендиректор «IKEA Россия и Украина», в ходе встречи с журналистами на юбилее подмосковной группы «Белая дача», российского партнера шведского концерна. По словам господина Кауфманна, на деятельности IKEA в России финансовый кризис не отразился. Более того, концерн намерен продолжать экспансию в регионы. «В частности, в Воронеже участок под строительство ТЦ „Мега“ находится в стадии оформления», – подчеркнул господин Кауфманн. Он уточнил, что реализовывать новые проекты шведы намерены частично «за счет того кэш-флоу, который компания получает от уже работающих российских объектов, а также на средства западных инвесторов». Объем инвестиций в типовой проект «Мега» площадью 112 тыс. кв. м составляет $150 млн.

Как уточнили местные девелоперы, знакомые с ситуацией, IKEA действительно близка к завершению сделки по приобретению участка свыше 50 га на выезде из Воронежа в сторону Новой Усмани. По некоторым данным, в площадку, покупаемую шведским концерном, в частности, войдет часть земель ФГУП «Племенной совхоз „Кировский“». Предприятие находится в стадии конкурсного производства, около месяца назад прошли торги по его участку в 20 га, которые за 20 млн рублей приобрело физическое лицо. По мнению Галины Колокольниковой, коммерческого директора воронежского агентства недвижимости «Трансферт», покупка площадки размером 50 га в Новоусманском районе обойдется шведскому концерну не менее чем в 500 млн рублей.

Туманные перспективы

Андрей Данцев, руководитель отдела финансирования строительных проектов Центрально-Черноземного банка Сбербанка России, считает, что от кризиса пострадают больше всего те, кто использовал под свои проекты «короткие» деньги. По его мнению, ряд объектов, которые находятся на начальном этапе строительства или на этапе декларации о намерениях, будут либо не реализованы вовсе, либо закончены уже другими инвесторами. «У нас лежит целая папка с проектами, по которым мы пока в связи с кризисом отложили решение, финансировать их или нет», – пояснил господин Данцев, отказавшись, правда, называть конкретные фирмы. Александр Марков, совладелец ООО «Талай» и ООО «Ото» (ряд девелоперских проектов в Воронеже), добавил, что компании, которые не успели прокредитоваться до финансового кризиса, оказались в сложной ситуации, поскольку «теперь получить займ сложнее, да и условия жестче».

В число тех, кто не успел взять кредит до кризиса, входит группа компаний «Два капитана» московского бизнесмена Евгения Тростянецкого, которая возводит в центре Воронежа элитный жилой комплекс «Солнечный олимп» площадью 147,7 тыс. кв. м и стоимостью не менее 4,5 млрд рублей. Однако Роман Марочкин, исполнительный директор «Двух капитанов», заявил, что на реализацию проекта заемные средства могут и не понадобиться. «В финансировании „Солнечного олимпа“ 60% составляют деньги господина Тростянецкого, остальными станут кредит или средства дольщиков», – пояснил господин Марочкин.

Петр Панов, начальник отдела прямых инвестиций ООО «Инвестиционная палата» (Воронеж), считает, что строительный рынок в результате финансового кризиса может вернуться на несколько лет назад, когда основным источником финансирования строек были дольщики. «ВТБ-24 уже де-юре приостановил выдачу кредитов на приобретение квартир в строящихся домах. Многие другие финансовые организации сделали то же самое де-факто либо вообще останавливают ипотечные программы. И требование банкиров вполне можно понять. Если они отказали в кредите на постройку дома строительной компании, то что можно сказать человеку, который пришел в банк просить ипотеку на покупку квартиры в том же самом здании, которое пока существует только на бумаге?» – пояснил господин Панов. По его мнению, в новых условиях строители будут вынуждены снижать цены на долевку. «У них, по сути, нет другого выхода, если банки не восстановят выдачу кредитов. Поэтому, мне кажется, цены на долевое строительство могут упасть весьма серьезно, вплоть до 30%, но в зависимости от того, как долго продлится финансовый кризис, – рассказал эксперт. – Впрочем, не исключено, что строители будут держать номинальные цены в рублях на сегодняшнем уровне, время от времени устраивая рекламные акции и распродажи по сниженным ценам. Но с учетом инфляции стоимость недвижимости все равно начнет постепенно снижаться».

С аналитиком отчасти согласна и Галина Колокольникова из «Трансферта». По ее словам, спад спроса на долевку уже фиксируется риэлторами. «Покупатели ведь тоже слышат о кризисе, поэтому довольно осторожно относятся к приобретению квартир в домах, находящихся на ранней стадии строительства. Зато спрос на готовое жилье, наоборот, растет», – пояснила госпожа Колокольникова. По ее словам, в такой ситуации строительные компании, особенно небольшие, испытывают дефицит средств для завершения проектов, поэтому вынуждены снижать цены на долевку. «Например, в Юго-Западном микрорайоне Воронежа в доме, строительство которого только началось, выставлена на продажу однокомнатная квартира площадью 32 кв. м за 700 тыс. рублей, что крайне дешево даже по нынешним меркам», – пояснила госпожа Колокольникова. Между тем эксперты не исключают повторения в Черноземье ситуации, которая сложилась в республике Татарстан. Там в начале октября стало известно, что региональные строительные компании в условиях дефицита оборотных средств активизировали использование бартерных операций – с поставщиками стройматериалов они стали рассчитываться построенными квартирами. По данным Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства республики, доля бартера у предприятий отрасли с начала текущего года увеличилась с 2 до 35%.

Евгений Тимошинов