В условиях снижения спроса на недвижимость девелоперы стараются вводить новые для российского рынка маркетинговые инструменты по привлечению покупателей. Одним из таких инструментов может стать сад на крыше дома. Впрочем пока, как показывает петербургский опыт, создание садов на крышах чаще всего происходит по инициативе жильцов уже построенных домов.
Вице-президент ЗАО "Строймонтаж" Сергей Цветков говорит, что жилье, имеющее на своей кровле сад, как правило находится в сегменте элиты — подобные проекты требуют дополнительных затрат на создание и содержание. "Это сложные инженерные проекты, востребованные сегодня прежде всего в высоком ценовом сегменте жилья", — сообщает он.
Директор по строительству холдинга RBI Виктор Коршенбаум подчеркивает, что озеленение поверхностей на высоте в условиях Петербурга — непростая и дорогостоящая задача. "Сегодня верхние этажи жилого дома пользуются большим спросом и вследствие этого имеют более высокую стоимость. Многие застройщики изначально закладывают в проект и возможность эксплуатации кровли, размещение на ней террасы и так далее, — говорит он, — Современные конструкции кровли позволяют реализовать практически любое решение". По словам господина Цветкова, рынок элитного жилья получает развитие, а значит — развиваются новые характеристики и атрибуты, главным образом — в Москве и Санкт-Петербурге (остальные регионы еще не вышли на этот уровень). Однако, по его словам, даже в этих городах сады на крыше сложно найти, поэтому при реализации таких проектов имеет смысл ориентироваться в основном на западный опыт.
Домашние заготовки
Пока у петербургских девелоперов не так много проектов, в которых предусмотрено размещение садов или зеленых зон на территории самого дома. По некоторым оценкам, процент таких домов менее 1% от всего, что вводится в городе. Тем не менее, такие объекты в Петербурге есть, и появляются они в том числе благодаря усилиям самих петербуржцев, облагораживающих кровли домов собственными силами. По словам профессора кафедры урбанистики и дизайна городской среды Санкт-Петербургского государственного архитектурно-строительного университета Валерия Нефедова, в Петербурге есть такие примеры, но не совсем в том виде, в каком они существуют в Европе. "К примеру, в Московском районе есть девятиэтажный панельный дом, на крыше которого разбит сад. Жильцы сами устроили на крыше сад-огород и отдыхают там, высаживают овощи и цветы, собирают урожай и общаются", — говорит господин Нефедов. — На одном из домов по Морской набережной устроены стеклянные галереи с видом на Финский залив, и можно лишь догадываться, что в части этих остекленных пространств на крыше могли бы быть устроены зимние сады".
Официально такое обустройство крыши дома самим жильцами разрешено и законом. В жилищном комитете сообщили, что согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ и ст. 290 Гражданского кодекса РФ, кровля многоквартирного дома является общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома. "В соответствии со ст. 44 и ст. 46 Жилищного кодекса России решение об использовании общего имущества принимается на общем собрании собственников помещений многоквартирных домов с кворумом две трети от общего числа голосов, — сообщили в комитете. — Размещение сада на кровле является использованием данного общего имущества".
Валерий Нефедов говорит, что на крыше социального дома вряд ли удастся обустроить полноценный сад, но и не всякое элитное жилье бывает приспособлено для размещения сада. "Речь идет скорее об избирательных возможностях жителей последних этажей и их готовности идти на дополнительные расходы, связанные с устройством садов. Скорее всего, сады могут принадлежать владельцам квартир последнего этажа, в кондоминимумах возможны коллективные формы использования и владения подобными садами", — рассуждает эксперт.
Прагматичный подход
По мнению экспертов, для города, имеющего крайне низкий уровень обустройства коллективных и общественных пространств вблизи жилища, выходом могли бы стать такие очаги обустроенной среды для всепогодного и безопасного пребывания жителей без необходимости переезда на большие расстояния. "Здесь крайне важны и экологические аспекты, — рассказывает господин Нефедов. — Сады на крышах — это спасение городской экологии. Кроме того, не менее важны соображения энергосбережения, так как зеленая крыша — это еще определенный фактор утепления последних этажей и сокращения затрат энергии на их обогрев. В этой связи уже становятся все более распространенными и технологии устройства 'зеленых' стен с поддерживаемой растительностью". Однако эксперт считает, что несправедливо ограничивать архитектурные объекты, на которых можно устраивать сады, лишь жилыми домами. "Не меньшие, а иногда и большие шансы имеют офисы и гостиницы, — полагает он, — так как там есть необходимость устройства пространств для кратковременной рекреации служащих и прибывающих туристов. И в Европе часто именно с офисами связывают устройство садов, то есть эксплуатируемых кровель, где можно по деревянным настилам ходить над высаженной низкой растительностью".
По словам господина Нефедова, размещение садов на крышах — несколько иная технология устройства всей кровли. "В Петербурге одной из главных проблем является низкий диапазон средних температур и интенсивное ветровое воздействие, — говорит он. — Но популярность устройства садов на крышах в Европе заставляет задуматься, как европейцы смогли обустроить такие объекты. Думаю, дело в застройщиках. Необходимо освоить другую технологию решения последнего этажа, включая обеспечение гидроизоляции слоя почвы, в который можно высаживать и газон, и лесные растения (мхи), и кусты. Для озелененных крыш чаще всего применяют злаковые культуры, менее прихотливые и не требующие дополнительного полива, а также мхи, так как они не требуют никакого ухода".
Элитные виды
Компания RBI, специализирующаяся на возведении элитного жилья, использовала для озеленения одного из своих объектов стилобат (постамент или основание, на котором строится дом) элитного жилого комплекса "Белые ночи", построенного на Каменноостровском проспекте, 40. Стилобат дома стал не просто крышей подземного паркинга, но и уютным внутренним двориком. "Ни для кого не секрет, что в городе есть сложности со свободными участками под застройку, поэтому застройщики стремятся к максимально оптимальному использованию территорий под строительство, совмещая требования и нормы с творческим подходом к организации комфортной среды для жильцов, — рассказывает Виктор Коршенбаум. — Один из вариантов, позволяющих это делать — размещение здания на стилобате, который включает в себя паркинг и подсобные помещения, а на плоском покрытии стилобата сооружаются площадки для отдыха".
Господин Коршенбаум говорит, что идея озеленять стилобаты впервые возникла в компании 3-4 года назад и сподвиг на нее опыт московских коллег из "Дон Строя", в чьем проекте "Воробьевы горы" сделан большой стилобат высотой в 5 этажей, расположенный на нескольких уровнях. "Формирование подобного озеленения требует высокой квалификации для его создания и последующей эксплуатации, поэтому в своем проекте 'Белые ночи' мы прибегли к помощи специалистов по ландшафтному дизайну и пригласили компанию 'Нескучный сад', которая и разработала нам комплексный проект по обустройству стилобата. Авторы проекта — Александр Мочалов и Владимир Смирнов".
Менеджер говорит, что основная проблема, с которой компания столкнулись при реализации проекта, — создание слоя земли, достаточного для растений. "Если удастся сформировать посадочное гнездо, то можно выращивать что угодно, — рассказывает эксперт. — Мы использовали нестандартное решение, и в тех местах, где планировались газоны, насыпали холмы, поэтому почвы стало достаточно и для деревьев. Холмы позволили создать полноценные посадочные места, поэтому мы смогли посадить хвойные и лиственные кустарники, сделать не просто газон и цветники, а разбить полноценный современный сад. Выбирались приспособленные к таким условиям виды — сосна горная, можжевельник казацкий". Кроме того, по его словам, ставилась задача так подобрать посадочный материал, чтобы одни цветущие растения сменялись другими и сад цвел в течение всего сезона. В проекте также появились не только цветники, но и дорожки, скамеечки для отдыха и фонтан.
Сады поднимут выше
"Рынок недвижимости развивается очень бурно, — говорит господин Цветков, — покупатель становится требовательнее, объекты становятся интереснее. И сады на крыше будут встречаться чаще". При этом он отмечает, что Петербург — сложная среда для таких проектов, в том числе из-за климата. По мнению же господина Нефедова, климатические проблемы — не самые сложные. К примеру, часть такого сада может быть сделана в виде утепленного помещения, где находятся более теплолюбивые растения. "На мой взгляд, наиболее перспективно устройство подобных садов для нескольких семей — это позволит сократить капитальные вложения в их создание", — говорит он. Господин Коршенбаум сообщает, что компания по возможности будет использовать опыт озеленения объектов и в следующих проектах, если для этого будут возможности. "Мы понимаем, что в условиях центральной части города наличие садов, в которых смогу гулять жители домов, построенных нами, является очень важным для комфортной жизни. Создание зеленого уголка, кроме повышения привлекательности жилья, сплотит людей, живущих в доме, ведь у них появится место, где они смогут отдыхать и встречаться. "Выводя на рынок новые объекты, мы уже сейчас задумываемся об уникальных характеристиках каждого из них. В том числе, на новых элитных объектах рассматриваются различные варианты ландшафтного дизайна террас пентхаусов и крыш", — говорит Сергей Цветков.
Ирина Бычина